Zakup mieszkania pod wynajem w Grecji 2025: Analiza prawna, podatki i rentowność inwestycji. Które wyspy i regiony są najlepsze?
Grecja w 2025 roku umacnia swoją pozycję jako jeden z najbardziej pożądanych, ale i najdroższych rynków inwestycyjnych w basenie Morza Śródziemnego. Stabilność prawna, członkostwo w UE i niegasnący popyt turystyczny gwarantują wysoki potencjał wzrostu kapitału. Jednak osiągnięcie wysokiej rentowności inwestycji (ROI) z najmu krótkoterminowego wymaga dokładnego zrozumienia lokalnych regulacji i podatków, które uległy znacznym zmianom.
Jako Agent Kupującego i niezależny doradca Sea and Homes, naszym zadaniem jest przeprowadzenie Cię przez skomplikowane greckie prawo, z uwzględnieniem najnowszych zmian. Poniżej analizujemy kluczowe rynki, koszty i nowe wyzwania prawne.
Nowe regulacje prawne w 2025 roku: Wynajem krótkoterminowy (Airbnb)
Obowiązkowe wymogi od 1 października
Najważniejsza zmiana dla inwestorów: Wprowadzone od 1 października nowe regulacje drastycznie zmieniają zasady prowadzenia najmu krótkoterminowego (Airbnb). Od teraz każde mieszkanie lub dom udostępniany w ramach wynajmu krótkoterminowego musi spełniać szereg wymogów, co ma na celu uregulowanie rynku i zwiększenie transparentności.
Implikacje dla inwestora: Nowe wymogi oznaczają, że:
- Wzrost kosztów operacyjnych: Konieczność dostosowania nieruchomości może zwiększyć początkowy kapitał.
- Konieczność rejestracji: Obowiązkowa rejestracja w lokalnym rejestrze i spełnienie standardów technicznych.
- Wiarygodność: Ta zmiana zwiększa rolę Agencji Kupującego w audycie prawnym, aby upewnić się, że nabywana nieruchomość ma potencjał do legalnego wynajmu krótkoterminowego.
Analiza rynków inwestycyjnych: wyspy vs stały ląd
W Grecji kluczowe znaczenie ma wybór lokalizacji, ponieważ stopy zwrotu i koszty nieruchomości różnią się drastycznie.
| Region | Średnia Cena m² (Segment wakacyjny) | Sezon Turystyczny | Potencjał Zysku |
| Ateny (Centrum) | €2 000 – €3 500 | Cały rok | Stabilny, najem długoterminowy |
| Kreta | €1 800 – €3 000 | Stabilny, 6-7 miesięcy | Wysoki, bezpieczna inwestycja |
| Cyklady (Mykonos, Santorini) | €5 000 – €10 000+ | Intensywny, 4-5 miesięcy | Bardzo wysoki, ale zależy od popytu |
Kreta vs Cyklady – Gdzie najlepiej inwestować?
- Kreta: Reprezentuje stabilność. Duża wyspa, z długim sezonem turystycznym i różnorodną ofertą. Inwestycja na Krecie jest bezpieczniejsza i mniej podatna na spekulacje niż na małych wyspach.
- Cyklady (Mykonos, Santorini): Inwestycja spekulacyjna i luksusowa. Ceny nieruchomości są ekstremalnie wysokie, ale ROI w szczycie sezonu jest najwyższe na świecie. Z drugiej strony, są bardziej narażone na restrykcje prawne (np. ograniczenie dostępności wody, co wpływa na hotelarstwo).
Podatki i ukryte koszty zakupu w Grecji
Grecja ma jeden z najwyższych całkowitych kosztów transakcji w Europie, co musi być uwzględnione w budżecie inwestora.
| Typ Kosztu | Opis | Stawka |
| Podatek od przeniesienia własności | Podatek od nabycia | 3,09% wartości transakcji |
| Opłaty notarialne i rejestracyjne | Opłaty notariusza i Rejestru Hipotecznego | Ok. 1,5% – 2,5% wartości transakcji |
| Koszty prawnika (Audyt prawny) | Zalecany audyt prawny (kluczowy w Grecji) | Ok. 1,0% – 1,5% wartości transakcji |
| Pośrednie koszty transakcyjne | Razem z VAT na nowe budownictwo (jeśli dotyczy) | Całkowity koszt to 10% – 15% wartości |
Wskazówka Sea and Homes (Audyt Finansowy): W Grecji należy być szczególnie ostrożnym. Wiele starszych nieruchomości ma problemy z legalnością lub zaległymi podatkami. Konieczność zatrudnienia niezależnego prawnika i inżyniera lądowego (do weryfikacji legalności budowy) jest wyższa niż w większości krajów UE. Agent Kupującego zapewnia, że te kluczowe audyty są wykonane na Twoją korzyść.
Najem krótkoterminowy i opodatkowanie
Dochody z najmu krótkoterminowego (Airbnb) podlegają opodatkowaniu progresywnemu.
| Roczny Dochód (Euro) | Stawka Podatkowa |
| Do €12 000 | 15% |
| €12 001 – €35 000 | 35% |
| Powyżej €35 000 | 45% |
Ta skala oznacza, że im wyższa rentowność, tym wyższa faktyczna stawka podatkowa. Należy to uwzględnić, licząc ROI netto.
Weryfikacja legalności: Rola Agenta Kupującego
Grecki rynek historycznie borykał się z problemem nielegalnych budynków, zwłaszcza na wyspach. Choć system ulega poprawie, audyt prawny jest niezbędny.
- Weryfikacja Inżyniera (Prawny Raport Techniczny): Obowiązkowe jest uzyskanie certyfikatu inżyniera lądowego (tzw. Raport z Inspekcji), który potwierdza, że nieruchomość jest legalna i zgodna z pozwoleniem na budowę. Jest to niezbędny element transakcji.
- Tytuł Własności: Prawnik musi sprawdzić status w Księdze Wieczystej (Ktimatologio), upewniając się, że nie ma obciążeń ani roszczeń. Jest to szczególnie ważne, jeśli inwestor rozważa nieruchomości w Chorwacji lub nieruchomości w Czarnogórze, gdzie kwestie własności również bywają złożone.
Zaufaj nam, aby uniknąć kosztownych pułapek. Zobacz nasze inspiracje dotyczące nieruchomości na wyspach na Instagramie.
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy zakup mieszkania w Grecji kwalifikuje do programu Golden Visa?
Tak. Grecka Złota Wiza (Golden Visa) jest dostępna dla inwestorów, którzy nabędą nieruchomość lub kilka nieruchomości o łącznej wartości przekraczającej minimalny próg (obecnie minimum €250 000 lub €500 000, w zależności od regionu – stawki są zróżnicowane).
Jaki jest największy ukryty koszt transakcyjny w Grecji?
Największym ukrytym kosztem nie jest sam podatek, ale koszty prawnika i inżyniera lądowego, którzy są niezbędni do prawnej i technicznej weryfikacji nieruchomości. Te opłaty są wyższe niż przeciętne w Europie, ale są gwarancją bezpieczeństwa transakcji.
Czy kupno starszej nieruchomości w Atenach jest bezpieczne pod kątem wynajmu?
Jest to popularny segment, ale ze względu na nowe wymogi (od 1 października), starsza nieruchomość może wymagać większych nakładów na modernizację, aby spełnić standardy wynajmu krótkoterminowego, co obniży początkowe ROI.
Gotów na bezpieczną inwestycję? Skontaktuj się z nami i skorzystaj ze wsparcia Agencji Kupującego, która pracuje wyłącznie na Twoją korzyść. Zaczynamy od: nieruchomości w Grecji.
