7 najczęstszych błędów przy zakupie nieruchomości za granicą. Przewodnik 2025, jak ich uniknąć?

Zakup nieruchomości za granicą to jedno z najbardziej ekscytujących przedsięwzięć w życiu. Wizja własnego apartamentu w Hiszpanii czy willi w Grecji jest niezwykle kusząca. Jednak w ferworze emocji i pięknych widoków, łatwo popełnić błędy, które mogą zamienić marzenie w kosztowny koszmar. Bazując na wieloletnim doświadczeniu, zidentyfikowaliśmy najczęstsze pułapki, w które wpadają inwestorzy.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

W tym przewodniku-przestrodze na 2025 rok, pokażemy Ci 7 kluczowych błędów, których musisz unikać. Potraktuj ten artykuł jako mapę, która bezpiecznie poprowadzi Cię przez cały proces i pomoże chronić Twój kapitał. Wiedza o tym, czego nie robić, jest równie ważna, jak wiedza o tym, co robić.

Błąd 1: Ignorowanie dogłębnej weryfikacji prawnej (Due Diligence)

To absolutnie największy i najgroźniejszy błąd. Zakładanie, że „skoro agencja to oferuje, to na pewno jest sprawdzone” jest niezwykle ryzykowne.

• Na czym polega problem? Nieruchomość może być obciążona hipoteką, długami we wspólnocie mieszkaniowej, posiadać nielegalne dobudówki lub nieuregulowany stan prawny gruntu (problem częsty np. na rynkach wschodzących, jak Albania).
• Jak go uniknąć? Nigdy, pod żadnym pozorem, nie wpłacaj zadatku bez zlecenia niezależnemu, lokalnemu prawnikowi pełnej weryfikacji prawnej nieruchomości. To Twój obowiązek i Twoja najważniejsza polisa ubezpieczeniowa.
• Dowiedz się więcej: Przeczytaj nasz kompletny przewodnik prawny o bezpiecznym zakupie za granicą.

Błąd 2: Niedoszacowanie całkowitego kosztu zakupu

Cena w ogłoszeniu to dopiero początek. Wielu kupujących jest zaskoczonych, gdy ostateczna kwota do zapłaty jest o 10-15% wyższa.

• Na czym polega problem? Do ceny nieruchomości należy zawsze doliczyć podatki od zakupu (np. ITP w Hiszpanii), opłaty notarialne, koszty wpisów do rejestrów i prowizję agencji.
• Jak go uniknąć? Zawsze na początku poproś swojego doradcę o przygotowanie pełnej symulacji kosztów transakcyjnych. Dla nieruchomości w Hiszpanii bezpiecznie jest założyć dodatkowe 12-14% do ceny ofertowej.

Błąd 3: Zapominanie o rocznych kosztach utrzymania

Posiadanie nieruchomości to nie tylko przyjemności, ale i obowiązki finansowe.

• Na czym polega problem? Roczny podatek od nieruchomości (np. IBI w Hiszpanii), czynsz do wspólnoty (pokrywający utrzymanie basenów, ogrodów), ubezpieczenie, media – te koszty sumują się do konkretnej kwoty. Jest to szczególnie ważne na rynkach takich jak Bułgaria, gdzie roczna opłata za utrzymanie kompleksu jest kluczowym kosztem.
• Jak go uniknąć? Przed zakupem zapytaj o dokładną wysokość rocznego podatku i miesięcznego czynszu do wspólnoty. To pozwoli Ci realnie ocenić, czy stać Cię na utrzymanie danej nieruchomości.

Błąd 4: Wybór lokalizacji „na podstawie zdjęć”

Piękne zdjęcia w internecie mogą nie oddawać rzeczywistości.

• Na czym polega problem? Apartament może być piękny, ale położony w okolicy bez sklepów, daleko od plaży, w hałaśliwym sąsiedztwie lub w kurorcie, który zimą zamiera.
• Jak go uniknąć? Zawsze odwiedź nieruchomość i jej okolicę osobiście, najlepiej o różnych porach dnia. Jeśli nie możesz tego zrobić, polegaj na zaufanym doradcy, który jest na miejscu i może dla Ciebie zweryfikować otoczenie.

Błąd 5: Podejmowanie decyzji pod presją czasu

„Okazja, musi Pan/Pani decydować teraz, bo jutro będzie za późno!” – to klasyczna technika sprzedażowa, na którą trzeba być odpornym.

• Na czym polega problem? Działając w pośpiechu, nie masz czasu na spokojną analizę, weryfikację prawną i porównanie ofert. To prosta droga do przepłacenia lub zakupu problematycznej nieruchomości.
• Jak go uniknąć? Pamiętaj, że prawdziwe okazje zdarzają się rzadko. Daj sobie czas. Nawet jeśli jedna oferta zniknie, na rynku pojawią się kolejne. Twoje bezpieczeństwo jest ważniejsze niż pośpiech.

Błąd 6: Działanie bez niezależnego, polskojęzycznego wsparcia

Próba samodzielnego zakupu lub poleganie wyłącznie na agencji sprzedającego w obcym kraju to ogromne ryzyko.

• Na czym polega problem? Bariera językowa, nieznajomość prawa i lokalnych zwyczajów stawiają Cię na przegranej pozycji. Agencja sprzedającego z definicji reprezentuje jego interesy, a nie Twoje.
• Jak go uniknąć? Zawsze korzystaj ze wsparcia partnera, który stoi po Twojej stronie – niezależnego prawnika i polskojęzycznego doradcy. To on będzie Twoimi „oczami i uszami” na miejscu.

Błąd 7: Brak planu na zarządzanie nieruchomością

Kupno to jedno, ale co dalej?

• Na czym polega problem? Kto będzie płacił rachunki, doglądał apartamentu pod Twoją nieobecność, sprzątał, zajmował się wynajmem i obsługą gości? Brak planu w tym zakresie może prowadzić do stresu i strat finansowych.
• Jak go uniknąć? Jeszcze przed zakupem zorientuj się w opcjach zarządzania najmem. Profesjonalne firmy zdejmują z Ciebie cały ciężar, zapewniając pasywny dochód i spokój ducha.

Jak uniknąć wszystkich błędów za jednym razem?

Odpowiedź jest prosta: współpracuj z doświadczonym i godnym zaufania partnerem. W Sea and Homes nasza filozofia opiera się na prewencji. Stworzyliśmy proces, który eliminuje każde z powyższych ryzyk. Zapewniamy pełną weryfikację prawną, transparentnie przedstawiamy wszystkie koszty, pomagamy w wyborze idealnej lokalizacji i oferujemy kompleksową obsługę posprzedażową.

Chcesz mieć 100% pewności, że Twoja inwestycja za granicą będzie bezpieczna, zyskowna i bezstresowa?

Skontaktuj się z nami, aby porozmawiać o bezpiecznym procesie zakupu!

Nasi eksperci są po to, by chronić Twój interes i przeprowadzić Cię przez całą drogę – od marzenia do bezpiecznego odbioru kluczy.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy naprawdę potrzebuję prawnika przy zakupie nieruchomości za granicą?
Tak, jest to absolutna konieczność, a nie opcja. W krajach takich jak inwestycje w Turcji czy Albania, przepisy i struktura własności (np. TAPU lub status katastralny) różnią się diametralnie od polskich. Niezależny prawnik, który nie jest powiązany ze sprzedającym, przeprowadzi audyt due diligence, sprawdzając zadłużenie i legalność budowy, co jest jedyną gwarancją bezpieczeństwa Twojego kapitału.

Ile realnie muszę doliczyć do ceny ofertowej, kupując dom w Hiszpanii?
Bezpiecznie jest założyć margines 10–14% powyżej ceny zakupu. Obejmuje to podatek od przeniesienia własności (ITP na rynku wtórnym) lub VAT (na rynku pierwotnym), a także opłaty notarialne, wpis do księgi wieczystej i honoraria prawne. Planując zakup domu w Hiszpanii, musisz być przygotowany na te dodatkowe koszty, aby uniknąć problemów z płynnością finansową w trakcie transakcji.

Czy koszty utrzymania apartamentu w Bułgarii są wysokie?
W Bułgarii, mimo niskich cen zakupu, kluczowym kosztem jest roczna opłata za utrzymanie części wspólnych (tzw. maintenance fee). W kompleksach z basenami i ochroną może ona wynosić od 8 do 15 euro za metr kwadratowy rocznie. Wybierając tanie apartamenty w Bułgarii, należy zawsze sprawdzić wysokość tej opłaty, ponieważ w dłuższej perspektywie znacząco wpływa ona na rentowność inwestycji.

Czy mogę bezpiecznie kupić nieruchomość zdalnie, bez wizyty na miejscu?
Teoretycznie jest to możliwe dzięki pełnomocnictwom, ale jako specjaliści odradzamy zakup „tylko na podstawie zdjęć”, chyba że nieruchomość została fizycznie zweryfikowana przez Twojego zaufanego agenta. Zdjęcia nie oddają hałasu, otoczenia czy realnego stanu technicznego. Jeśli nie możesz przyjechać, zlecaj nam szczegółową inspekcję wideo i raport techniczny, zwłaszcza na rynkach wschodzących jak nieruchomości w Gruzji.

Kto zajmie się moim mieszkaniem, gdy wrócę do Polski?
To jedno z najważniejszych pytań. Większość naszych klientów korzysta z usług profesjonalnych firm zarządzających najmem (property management), które dbają o sprzątanie, przekazywanie kluczy i drobne naprawy. W popularnych kurortach, gdzie oferujemy np. mieszkania na Cyprze, rynek usług zarządzania jest bardzo rozwinięty, co pozwala na generowanie pasywnego dochodu bez konieczności stałego nadzoru właścicielskiego.

Jeśli masz więcej pytań dotyczących bezpiecznego zakupu lub chcesz uniknąć typowych błędów, skontaktuj się z nami. Śledź nasze porady na LinkedIn Michał Wójcik oraz na Instagram Sea and Homes.