Podatki i koszty przy zakupie nieruchomości za granicą 2026: Wielki przewodnik po 13 krajach
Jednym z najważniejszych etapów przy zakupie nieruchomości za granicą jest zrozumienie całkowitego kosztu transakcji. Cena ofertowa to dopiero początek. W wielu krajach koszt nieruchomości może wzrosnąć o 10%, 15%, a nawet 18% po doliczeniu wszystkich obowiązkowych podatków i opłat.
Jako specjaliści od nieruchomości w Sea and Homes, nasza praca polega na zapewnieniu pełnej transparentności finansowej. Pracujemy wyłącznie dla kupującego, a naszym obowiązkiem jest przedstawienie pełnej symulacji kosztów zanim klient złoży ofertę. To fundamentalna część audytu bezpieczeństwa inwestycji.
W tym przewodniku przeanalizujemy, jakie realne podatki i opłaty czekają na inwestorów w 13 krajach z naszej oferty w 2026 roku.
Mit ceny ofertowej – Ekspercka analiza ukrytych kosztów
Z naszego doświadczenia w Sea and Homes wynika, że największym błędem inwestorów jest skupienie się wyłącznie na głównym podatku (jak VAT czy podatek transferowy). Prawdziwym zaskoczeniem bywają skumulowane koszty przy zakupie nieruchomości, które kryją się w „drobnym druku”.
Nasza praca polega na tym, by oświetlić te ukryte pozycje:
- W Hiszpanii: Klienci są często zaskoczeni, że oprócz 10% VAT na rynku pierwotnym, muszą zapłacić dodatkowy podatek regionalny AJD (ok. 1-1.5%). Co więcej, nie doceniają skumulowanego kosztu trójcy Notario (Notariusz), Registro (Rejestr Nieruchomości) i Gestoría (firma administracyjna obsługująca podatki i wpisy), który łącznie dodaje kolejne 2-3% do transakcji.
- W Dubaju: 4% opłaty DLD wydaje się proste. Jednak „ukrytym kosztem” są opłaty NOC (No Objection Certificate) pobierane przez dewelopera przy odsprzedaży (nawet 5000 AED) oraz opłaty powiernicze (Trustee Fees) płatne w biurze rejestracyjnym (ok. 4000 AED), o których klienci dowiadują się na ostatnim etapie.
- We Włoszech: To rynek z najbardziej złożonymi i nieprzejrzystymi kosztami. Klienci są zszokowani, że opłata notarialna (onorario notarile) nie jest stała, lecz stanowi procent od wartości nieruchomości i bywa astronomicznie wysoka. Co więcej, prowizja agencyjna (provvigione) jest tam często płacona zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego, co jest niespotykane na innych rynkach.
Do tego dochodzą koszty tłumacza przysięgłego (obowiązkowego np. w Hiszpanii, jeśli nie mówisz po hiszpańsku) czy opłaty za podłączenie mediów. W Sea and Homes tworzymy dla każdego klienta szczegółowy arkusz kosztów, eliminując ryzyko niespodzianek finansowych.
Podatki od zakupu: Rynek Pierwotny (VAT) vs Rynek Wtórny (Podatek Transferowy)
Koszty zakupu dzielą się na dwie ścieżki:
- Rynek Pierwotny (Nieruchomości nowe od dewelopera): Zazwyczaj płaci się podatek VAT (w Hiszpanii IVA, w Grecji FPA). Jego wysokość jest stała.
- Rynek Wtórny (Nieruchomości używane): Płaci się podatek od przeniesienia własności (w Hiszpanii ITP, w Grecji FMA, w Portugalii IMT). Jego wysokość jest często progresywna lub zależy od regionu.
Zazwyczaj nie można płacić obu podatków jednocześnie – albo VAT, albo podatek transferowy.
Wielkie Porównanie Kosztów Zakupu Nieruchomości 2026 (Tabela)
Poniższa tabela przedstawia szacunkowe całkowite koszty, jakie należy doliczyć do ceny netto nieruchomości.
| Kraj (Kliknij po oferty) | Główny Podatek (Rynek Pierwotny) | Główny Podatek (Rynek Wtórny) | Inne Koszty (Notariusz, Rejestry, Prawnik) | Szacowany Całkowity Koszt (% ceny zakupu) |
|---|---|---|---|---|
| Albania | 0% (VAT na budowę, nie na sprzedaż) | 0% (Praktycznie nie istnieje) | 1.5% – 2.5% | 1.5% – 2.5% (Najtaniej) |
| Gruzja | 0% (VAT jest w cenie) | 0% | < 0.5% (Tylko opłaty rejestracyjne) | < 1% (Ultra tanio) |
| Dubaj (ZEA) | 4% (DLD Fee) | 4% (DLD Fee) | 1% – 2% (Trustee, NOC, Rejestracja) | 5% – 7% (Przejrzyście) |
| Turcja | 4% (Akt Własności TAPU) | 4% (Akt Własności TAPU) | 1% – 2% (Notariusz, Tłumacz) | 5% – 7% |
| Bułgaria | 20% (VAT, często w cenie) | ok. 3% (Podatek lokalny) | 1% – 2% (Notariusz) | 4% – 6% (Rynek wtórny) |
| Grecja | 24% (VAT – zawieszony do końca 2024) | 3.09% (FMA) | 3% – 5% (Prawnik, Notariusz, Inżynier!) | 7% – 10% (Rynek wtórny) |
| Cypr | 19% (VAT z redukcją do 5% na 1. dom) | 3% – 8% (Podatek transferowy) | 1% – 2% (Stamp Duty, Prawnik) | 6% – 12% (Zależnie od VAT) |
| Portugalia | 23% (VAT) | 6% – 8% (IMT, progresywny) | 1% – 2% (Imposto de Selo 0.8%, Notariusz) | 8% – 11% (Rynek wtórny) |
| Hiszpania | 10% (VAT) + 1-1.5% (AJD) | 7% – 10% (ITP, regionalny) | 2% – 3% (Notariusz, Rejestr, Gestoría) | 10% – 14% |
| Chorwacja | 25% (VAT, w cenie) | 3% (Podatek transferowy) | 2% – 4% (Prawnik, Notariusz) | 6% – 8% (Rynek wtórny) |
| Czarnogóra | 21% (VAT, w cenie) | 3% (Podatek transferowy) | 1% – 2% (Notariusz) | 4% – 6% (Rynek wtórny) |
| Dominikana | 0% (Ulga Confotur) | 0% (Ulga Confotur) | 1% – 2% (Opłaty prawne) | 1% – 3% (Z ulgą Confotur) |
| Włochy | 10% (VAT) lub 22% (Luksusowe) | 9% (Imposta di Registro) | 3% – 8% (Notariusz!, Prowizje, Rejestry) | 13% – 20% (Najdrożej) |
Szczegółowa analiza kosztów w kluczowych krajach
Koszt zakupu nieruchomości w Hiszpanii (Całkowity koszt: 10-14%)
Hiszpania jest rynkiem bardzo uregulowanym, ale koszty są stosunkowo wysokie.
- Rynek Pierwotny: 10% VAT (IVA) + 1% do 1.5% podatku AJD (podatek od aktów prawnych, „opłata skarbowa”).
- Rynek Wtórny: 7% do 10% podatku ITP (zależnie od regionu, np. 7% w Andaluzji, 10% w Walencji).
- Koszty Stałe (ok. 2-3%): Opłaty notarialne, opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości (Registro) oraz koszty Gestoríi (firmy zajmującej się obsługą administracyjną transakcji).
Koszt zakupu nieruchomości w Dubaju (Całkowity koszt: 5-7%)
Dubaj ma jeden z najbardziej przejrzystych systemów na świecie.
- Główny Podatek: 4% DLD (Dubai Land Department) Fee. Płatne przy każdej transakcji (pierwotnej i wtórnej).
- Koszty Stałe (ok. 1-2%): Opłaty rejestracyjne u powiernika (Trustee Fee), a przy rynku wtórnym opłata NOC dla dewelopera za wydanie zgody na sprzedaż.
Koszt zakupu nieruchomości w Albanii i Gruzji (Całkowity koszt: < 3%)
Te dwa rynki wschodzące oferują najniższe koszty transakcyjne w naszej ofercie.
- Gruzja: Prawie zerowe koszty. Nie ma podatku VAT ani podatku transferowego. Jedyny koszt to symboliczna opłata za rejestrację aktu własności (poniżej 100 USD).
- Albania: Również bardzo tanio. Nie ma podatku VAT od sprzedaży. Płaci się jedynie opłaty notarialne i rejestracyjne, które rzadko przekraczają 2% wartości nieruchomości.
Koszt zakupu nieruchomości we Włoszech (Całkowity koszt: 13-20%)
Jak widać w tabeli, Włochy są najdroższym rynkiem pod względem kosztów transakcyjnych.
- Rynek Wtórny: 9% Imposta di Registro (podatek rejestrowy) liczony od wartości katastralnej (która bywa niższa niż rynkowa).
- Rynek Pierwotny: 10% VAT (lub 22% dla nieruchomości luksusowych).
- Koszty Stałe (3-8%): To „czarna dziura” kosztowa. Opłata notarialna jest procentowa i bardzo wysoka. Do tego dochodzą prowizje agencyjne, często płacone przez obie strony.
Koszt zakupu na Dominikanie (Całkowity koszt: 1-3%)
Dominikana posiada potężny mechanizm optymalizacyjny.
- Program CONFOTUR: Większość nowych projektów turystycznych (które oferujemy w Sea and Homes) jest objęta tą ustawą. Zwalnia ona kupującego z 3% podatku od przeniesienia własności oraz z 1% rocznego podatku od nieruchomości (IPI) na 15 lat.
- Koszty Stałe: Jedyny koszt to opłaty prawne i notarialne (ok. 1-2%).
Zrozumienie tych niuansów jest kluczowe dla obliczenia realnego zwrotu z inwestycji (ROI).
W Sea and Homes jesteśmy ekspertami od tych wyliczeń. Nasza praca polega na tym, byś znał ostateczną cenę zakupu co do eurocenta, zanim podejmiesz ostateczną decyzję. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać pełną symulację kosztów dla wybranej nieruchomości. Obejrzyj nasze analizy na YouTube @SeaandHomes i śledź kulisy naszej pracy na Instagramie @seaandhomes_ .
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Co jest zazwyczaj tańsze: VAT (rynek pierwotny) czy podatek transferowy (rynek wtórny)?
To zależy od kraju. W Hiszpanii 10% VAT + 1.5% AJD (łącznie 11.5%) jest często droższe niż 7% ITP w Andaluzji (rynek wtórny). Ale już w Grecji 3.09% podatku transferowego (FMA) jest bezkonkurencyjnie tańsze niż 24% VAT (który na szczęście jest zawieszony).
W którym kraju koszty zakupu są najniższe?
Zdecydowanie w Gruzji (poniżej 1%) i Albanii (poniżej 2.5%). Bardzo tanio jest też na Dominikanie dzięki uldze Confotur.
Kto płaci za notariusza?
W większości krajów (Hiszpania, Włochy, Portugalia) koszty notarialne tradycyjnie w całości pokrywa kupujący.
Czy do aktu notarialnego potrzebuję tłumacza przysięgłego?
Tak. W krajach takich jak Hiszpania, Portugalia, Grecja czy Włochy, jeśli nie mówisz płynnie w lokalnym języku, obecność tłumacza przysięgłego przy akcie notarialnym jest obowiązkowa i stanowi dodatkowy koszt po stronie kupującego.
Co to jest DLD w Dubaju?
To skrót od Dubai Land Department, czyli rządowego departamentu ds. gruntów. 4% DLD Fee to jedyny, główny podatek od transakcji płacony na rzecz rządu Emiratu.
