Słońce Europy 2026: Hiszpania czy Grecja? Porównanie kosztów życia, podatków i bezpieczeństwa zakupu nieruchomości

W 2026 roku Hiszpania i Grecja to dwa filary Unii Europejskiej, które stanowią czołowy wybór dla Polaków planujących przeprowadzkę za granicę lub zakup mieszkania inwestycyjnego w Strefie Euro. Oba kraje gwarantują stabilność prawną i niezrównane walory kulturowe, ale ich systemy są diametralnie różne. Hiszpania kusi doskonałą infrastrukturą i prostszą biurokracją. Grecja przyciąga niższymi cenami wejścia i agresywnymi ulgami podatkowymi dla cyfrowych nomadów.

Jako specjaliści od nieruchomości Sea and Homes, nasz szczegółowy przewodnik porównuje te rynki pod kątem cen nieruchomości, realnych kosztów życia, opieki zdrowotnej oraz – co najważniejsze – fundamentalnych różnic w ryzyku prawnym związanym z zakupem.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

Ceny nieruchomości 2026: Stabilność kontra potencjał renowacji

Oba rynki są w Strefie Euro, co eliminuje ryzyko walutowe (jak w nieruchomościach w Turcji), ale ich punkty cenowe i koszty transakcyjne są różne.

Hiszpania: Dojrzały rynek i wysoka płynność

Rynek nieruchomości w Hiszpanii jest bardziej dojrzały, płynny i droższy. Ceny są stabilne, napędzane stałym popytem z całej Europy.

• Costa del Sol (Marbella, Estepona): To rynek premium. Ceny za apartamenty na Costa del Sol w dobrych lokalizacjach zaczynają się od €3 500 do €6 000+ za m².
• Costa Blanca (Alicante): Bardziej przystępna cenowo, popularna wśród Polaków, z cenami €2 500 – €4 000 za m².
• Koszty transakcyjne: Wysokie. Należy doliczyć 10% – 14% do ceny zakupu na podatki (ITP lub VAT), notariusza, prawnika i opłaty rejestracyjne.

Grecja: Niższy próg wejścia i wysokie koszty audytu

Grecja oferuje niższe ceny wejścia, szczególnie w przypadku starszych mieszkań w Atenach lub na Krecie, które nadają się pod renowację.

• Cena m² (Ateny/Kreta): Ceny za apartamenty w Grecji zaczynają się od €2 500 do €4 000 za m².
• Koszty transakcyjne: Bardzo wysokie, często 10% – 15%. Z naszego doświadczenia wynika, że klienci są często zaskoczeni kosztami w Grecji – nie samą ceną zakupu, ale obowiązkowymi, wysokimi honorariami dla prawnika i inżyniera lądowego, które są niezbędne do bezpiecznego przeprowadzenia transakcji.

Wskaźnik	Hiszpania (Costa del Sol)	Grecja (Kreta/Ateny)
Średnia Cena m²	€3 500 – €6 000+	€2 500 – €4 000
Całkowite Koszty Zakupu	10% – 14%	10% – 15%
Kluczowa Zaleta	Infrastruktura Medyczna, Płynność	Ulgi Podatkowe (Nomadzi), Potencjał Renowacji
Kluczowe Ryzyko	Nielegalne rozbudowy (rynek wtórny)	Kosztowny audyt techniczny, biurokracja

Krytyczne ryzyko prawne: Pułapki rynku wtórnego

W obu krajach, jako członkach UE, tytuł własności jest chroniony. Największe ryzyko dotyczy stanu technicznego i legalności starszych nieruchomości.

Pułapka w Hiszpanii: Nielegalne rozbudowy (Ilegales)

W Hiszpanii największym ryzykiem jest rynek wtórny, zwłaszcza na Costa Blanca i Costa del Sol. Powszechnym problemem są nielegalne rozbudowy (ilegales). Właściciel 20 lat temu dobudował basen, garaż lub dodatkową sypialnię, nie zgłaszając tego do Registro (Księgi Wieczyste).

• Ryzyko: Taka nieruchomość ma wadę prawną. Bank nie udzieli na nią kredytu hipotecznego, a Ty, jako nowy właściciel, będziesz miał problem z jej legalną odsprzedażą.
• Nasza rola: Nasza praca polega na przeprowadzeniu audytu technicznego i prawnego przed zakupem. Sprawdzamy zgodność stanu faktycznego z zapisami w Rejestrze i Katastrze, chroniąc klienta przed zakupem nieruchomości z „tykającą bombą” prawną.

Pułapka w Grecji: Obowiązkowy (i drogi) audyt inżyniera lądowego

W Grecji prawo jest jeszcze bardziej restrykcyjne. Od 2011 roku każda transakcja wymaga Certyfikatu Inżyniera Lądowego (tzw. Raport z Inspekcji), który potwierdza, że nieruchomość jest w 100% zgodna z pozwoleniem na budowę i nie ma żadnych nielegalnych modyfikacji.

• Ryzyko: Wiele starszych domów w Grecji (szczególnie na wyspach) ma wady prawne (np. przesunięta ściana, dobudowany balkon). Legalizacja tych wad (jeśli w ogóle możliwa) jest bardzo kosztowna i czasochłonna.
• Nasza rola: Angażujemy niezależnego inżyniera, który przeprowadza ten audyt. Jest to kosztowne, ale jest to jedyna gwarancja, że zakup nieruchomości w Grecji jest bezpieczny.

Koszty życia i infrastruktura 2026: Gdzie żyje się wygodniej?

Dla osób planujących stałą rezydencję, infrastruktura jest ważniejsza niż cena zakupu.

Hiszpania: Złoty standard opieki zdrowotnej i komfortu

Hiszpania wygrywa pod kątem jakości i dostępności infrastruktury.

• Opieka Zdrowotna: Domy na Costa del Sol są popularne wśród emerytów, ponieważ region ten ma najlepszą infrastrukturę medyczną w Europie (publiczną i prywatną) dla obcokrajowców.
• Infrastruktura: Doskonałe autostrady, szybki internet (światłowód) i świetne połączenia lotnicze (np. z Malagi) sprawiają, że życie jest komfortowe i przewidywalne.

Grecja: Wysokie koszty energii i wyzwania na wyspach

Grecja oferuje niesamowity styl życia, ale jest droższa w utrzymaniu.

• Koszty Utrzymania: Klienci są często zaskoczeni wysokimi kosztami energii elektrycznej, zwłaszcza na wyspach (jak Kreta czy Cyklady), które są zależne od importowanych paliw i promów.
• Infrastruktura: O ile Ateny mają świetną infrastrukturę, o tyle mniejsze wyspy mogą mieć problemy z dostępem do szybkiego internetu czy zaawansowanej opieki medycznej (konieczność transportu na kontynent).

Praca zdalna i podatki: Digital Nomad Visa kontra ulgi

Oba kraje aktywnie walczą o cyfrowych nomadów, oferując specjalne programy wizowe i podatkowe.

Hiszpania: Wiza Digital Nomad

Hiszpania oferuje uregulowaną Wizę Digital Nomad, która pozwala na legalną rezydencję i pracę zdalną dla firm spoza Hiszpanii. Proces jest biurokratyczny, ale transparentny i oferuje preferencyjne opodatkowanie przez pierwsze lata.

Grecja: Agresywne ulgi podatkowe

Grecja poszła o krok dalej. Oferuje Wizę Digital Nomad powiązaną z bardzo atrakcyjnymi ulgami podatkowymi: nowi rezydenci (spełniający warunki) mogą skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania 50% swoich dochodów przez 7 lat. Jest to jedna z najlepszych ofert podatkowych w całej Unii Europejskiej.

Podsumowanie: Gdzie jest najlepszy stosunek ceny do jakości?

Wybór między apartamentami w Hiszpanii a domami w Grecji zależy od Twoich priorytetów:

• Wybierz Hiszpanię, jeśli: Cenisz najwyższą jakość infrastruktury medycznej, komfort, przewidywalne koszty i mniejszą biurokrację przy zakupie. Jest to idealny wybór dla rodzin i emerytów.
• Wybierz Grecję, jeśli: Jesteś cyfrowym nomadą szukającym maksymalnych ulg podatkowych, cenisz niższe ceny wejścia i jesteś gotów zaakceptować wyższe koszty transakcyjne (audyt inżyniera) oraz wyzwania infrastrukturalne na wyspach.

Niezależnie od wyboru, oba rynki UE wymagają niezależnego audytu prawnego i technicznego. Jeśli rozważasz zakup mieszkania inwestycyjnego w Hiszpanii lub Grecji, skontaktuj się z naszym zespołem specjalistów Sea and Homes. Zapewniamy pełne wsparcie w audycie prawnym, technicznym i zabezpieczeniu transakcji. Zobacz nasze analizy na LinkedIn Michał Wójcik i Instagram Sea and Homes. Doradztwo zaczynamy od: zakupu nieruchomości w Hiszpanii lub apartamentów w Grecji.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Jaki jest największy problem prawny w Hiszpanii?
Największym i wciąż powszechnym ryzykiem jest nieuregulowany status budynków (brak pozwoleń na użytkowanie lub nielegalne rozbudowy) na rynku wtórnym.

Czy koszty życia w Grecji są niższe niż w Hiszpanii?
Koszty żywności i gastronomii w Grecji są często niższe. Jednak koszty energii elektrycznej (zwłaszcza na wyspach) są znacznie wyższe niż w Hiszpanii, co podnosi ogólne koszty utrzymania.

Który kraj ma wyższe koszty transakcyjne?
Grecja (10%–15%) ma wyższe całkowite koszty transakcyjne, głównie z powodu wysokich i obowiązkowych opłat notarialnych oraz honorariów prawnika i inżyniera lądowego.