Nieruchomości Portugalia 2025: Przewodnik po Algarve i Lizbonie. Ceny, wiza D7 i korzyści podatkowe

Portugalia – kraj złotych plaż, fado i historycznych miast, od lat jest w absolutnej czołówce europejskich destynacji. To rynek, który przyciąga inwestorów szukających idealnego balansu między wysoką jakością życia, stabilnością, a atrakcyjnymi zachętami dla nowych rezydentów. W 2025 roku, po istotnych zmianach w programach wizowych, nieruchomości w Portugalii stały się celem dla świadomych inwestorów, którzy potrafią dostrzec nowe, inteligentne ścieżki do realizacji swoich marzeń o życiu na Półwyspie Iberyjskim.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️

W tym kompletnym przewodniku inwestora przeprowadzimy Cię przez aktualny krajobraz portugalskiego rynku. Pokażemy, dlaczego słoneczne nieruchomości w Algarve wciąż są tak pożądane i jaki potencjał kryje tętniąca życiem Lizbona. Wyjaśnimy, czym jest wiza D7 – nowa brama do rezydencji po zakończeniu „Złotej Wizy” dla nieruchomości, oraz jak wyglądają realne ceny mieszkań w Portugalii.

Dlaczego Portugalia? Rynek stabilności i jakości życia

Atrakcyjność Portugalii opiera się na solidnych fundamentach, które wyróżniają ją na tle innych krajów Europy Południowej.

• Bezpieczeństwo i stabilność: Portugalia jest regularnie klasyfikowana jako jeden z najbezpieczniejszych krajów na świecie. Stabilna demokracja, członkostwo w UE i strefie euro dają poczucie pewności i przewidywalności.
• Wysoka jakość życia: Doskonały klimat, wspaniała kuchnia, przyjaźni mieszkańcy i stosunkowo niskie (jak na Europę Zachodnią) koszty życia sprawiają, że jest to idealne miejsce do zamieszkania.
• Nowa rzeczywistość wizowa: Zakończenie popularnego programu „Golden Visa” dla inwestycji w nieruchomości oczyściło rynek z czysto spekulacyjnych zakupów. W jego miejsce na znaczeniu zyskała wiza D7, skierowana do osób, które realnie chcą związać swoją przyszłość z Portugalią.

Gdzie inwestować? Algarve vs. Lizbona

Wybór lokalizacji w Portugalii to często decyzja między sielskim wybrzeżem a energią metropolii.

Algarve – raj dla golfistów i miłośników słońca

Najbardziej na południe wysunięty region Portugalii, słynący ze spektakularnych klifów, złotych plaż i ponad 300 słonecznych dni w roku. To europejska mekka dla golfistów.

• Charakter rynku: Rynek zdominowany przez „drugie domy” i apartamenty wakacyjne. Idealny pod wynajem turystyczny, który generuje solidne zyski od wczesnej wiosny do późnej jesieni.
• Ceny: Ceny są wysokie, ale wciąż atrakcyjne w porównaniu z Lazurowym Wybrzeżem czy Costa del Sol. Średnia cena za metr kwadratowy w popularnych miejscowościach, jak Albufeira, wynosi ok. 4,300 €. Nowoczesny apartament w Algarve to wydatek rzędu 250 000 – 400 000 €.
• Dla kogo: Dla osób szukających domu wakacyjnego, emerytów oraz inwestorów nastawionych na dochód z najmu turystycznego.

Lizbona – jedna z najmodniejszych stolic Europy

Tętniąca życiem, historyczna stolica, która przyciąga cyfrowych nomadów, artystów i młodych profesjonalistów z całego świata.

• Charakter rynku: Rynek miejski, dynamiczny i bardzo konkurencyjny. Dominują tu odrestaurowane kamienice w historycznych dzielnicach oraz nowoczesne apartamentowce. Inwestycja w nieruchomości w Lizbonie to lokata w sercu jednej z najważniejszych metropolii Europy.
• Ceny: To najdroższy rynek w Portugalii. Średnia cena za metr kwadratowy w centrum przekracza 7,000 €. Niewielki apartament w dobrej lokalizacji to wydatek co najmniej 400 000 – 500 000 €.
• Dla kogo: Dla inwestorów miejskich, osób planujących przeprowadzkę i pracę w Portugalii oraz dla tych, którzy szukają stabilnej, długoterminowej lokaty kapitału.

Region	Charakter	Średnia cena/m² (apart.)	Główne atuty
Algarve	Wakacyjny, spokojny	ok. 4,300 €	Plaże, golf, wysoki potencjał najmu
Lizbona	Miejski, dynamiczny	ok. 7,200 €	Kultura, biznes, rynek całoroczny

Wiza D7 – nowa brama do Portugalii

Po zakończeniu „Złotej Wizy” dla nieruchomości, najpopularniejszą drogą do uzyskania rezydencji stała się wiza D7, znana jako „wiza dla osób z pasywnym dochodem”.

• Dla kogo jest przeznaczona? Dla obywateli spoza UE (ale jej zasady pokazują otwartość kraju), którzy mogą udokumentować stały, pasywny dochód spoza Portugalii (np. z emerytury, dywidend, wynajmu nieruchomości w innym kraju).
• Minimalny dochód (dane na 2025): Główny aplikant musi wykazać dochód w wysokości co najmniej 820 € miesięcznie (9,840 € rocznie). Wymagania rosną, jeśli wniosek obejmuje małżonka (+50%) i dzieci (+30% na dziecko).
• Korzyści: Wiza D7 pozwala na życie, pracę i naukę w Portugalii, a po 5 latach otwiera drogę do ubiegania się o stały pobyt lub obywatelstwo.

Proces zakupu nieruchomości w Portugalii

Zakup nieruchomości w Portugalii przez Polaków jest prosty, ale wymaga dopełnienia kilku formalności.

1. Uzyskanie numeru NIF: Numer identyfikacji podatkowej (Número de Identificação Fiscal) jest absolutnie niezbędny do wszystkich transakcji.
2. Umowa przedwstępna (Contrato de Promessa de Compra e Venda – CPCV): Po weryfikacji prawnej nieruchomości, podpisuje się wiążącą umowę przedwstępną i wpłaca zadatek, zazwyczaj 10-20% ceny.
3. Akt notarialny (Escritura Pública de Compra e Venda): Finalna umowa przenosząca własność, podpisywana u notariusza. Przed jej podpisaniem należy opłacić podatki od zakupu.

Podatki i koszty w Portugalii

• Podatek od przeniesienia własności (IMT): Progresywny podatek, którego stawka zależy od wartości i przeznaczenia nieruchomości (od 1% do 8%).
• Opłata skarbowa (Imposto do Selo): Stała stawka 0,8% od wartości nieruchomości.
• Roczny podatek od nieruchomości (IMI): Podatek gminny, którego stawka wynosi od 0,3% do 0,45% wartości katastralnej.

Sea and Homes – Twój partner na portugalskim rynku

Portugalia to rynek dla świadomych inwestorów, którzy cenią stabilność i jakość. Zrozumienie jego niuansów, zwłaszcza po ostatnich zmianach w prawie, wymaga wsparcia doświadczonego partnera.

W Sea and Homes zapewniamy kompleksowe doradztwo na portugalskim rynku. Nasz zespół pomoże Ci znaleźć idealny dom w Algarve lub dochodowy apartament w Lizbonie. Zapewniamy pełne wsparcie prawne i przeprowadzamy Cię przez cały proces w języku polskim.

Gotowy, aby odkryć urok Portugalii i zainwestować w jeden z najbardziej pożądanych rynków w Europie?

Odkryj wyselekcjonowane nieruchomości w Portugalii z Sea and Homes!

Skontaktuj się z nami, aby porozmawiać o Twoich celach. Pokażemy Ci, jak bezpiecznie i skutecznie zrealizować Twoje marzenie o Portugalii.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy zakup nieruchomości w Portugalii nadal uprawnia do Złotej Wizy (Golden Visa)?
Nie. W 2024 roku program Golden Visa przeszedł reformę i bezpośredni zakup nieruchomości mieszkalnych nie kwalifikuje już do uzyskania wizy. Obecnie inwestorzy szukający rezydencji częściej korzystają z wizy D7, która jest oparta na dochodach pasywnych, lub inwestują w fundusze kwalifikowane.

Co to jest numer NIF i czy jest obowiązkowy?
Numer NIF (Número de Identificação Fiscal) to portugalski odpowiednik numeru NIP. Jego posiadanie jest absolutnie obowiązkowe dla każdego obcokrajowca planującego zakup nieruchomości w Portugalii. Jest niezbędny do podpisania aktu notarialnego, otwarcia konta bankowego czy zawarcia umów na media.

Jakie są całkowite koszty dodatkowe przy zakupie?
Do ceny nieruchomości należy doliczyć średnio od 7% do 10%. Na tę kwotę składa się przede wszystkim podatek od przeniesienia własności (IMT), opłata skarbowa (Imposto do Selo – 0,8%), koszty notarialne oraz honorarium prawnika, który dba o bezpieczeństwo transakcji.

Czy lepiej kupić nieruchomość w Lizbonie czy na Algarve pod wynajem?
To zależy od strategii. Lizbona oferuje stabilny wynajem długoterminowy i całoroczny ruch turystyczny typu „city break”. Algarve generuje wyższe zyski z najmu wakacyjnego w sezonie letnim, ale jest rynkiem bardziej sezonowym (choć golfiści przedłużają sezon na wiosnę i jesień).

Jeśli masz więcej pytań o rynek portugalski lub wizę D7, skontaktuj się z nami. Śledź nasze aktualizacje na LinkedIn Michał Wójcik oraz na Instagram Sea and Homes.