Nieruchomości Chorwacja 2025: Przewodnik Inwestora po Dalmacji i Istrii. Ceny po wprowadzeniu Euro i perspektywy

Chorwacja – kraj tysiąca wysp, turkusowego Adriatyku i historycznych miast, od lat zajmuje czołowe miejsce na mapie wakacyjnych marzeń Polaków. Wejście do strefy Euro i Schengen otworzyło zupełnie nowy rozdział dla tego śródziemnomorskiego państwa, czyniąc je jeszcze bardziej dostępnym i atrakcyjnym dla zagranicznych inwestorów. W 2025 roku rynek nieruchomości w Chorwacji przeżywa dynamiczną transformację, która tworzy unikalne szanse dla osób pragnących ulokować kapitał w pewnym i zyskownym aktywie.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️

W tym kompletnym przewodniku inwestora zagłębimy się w specyfikę chorwackiego rynku po historycznych zmianach. Przeanalizujemy, jak przyjęcie wspólnej waluty wpłynęło na ceny nieruchomości nad morzem, które regiony – legendarna Dalmacja czy urokliwa Istria – oferują największy potencjał, oraz jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję zakupu, by w pełni cieszyć się swoim miejscem pod chorwackim słońcem.

Rynek po rewolucji – Chorwacja w strefie Euro i Schengen

1 stycznia 2023 roku Chorwacja stała się pełnoprawnym członkiem strefy Euro i Schengen. Te dwie zmiany fundamentalnie wpłynęły na rynek nieruchomości, eliminując bariery, które wcześniej mogły zniechęcać część inwestorów.

Wpływ Euro na ceny i transakcje

• Transparentność i stabilność: Przyjęcie Euro wyeliminowało ryzyko kursowe i koszty przewalutowania. Ceny stały się w pełni porównywalne z innymi krajami UE, a transakcje znacznie prostsze i bezpieczniejsze.
• Wzrost cen: Jak pokazują dane, wprowadzenie Euro, w połączeniu z wysokim popytem, przyczyniło się do zauważalnego wzrostu cen nieruchomości w Chorwacji. Według Centralnego Urzędu Statystycznego, średnie ceny nowych mieszkań w pierwszej połowie 2025 roku wzrosły o niemal 16% rok do roku. To sygnał, że rynek jest silny i doceniany przez międzynarodowy kapitał.

Korzyści ze strefy Schengen

Brak kontroli granicznych sprawił, że dojazd do Chorwacji samochodem stał się szybszy i wygodniejszy niż kiedykolwiek. To ogromny atut dla Polaków, którzy często wybierają ten środek transportu. Łatwość podróżowania bezpośrednio przekłada się na wzrost atrakcyjności posiadania „drugiego domu” i napędza popyt na wynajem krótkoterminowy.

Dalmacja vs. Istria – pojedynek gigantów chorwackiej turystyki

Wybór lokalizacji w Chorwacji to najczęściej decyzja pomiędzy dwoma perłami Adriatyku: Dalmacją a Istrią.

Dalmacja – serce Adriatyku (Split, Dubrownik, Zadar)

To kwintesencja Chorwacji, znana z pocztówek. Charakteryzuje się dramatycznym krajobrazem, gdzie góry wpadają prosto do morza, setkami wysp (Hvar, Brač, Korčula) i historycznymi miastami wpisanymi na listę UNESCO.

• Charakter rynku: Rynek jest tu napędzany przez intensywną turystykę. Nieruchomości w Dalmacji są idealne pod wynajem wakacyjny, oferując wysokie stopy zwrotu w sezonie.
• Ceny: To najdroższy region Chorwacji. Apartament w nowym budownictwie w atrakcyjnej lokalizacji w okolicach Splitu czy Makarskiej to wydatek rzędu 3 500 – 5 000 €/m². Prestiżowe lokalizacje w Dubrowniku osiągają jeszcze wyższe pułapy.
• Dla kogo: Dla inwestorów szukających maksymalnych zysków z najmu turystycznego, ceniących tętniące życiem kurorty i spektakularne widoki.

Istria – chorwacka Toskania (Rovinj, Poreč, Pula)

Półwysep Istria, położony blisko Włoch i Słowenii, oferuje zupełnie inny klimat. To zielone wzgórza, winnice, gaje oliwne i urokliwe, kamienne miasteczka przypominające włoską Toskanię.

• Charakter rynku: Rynek jest tu bardziej zrównoważony i spokojniejszy. Sezon turystyczny jest długi, a region przyciąga turystów ceniących gastronomię, agroturystykę i aktywny wypoczynek.
• Ceny: Ceny są nieco niższe niż w Dalmacji, choć wciąż utrzymują się na wysokim poziomie. Średnio za apartament w nowym budownictwie trzeba zapłacić od 3 000 do 4 500 €/m².
• Dla kogo: Dla osób szukających drugiego domu w spokojniejszej, bardziej zielonej okolicy, a także dla inwestorów ceniących stabilny, całoroczny potencjał najmu.

Region	Charakter	Średnia cena/m² (nowe)	Główne atuty
Dalmacja	Tętniący życiem, turystyczny	3 500 – 5 000 €	Wyspy, widoki, wysokie zyski z najmu
Istria	Spokojny, zielony, „włoski” klimat	3 000 – 4 500 €	Gastronomia, winnice, bliskość Europy Zach.

Proces zakupu nieruchomości w Chorwacji – poradnik dla Polaków

Jako obywatele Unii Europejskiej, Polacy mogą nabywać nieruchomości w Chorwacji na dokładnie takich samych zasadach jak obywatele chorwaccy. Proces jest bezpieczny, o ile pamięta się o kilku kluczowych krokach.

1. Uzyskanie numeru OIB: To osobisty numer identyfikacyjny (odpowiednik polskiego NIP/PESEL), niezbędny do wszelkich czynności prawnych i finansowych. Można go uzyskać w lokalnym urzędzie skarbowym (Porezna uprava).
2. Weryfikacja prawna nieruchomości: To najważniejszy etap. Należy dokładnie sprawdzić wpis w księdze wieczystej (Zemljišne knjige), aby upewnić się, że sprzedający jest jedynym właścicielem, a nieruchomość nie jest obciążona hipoteką czy innymi roszczeniami.
3. Umowa przedwstępna (Predugovor): Po weryfikacji podpisuje się umowę przedwstępną i wpłaca zadatek (Kapara), który wynosi zazwyczaj 10% ceny.
4. Umowa końcowa (Glavni ugovor): Finalny akt sprzedaży musi być podpisany i poświadczony przez publicznego notariusza.
5. Wpis do księgi wieczystej: Po podpisaniu umowy końcowej i opłaceniu pełnej kwoty, notariusz składa wniosek o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej.

Koszty i podatki – co warto wiedzieć?

Planując budżet, należy uwzględnić dodatkowe koszty transakcyjne, które wynoszą łącznie ok. 4-6% wartości nieruchomości.

• Podatek od przeniesienia własności (Porez na promet nekretnina): Dotyczy wyłącznie rynku wtórnego i wynosi 3% ceny sprzedaży. Przy zakupie nowej nieruchomości od dewelopera (firmy będącej płatnikiem VAT), kupujący jest zwolniony z tego podatku.
• Opłaty notarialne i sądowe: Zazwyczaj nie przekraczają 1% wartości transakcji.
• Prowizja agencji: Standardowo wynosi 3% (+VAT). W Sea and Homes jest już wliczona w cenę ofertową.
• Podatek od domów wakacyjnych: Właściciele nieruchomości, które nie są ich stałym miejscem zamieszkania, płacą roczny podatek, którego wysokość ustalają lokalne gminy (zwykle od kilku do kilkunastu euro za m² rocznie).

Sea and Homes – Twój bezpieczny port w Chorwacji

Chorwacja, ze swoją stabilnością, pięknem i rosnącym potencjałem, jest jednym z najbezpieczniejszych i najbardziej perspektywicznych rynków w Europie. Jednak jego specyfika wymaga wsparcia doświadczonego partnera, który zna lokalne prawo i niuanse.

W Sea and Homes zapewniamy pełne bezpieczeństwo i komfort na każdym etapie zakupu. Nasz zespół osobiście weryfikuje każdą ofertę, prowadzimy Cię przez wszystkie formalności w języku polskim i dbamy o to, by Twoja inwestycja była czystą przyjemnością.

Gotowy, by zacumować swoje marzenia w jednym z najpiękniejszych zakątków Adriatyku?

Sprawdź wyselekcjonowane i bezpieczne nieruchomości w Chorwacji!

Skontaktuj się z nami, aby otrzymać portfolio najlepszych apartamentów i willi w Dalmacji i Istrii, i zrób pierwszy krok w stronę realizacji swojej chorwackiej przygody.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy obcokrajowcy mogą wynajmować swoją nieruchomość turystom?
Tak, jest to bardzo popularne i w pełni legalne. Aby móc wynajmować, należy uzyskać kategoryzację nieruchomości w lokalnym biurze turystycznym (Turistička zajednica). Proces ten jest sformalizowany, ale po jego przejściu można legalnie czerpać zyski z najmu krótkoterminowego.

Czy kupując nieruchomość od dewelopera, płacę podatek 3%?
Nie. Jeśli kupujesz nową nieruchomość (rynek pierwotny) od firmy będącej płatnikiem VAT (PDV), podatek od przeniesienia własności Cię nie dotyczy. W takim przypadku w cenie zakupu zawarty jest już podatek VAT (25%). Podatek 3% płaci się tylko przy zakupie od osoby prywatnej lub firmy niebędącej płatnikiem VAT (zazwyczaj rynek wtórny).

Czy warto kupić nieruchomość w budowie?
Zakup na etapie budowy („off-plan”) w Chorwacji może być bardzo opłacalny, ponieważ ceny są wtedy niższe niż po oddaniu budynku do użytku. Kluczowa jest jednak weryfikacja wiarygodności dewelopera i zabezpieczeń prawnych. W Sea and Homes współpracujemy tylko ze sprawdzonymi deweloperami.

Jakie są koszty utrzymania apartamentu?
Oprócz mediów (prąd, woda), należy liczyć się z opłatą na fundusz rezerwowy (Pričuva), która jest obowiązkowa dla budynków wielorodzinnych. Jej wysokość ustala wspólnota mieszkańców i zazwyczaj wynosi od 0,5 do 1 euro za m² miesięcznie.