7 najczęstszych błędów przy zakupie nieruchomości za granicą w 2026 roku. Jak nie stracić zaliczki i nerwów?

Kupno domu na wybrzeżu Morza Śródziemnego lub apartamentu w Dubaju to dla wielu spełnienie marzeń. Jednak w ferworze emocji, zachwytu nad widokiem i wizją przyszłych wakacji, łatwo wyłączyć chłodną kalkulację. W roku 2026 rynek nieruchomości zagranicznych jest bardziej skomplikowany niż dekadę temu – przepisy się zmieniają, ceny ewoluują, a metody oszustów stają się coraz bardziej wyrafinowane.

Jako specjaliści w Sea and Homes, często trafiamy na klientów, którzy przychodzą do nas „po szkodzie”. Próbowali kupić na własną rękę, zaufali niewłaściwym osobom lub nie doczytali drobnego druku w obcym języku. Straty w takich przypadkach liczone są w dziesiątkach tysięcy euro. Aby uchronić Cię przed takim scenariuszem, przygotowaliśmy zestawienie 7 grzechów głównych inwestora zagranicznego. Przeczytaj uważnie, zanim podpiszesz jakikolwiek dokument.

Błąd 1: Kupowanie „oczami” i ignorowanie lokalizacji poza sezonem

To klasyka gatunku. Klient leci na oglądanie nieruchomości w lipcu. Słońce świeci, restauracje tętnią życiem, a okolica wydaje się rajem. Decyzja zapada błyskawicznie.

Problem pojawia się w listopadzie. Okazuje się, że tętniący życiem kurort zamienił się w miasto duchów. Restauracje są zabite deskami, najbliższy otwarty sklep jest 10 km dalej, a „urocza cisza” staje się przytłaczająca i niebezpieczna.

Rada na 2026 rok:

Jeśli szukasz nieruchomości w Chorwacji lub na greckich wyspach, sprawdź, jak wygląda życie poza sezonem. Czy są tam szkoły, szpitale i stali mieszkańcy? Jeśli zależy Ci na życiu przez cały rok, wybieraj regiony takie jak Costa del Sol w Hiszpanii, Cypr lub Dubaj, które nie zapadają w zimowy sen.

Błąd 2: Oszczędzanie na prawniku i weryfikacji „Nota Simple”

„Po co płacić prawnikowi 1000 euro, skoro sprzedający mówi, że wszystko jest w porządku?”. To zdanie to najkrótsza droga do katastrofy. W krajach takich jak Hiszpania, Włochy czy Albania, stan prawny nieruchomości bywa skomplikowany.

Częstym problemem są:

• Długi przypisane do nieruchomości: Kupując domy na sprzedaż we Włoszech bez sprawdzenia hipoteki, przejmujesz długi poprzedniego właściciela (np. niezapłacony czynsz za 5 lat).
• Samowole budowlane: Piękny basen lub dodatkowy taras może być wybudowany nielegalnie. Urząd może nakazać jego rozbiórkę na Twój koszt już po zakupie.

W Hiszpanii podstawą jest sprawdzenie Nota Simple (wyciągu z księgi wieczystej). Bez tego dokumentu wpłacanie jakiejkolwiek zaliczki to hazard.

Błąd 3: Nieznajomość całkowitych kosztów transakcji

Wielu kupujących zakłada budżet „na styk”. Widzą apartamenty w Hiszpanii za 150 000 euro i tyle przygotowują. Zapominają, że w 2026 roku koszty okołotransakcyjne (podatki, notariusz, wpisy do ksiąg) to dodatkowe 10-15% ceny.

W efekcie, w połowie procesu okazuje się, że brakuje 20 000 euro na opłacenie podatku ITP. Zmusza to do brania drogich kredytów gotówkowych „na szybko” lub – w najgorszym wypadku – rezygnacji z transakcji i utraty zadatku.

Rada: Zawsze pytaj o koszt całkowity („pod klucz”), a nie tylko cenę netto. W krajach takich jak Dubaj koszty te są niższe (ok. 4-5%), ale w Hiszpanii musisz mieć solidny zapas gotówki.

Błąd 4: Przelewanie pieniędzy bezpośrednio do sprzedającego

Historia Pana Dariusza z Palermo, którą opisywaliśmy wcześniej, to drastyczny przykład, ale mniejsze oszustwa zdarzają się codziennie. Przelanie zadatku bezpośrednio na prywatne konto właściciela (zwłaszcza w przypadku „okazji” z internetu) to ogromne ryzyko. Jeśli sprzedający się rozmyśli lub okaże oszustem, odzyskanie środków z zagranicznego konta jest drogą przez mękę.

W bezpiecznej transakcji, którą prowadzimy w Sea and Homes, środki trafiają najpierw na konto depozytowe (escrow) u notariusza lub licencjonowanej agencji. Są one uwalniane do sprzedającego dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego. To Twoja polisa ubezpieczeniowa.

Błąd 5: Ignorowanie różnic kursowych (Spread)

Kupując nieruchomości za granicą, operujesz dużymi kwotami w walucie obcej (EUR, USD). Wykonanie przelewu na 200 000 euro ze zwykłego konta złotówkowego w polskim banku to prezent dla banku w wysokości nawet 30-40 tysięcy złotych!

Bankowe kursy sprzedaży walut są zazwyczaj bardzo niekorzystne (wysoki spread).

Rada: Korzystaj z internetowych kantorów walutowych lub usług brokerów FX. Pozwoli Ci to zaoszczędzić kwotę, która wystarczy na umeblowanie salonu.

Błąd 6: Kupowanie „pod siebie”, gdy celem jest inwestycja

To błąd psychologiczny. Inwestor szuka mieszkania na wynajem, ale kieruje się własnym gustem: „Nie kupię tego, bo nie podoba mi się kolor kafelek” albo „Wolę widok na góry niż na morze”.

Tymczasem turyści mają inne priorytety. Szukają bliskości plaży, basenu i widoku na morze.

Kupując mieszkania na sprzedaż pod inwestycję, musisz patrzeć przez pryzmat Excela i statystyk najmu, a nie własnych preferencji estetycznych. To, co dla Ciebie jest „zbyt komercyjne” (np. głośny kurort), dla portfela inwestycyjnego może być żyłą złota.

Błąd 7: Niedocenianie kosztów remontu za granicą

„Kupię tanio do remontu, szwagier przyjedzie i zrobi”. W 2026 roku ten plan rzadko wypala.

• Ceny materiałów: Wzrosły w całej Europie.
• Robocizna: Znalezienie rzetelnej ekipy w Hiszpanii czy Włoszech graniczy z cudem, a stawki są wysokie.
• Biurokracja: W wielu krajach na postawienie ścianki działowej czy wymianę okien potrzebujesz pozwolenia z urzędu miasta (Licencia de Obra). Remont bez pozwolenia grozi gigantyczną karą i wstrzymaniem prac.

Często okazuje się, że tanie nieruchomości do generalnego remontu finalnie kosztują więcej niż gotowy apartament od dewelopera, a kosztują Cię rok życia w stresie.

Jak kupić bezpiecznie?

Unikanie tych błędów jest proste, jeśli masz u boku partnera, który zna lokalny rynek. W Sea and Homes nasza rola nie ogranicza się do otwarcia drzwi. Przeprowadzamy Cię przez cały proces: od weryfikacji prawnej, przez negocjacje cenowe, aż po optymalizację podatkową i wymianę walut.

Pamiętaj, że w nieruchomościach za granicą „okazje życia” zazwyczaj mają drugie dno. Prawdziwą okazją jest bezpieczna transakcja, która przynosi zysk przez lata, a nie przysparza problemów prawnych po miesiącu.

Jeśli chcesz spać spokojnie i cieszyć się swoim nowym domem, skontaktuj się z nami. Sprawdzimy każdą ofertę, zanim wydasz choćby jedno euro.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy mogę odzyskać zadatek, jeśli bank odmówi mi kredytu?

To zależy od konstrukcji umowy rezerwacyjnej (Arras). Standardowo w Hiszpanii, jeśli nie zastrzeżono inaczej, utrata finansowania przez kupującego oznacza przepadek zadatku. Dlatego zawsze negocjujemy w imieniu klienta klauzulę, która pozwala na zwrot wpłaty w przypadku negatywnej decyzji kredytowej.

Czy potrzebuję tłumacza przysięgłego przy akcie notarialnym?

Tak, jeśli nie władasz biegle językiem urzędowym kraju zakupu (hiszpańskim, włoskim etc.). Notariusz nie dopuści do podpisania aktu, jeśli nie będzie miał pewności, że rozumiesz jego treść. Często rolę tłumacza może pełnić Twój prawnik lub agent, jeśli ma odpowiednie uprawnienia.

Czy warto kupować nieruchomości z licytacji bankowych?

Mogą być tańsze, ale są ryzykowne. Często nie można ich obejrzeć w środku przed zakupem, mogą być zdewastowane lub zamieszkane przez dzikich lokatorów („okupas”). To opcja tylko dla bardzo doświadczonych inwestorów z zapleczem prawnym.

Co to jest „due diligence”?

To proces szczegółowego audytu nieruchomości przed zakupem. Obejmuje sprawdzenie stanu prawnego (księgi wieczyste), technicznego (inspekcja budowlana), finansowego (długi, podatki) oraz administracyjnego (pozwolenia na budowę/użytkowanie)