Rynek pierwotny czy wtórny? Co wybrać w 2026 roku? Porównanie kosztów remontu, gwarancji i standardu (Hiszpania, Cypr, Dubaj)

Stojąc przed decyzją o zakupie nieruchomości za granicą, każdy inwestor zadaje sobie fundamentalne pytanie: „Kupić nowe, pachnące świeżością mieszkanie od dewelopera, czy może szukać okazji na rynku wtórnym?”. W 2026 roku odpowiedź na to pytanie jest bardziej złożona niż kiedykolwiek. Zmieniające się normy energetyczne, rosnące koszty materiałów budowlanych oraz ewolucja prawa w krajach takich jak Hiszpania czy Zjednoczone Emiraty Arabskie sprawiają, że strategia, która działała dekadę temu, dziś może okazać się nieskuteczna.

W Sea and Homes codziennie doradzamy klientom, którzy wahają się między „duszą” starej kamienicy a nowoczesnością apartamentowca. Często spotykamy się z lękiem przed zakupem „dziury w ziemi” (off-plan). Jest to lęk zrozumiały, ale w obecnych realiach prawnych – często nieuzasadniony. W tym artykule przeanalizujemy, co w 2026 roku opłaca się bardziej finansowo i gdzie Twoje pieniądze są bezpieczniejsze.

Strach przed „dziurą w ziemi” – dlaczego w 2026 roku jest nieuzasadniony?

Z naszych obserwacji wynika, że wielu klientów boi się kupować na etapie budowy, ponieważ nie wiedzą, że ich pieniądze są ściśle chronione przez prawo. Obraz dewelopera uciekającego z walizką pieniędzy to relikt lat 90-tych, który w cywilizowanych rynkach, na których operujemy, praktycznie nie występuje.

Jak chronione są Twoje pieniądze?

Kluczowym argumentem przemawiającym za rynkiem pierwotnym jest bezpieczeństwo transakcji, które paradoksalnie bywa wyższe niż na rynku wtórnym (gdzie ryzykujemy wadami prawnymi czy długami poprzedniego właściciela).

• Hiszpania: Tu działa ustawa (Ley de Ordenación de la Edificación), która nakłada na dewelopera obowiązek posiadania gwarancji bankowej (Aval Bancario) lub ubezpieczenia na każdą wpłatę klienta. Oznacza to, że jeśli deweloper nie wybuduje nieruchomości w Hiszpanii w terminie, bank zwraca Ci wpłacone środki wraz z odsetkami. Twoje pieniądze nie idą „do kieszeni prezesa”, ale na specjalne konto.
• Dubaj: System jest jeszcze bardziej rygorystyczny. Wpłaty trafiają na rachunek powierniczy (Escrow Account) kontrolowany przez rząd (DLD/RERA). Deweloper otrzymuje środki w transzach, tylko po udowodnieniu postępów na budowie.

Premia za ryzyko, czyli dlaczego off-plan jest tańszy?

Zakup na etapie budowy jest zwykle tańszy niż po wybudowaniu. Różnica w cenie („premia za wczesne wejście”) wynosi zazwyczaj od 15% do nawet 30%. Kupując nowe mieszkania na sprzedaż na etapie planów w 2026 roku, zyskujesz podwójnie: płacisz niższą cenę początkową, a w momencie odbioru kluczy (np. w 2028 r.) wartość nieruchomości jest już wyższa dzięki naturalnemu wzrostowi rynku. To najprostsza forma zarabiania na aprecjacji kapitału.

Rynek Pierwotny: Zalety nowoczesnego budownictwa

Wybierając nowe osiedla, inwestujesz nie tylko w mury, ale w technologię. Standardy budowlane w 2026 roku są wyśrubowane, zwłaszcza w kwestii efektywności energetycznej.

Energooszczędność i niższe rachunki

Nowoczesne apartamenty nowe w Portugalii czy Hiszpanii muszą spełniać rygorystyczne normy UE. Izolacja termiczna, panele fotowoltaiczne na dachach, systemy aerotermii do ogrzewania wody – to wszystko sprawia, że koszty utrzymania nowego apartamentu są o połowę niższe niż mieszkania w starym bloku.

Gwarancja deweloperska

Kupując nowe, otrzymujesz gwarancję (w Hiszpanii jest to tzw. Seguro Decenal – 10-letnia gwarancja na konstrukcję budynku). Masz pewność, że przez najbliższą dekadę nie zaskoczą Cię koszty wymiany dachu czy instalacji elektrycznej. Na rynku wtórnym zasada często brzmi „widziały gały co brały”, a dochodzenie roszczeń za ukryte wady jest trudne.

Personalizacja

Wchodząc w inwestycję na wczesnym etapie, często masz wpływ na układ ścianek działowych czy wybór materiałów wykończeniowych. Możesz stworzyć dom „pod siebie”, zamiast adaptować się do wizji architekta z lat 80-tych.

Rynek Wtórny: Lokalizacja i „klimat”, ale za jaką cenę?

Oczywiście rynek wtórny ma swoje niezaprzeczalne atuty. Głównym jest lokalizacja. Cena mieszkań na rynku wtórnym w ścisłych centrach historycznych miast (jak Barcelona, Lizbona czy Rzym) jest wysoka, ale podaż jest ograniczona – nowych budynków tam po prostu nie da się już wcisnąć.

Pułapka „tanich” mieszkań do remontu

Często widzimy oferty nieruchomości we Włoszech czy Hiszpanii w bardzo niskich cenach, które wymagają „odświeżenia”. W 2026 roku remont za granicą to jednak ogromne wyzwanie. Koszty materiałów budowlanych i robocizny poszybowały w górę.

„Tanie” mieszkanie za 80 tys. euro, które wymaga wymiany instalacji, okien i podłóg, może finalnie kosztować 150 tys. euro, nie licząc Twojego czasu i stresu związanego z nadzorowaniem ekipy w obcym języku.

Brak udogodnień

Starsze budynki często nie posiadają udogodnień, które dziś są standardem: garaży podziemnych (parkowanie na ulicy w Hiszpanii to koszmar), wind, basenów czy dużych tarasów. W pandemii nauczyliśmy się doceniać balkony – w starym budownictwie często ich brakuje lub są symboliczne.

Gdzie szukać? Przegląd rynków w 2026 roku

Dubaj – królestwo nowych projektów

Jeśli interesują Cię inwestycje w nieruchomości, Dubaj jest rynkiem zdominowanym przez deweloperów. Tutaj zakup na rynku wtórnym opłaca się rzadziej, ponieważ nowe projekty (off-plan) oferują znacznie lepsze plany płatności (np. 1% miesięcznie przez kilka lat po odbiorze kluczy). Starsze budynki w Dubaju (sprzed 15 lat) mogą generować wysokie koszty klimatyzacji ze względu na przestarzałe technologie.

Cypr – nowe deweloperki nad samym morzem

Nieruchomości na Cyprze przeżywają boom budowlany. Nowe inwestycje w okolicach Larnaki czy Famagusty oferują standard „hotelowy” (baseny, spa, siłownie) w cenie, w której na rynku wtórnym kupilibyśmy zwykły apartament w mieście. Tutaj rynek pierwotny zdecydowanie wygrywa stosunkiem jakości do ceny.

Hiszpania – balans między starym a nowym

W Hiszpanii mieszkania stan deweloperski są bardzo poszukiwane, ale ich podaż na wybrzeżu jest ograniczona przez brak gruntów w pierwszej linii. Dlatego nowe inwestycje powstają nieco dalej od morza (druga, trzecia linia), ale oferują w zamian spektakularne części wspólne. Jeśli musisz mieć widok na morze z pierwszego rzędu, często pozostaje Ci tylko rynek wtórny i generalny remont.

Zestawienie kosztów i ryzyka: Nowe vs Używane

Cecha	Rynek Pierwotny (Nowe)	Rynek Wtórny (Używane)
Cena zakupu	Często niższa na etapie „dziury w ziemi”	Zależna od stanu, możliwość negocjacji
Harmonogram płatności	Wygodne raty (transze)	Całość płatna przy akcie notarialnym
Bezpieczeństwo środków	Bardzo wysokie (gwarancje bankowe/escrow)	Średnie (ryzyko wad prawnych, długów)
Koszty transakcyjne	Podatek VAT (zazwyczaj 10% w Hiszpanii)	Podatek ITP (6-10% w Hiszpanii)
Koszty utrzymania	Niskie (energooszczędność, gwarancja)	Wysokie (fundusz remontowy, naprawy)
Czas oczekiwania	12-24 miesiące	Dostępne od ręki
Wyposażenie	Stan deweloperski lub pod klucz	Często umeblowane (ale starym sprzętem)

Jak podjąć decyzję?

W Sea and Homes nie faworyzujemy żadnego z rynków, ale zawsze analizujemy profil klienta.

1. Wybierz rynek pierwotny (Off-plan), jeśli:
   • Traktujesz zakup inwestycyjnie i chcesz zarobić na wzroście wartości w czasie budowy.
   • Nie spieszy Ci się z przeprowadzką (możesz poczekać 1-2 lata).
   • Cenisz bezpieczeństwo, gwarancję i niskie rachunki za prąd.
   • Chcesz uniknąć stresu związanego z remontami.
2. Wybierz rynek wtórny, jeśli:
   • Chcesz korzystać z kupna nieruchomości natychmiast (np. już w te wakacje).
   • Zależy Ci na unikalnej lokalizacji w historycznym centrum, gdzie nie ma nowych budów.
   • Jesteś gotów na ewentualne prace remontowe i masz na to budżet.

Pamiętaj, że w 2026 roku rynek pierwotny w krajach takich jak Hiszpania, Portugalia czy Cypr jest bardzo dynamiczny. Najlepsze apartamenty znikają w przedsprzedaży, zanim budowa wyjdzie z ziemi. Klienci, którzy zwlekają, czekając na „gotowe”, często muszą zadowolić się lokalami na parterze lub z gorszym widokiem, płacąc przy tym cenę rynkową, a nie promocyjną deweloperską.

Jeśli wciąż masz obawy, czy Twoje środki będą bezpieczne, skontaktuj się z nami. Wyjaśnimy Ci dokładnie, jak wyglądają procedury zabezpieczające w każdym z 13 krajów, w których działamy, i pokażemy oferty od deweloperów o nieskazitelnej reputacji.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy deweloper oddaje mieszkanie „pod klucz”?

To zależy od kraju. W Hiszpanii „stan deweloperski” zazwyczaj oznacza wykończone podłogi, ściany, łazienki i kuchnię (często ze sprzętem AGD). Brakuje tylko mebli ruchomych. W Polsce stan deweloperski to „goły beton”, co często myli naszych klientów. Za granicą standard jest znacznie wyższy – wchodzisz i mieszkasz po wstawieniu sofy.

Co jeśli deweloper zbankrutuje?

Dzięki gwarancjom bankowym i rachunkom powierniczym (o których pisaliśmy wyżej), Twoje pieniądze są bezpieczne. W najgorszym wypadku odzyskasz wpłacone środki. Ryzyko utraty kapitału przy współpracy z dużymi, sprawdzonymi deweloperami jest w 2026 roku minimalne.

Czy podatek od nowej nieruchomości jest wyższy?

Zazwyczaj tak. W Hiszpanii przy rynku pierwotnym płacisz 10% VAT (IVA) plus podatek skarbowy (AJD – ok. 1.5%), podczas gdy na rynku wtórnym płacisz podatek od przeniesienia własności (ITP), który w zależności od regionu wynosi od 6% do 10%. Różnice nie są jednak drastyczne.

Czy mogę sprzedać mieszkanie w trakcie budowy?

Tak, to tzw. cesja praw. Jest to bardzo popularna strategia w Dubaju („flipping” na off-plan). Kupujesz tanio na etapie dziury w ziemi, a po roku, gdy budynek już stoi (ale nie jest skończony), odsprzedajesz kontrakt z zyskiem.