Kredyt na nieruchomość za granicą w 2026 roku. Czy Polak dostanie hipotekę w Hiszpanii lub Dubaju? Poradnik finansowania i plany ratalne

Jednym z najczęstszych mitów, który powstrzymuje Polaków przed zakupem drugiego domu na południu, jest przekonanie: „Aby kupić apartament w Hiszpanii czy Dubaju, muszę mieć 100% gotówki w walizce”. W roku 2026 to stwierdzenie jest dalsze od prawdy niż kiedykolwiek wcześniej. Globalizacja usług bankowych oraz innowacyjne strategie deweloperów sprawiają, że próg wejścia w inwestycje zagraniczne jest znacznie niższy, niż się powszechnie wydaje.

Jako specjaliści w Sea and Homes, codziennie pracujemy z klientami, którzy dysponują jedynie częścią kapitału (np. 40-50%), a resztę finansują zewnętrznie. Okazuje się, że dla osoby zarabiającej w złotówkach, uzyskanie kredytu w strefie Euro bywa nie tylko możliwe, ale często tańsze niż w Polsce. W tym poradniku przeanalizujemy dwie główne ścieżki finansowania: klasyczną hipotekę bankową (dostępną w UE) oraz nieoprocentowane plany ratalne (dominujące w Emiratach).

Ścieżka 1: Kredyt hipoteczny w Hiszpanii – łatwiej niż myślisz

Hiszpania od lat pozostaje najbardziej przyjaznym krajem dla polskich kredytobiorców. Hiszpańskie banki (takie jak CaixaBank, Sabadell czy Santander) traktują Polaków jako wiarygodnych klientów z Unii Europejskiej. Jeśli marzą Ci się nieruchomości w Hiszpanii, brak pełnej kwoty nie jest przeszkodą.

Ile pieniędzy musisz mieć na start? (LTV)

Dla nierezydentów (osób niepłacących podatków w Hiszpanii) banki oferują zazwyczaj finansowanie na poziomie 60% – 70% wartości nieruchomości netto (bez podatków).

Oznacza to, że musisz posiadać wkład własny w wysokości 30-40% ceny oraz dodatkowe środki na pokrycie kosztów okołotransakcyjnych (podatek ITP/VAT, notariusz – ok. 13-15%, o czym pisaliśmy w poprzednim artykule).

Realnie: Kupując apartament za 200 000 euro, bank pożyczy Ci ok. 120 000 – 140 000 euro. Ty musisz wnieść ok. 80 000 – 90 000 euro (wkład + opłaty).

Oprocentowanie i dokumenty w 2026 roku

W 2026 roku oprocentowanie kredytów w strefie Euro jest wciąż atrakcyjne w porównaniu do złotówkowych stawek WIBOR. Kredyty oparte są o stawkę EURIBOR plus marża banku.

Proces weryfikacji jest zbliżony do polskiego. Bank poprosi o:

• PIT za ostatni rok (przetłumaczony przysięgle).
• Wyciągi z konta z ostatnich 3-6 miesięcy.
• Raport z BIK (Biuro Informacji Kredytowej) – tak, hiszpańskie banki to sprawdzają!
• Zaświadczenie o zarobkach.

Co ważne, nasza praca polega na skontaktowaniu Cię ze sprawdzonymi brokerami hipotecznymi na miejscu, którzy mówią po polsku lub angielsku i wstępnie ocenią Twoją zdolność kredytową jeszcze przed wylotem na oglądanie apartamentów w Hiszpanii.

Ścieżka 2: Dubaj i nieoprocentowane raty (Payment Plans)

Jeśli nieruchomości w Dubaju są Twoim celem, system finansowania wygląda zupełnie inaczej. W świecie arabskim, ze względów kulturowo-religijnych, klasyczny kredyt na procent jest mniej popularny. Zastępują go genialne w swej prostocie Plany Płatności (Payment Plans) oferowane bezpośrednio przez deweloperów.

Jak to działa? 0% odsetek, 0% banków

Kupując nieruchomość na etapie budowy (off-plan), podpisujesz umowę z deweloperem, która rozkłada cenę na transze.

Przykładowy plan płatności (60/40):

1. Wpłata wstępna: 10% przy rezerwacji + 4% opłaty DLD (podatek).
2. W trakcie budowy: Płacisz kolejne raty (np. po 5% lub 10% co kilka miesięcy), łącznie do 60% ceny.
3. Przy odbiorze kluczy: Wpłacasz pozostałe 40%.

Post-Handover Payment Plans – hit inwestycyjny

Najbardziej pożądane są plany typu „Post-Handover”. Oznaczają one, że po odebraniu kluczy (gdy już mieszkasz lub wynajmujesz mieszkanie i zarabiasz!), nadal spłacasz deweloperowi resztę ceny w ratach przez kolejne 2-3 lata.

To rozwiązanie idealne dla inwestorów. Nie potrzebujesz zdolności kredytowej, nie przedstawiasz zaświadczeń o zarobkach. Wystarczy paszport i pieniądze na pierwszą wpłatę. To sprawia, że inwestycje w nieruchomości w ZEA są tak dostępne i płynne.

A co z Cyprem, Portugalią i Albanią?

Każdy z 13 rynków, na których działamy, ma swoją specyfikę finansową.

• Cypr: System hybrydowy. Nieruchomości na Cyprze można finansować kredytem bankowym (podobnie jak w Hiszpanii, LTV ok. 50-60%) lub korzystać z nieoprocentowanych rat u deweloperów na etapie budowy (zazwyczaj spłata całości do momentu oddania kluczy).
• Portugalia: Banki są otwarte na obcokrajowców, ale procedury bywają bardziej biurokratyczne niż w Hiszpanii. Nieruchomości w Portugalii można kredytować na okres do 30 lat (z limitem wieku zazwyczaj do 75. roku życia).
• Albania: To rynek gotówkowy. Banki rzadko udzielają kredytów obcokrajowcom na zakup nieruchomości w Albanii. Deweloperzy oferują jednak płatność w transzach zgodnych z postępem prac budowlanych (np. wpłata przy „dziurze w ziemi”, przy stanie surowym i przy wykończeniu). To pozwala rozłożyć wydatek na 18-24 miesiące.

Pułapka walutowa – jak nie stracić tysięcy złotych na przelewie?

Decyzja o kredycie to jedno, ale technika przelania środków to drugie. W 2026 roku wciąż wielu klientów popełnia błąd, wysyłając np. 50 000 euro na zadatek bezpośrednio ze swojego konta złotówkowego w polskim banku.

Bankowy „spread” (różnica między kursem kupna a sprzedaży) potrafi wynieść nawet 15-20 groszy na jednym euro. Przy kwocie 100 000 euro, możesz stracić nawet 15 000 – 20 000 PLN tylko na przewalutowaniu! To równowartość dobrej klasy mebli kuchennych.

Z naszego doświadczenia wynika, że jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest korzystanie z internetowych kantorów walutowych lub brokerów FX, którzy oferują kursy zbliżone do rynkowych. Przed każdą dużą transakcją zalecamy klientom konsultację w tej sprawie.

Kredyt vs Plan Płatności – Porównanie

Cecha	Kredyt Bankowy (np. Hiszpania)	Plan Płatności (np. Dubaj)
Wymagania	Badanie zdolności (PIT, zarobki)	Brak (tylko paszport)
Koszt (Odsetki)	Euribor + marża (zmienne/stałe)	0% (brak odsetek)
Okres spłaty	Długi (15 – 30 lat)	Krótki (2 – 5 lat)
Własność	Wpisana od razu (z hipoteką)	Przenoszona po spłacie całości lub Oqood
Opłaty wstępne	Wycena, prowizja banku	Tylko opłaty rejestracyjne
Dla kogo?	Osoby ze stałym dochodem	Inwestorzy, freelancerzy

Jak zwiększyć swoje szanse na finansowanie?

Jeśli planujesz w 2026 roku sfinansować kupno nieruchomości kredytem, zacznij przygotowania już teraz.

1. Wyczyść BIK: Spłać drobne zobowiązania, zamknij nieużywane karty kredytowe.
2. Oficjalny dochód: Pamiętaj, że banki (nawet te w Hiszpanii) patrzą na to, co masz na „papierze”. Dochody z nieudokumentowanych źródeł nie będą brane pod uwagę.
3. Wiek: Większość banków wymaga, aby kredyt został spłacony do 70. lub 75. roku życia kredytobiorcy. Jeśli jesteś starszy, rozważ dołączenie do kredytu młodszej osoby (np. dziecka).

Co jeśli bank odmówi?

Odmowa kredytu to nie koniec świata. Często wynika z błędu w dokumentacji lub wyboru niewłaściwego banku. Współpracujemy z ekspertami, którzy znają politykę kredytową poszczególnych placówek (jeden bank woli przedsiębiorców, inny pracowników etatowych).

W ostateczności zawsze pozostają rynki, które nie wymagają banków – jak wspomniany Dubaj, Albania czy nieruchomości w Turcji, gdzie deweloperzy również są elastyczni.

Pamiętaj, że koszt zakupu nieruchomości to inwestycja, która przy odpowiednim finansowaniu może spłacać się sama z wynajmu. Kluczem jest dobranie raty tak, by nie obciążała domowego budżetu.

Chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową w Hiszpanii lub poznać aktualne plany płatności w Dubaju? Skontaktuj się z nami.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy mogę wziąć kredyt w polskim banku pod hipotekę w Hiszpanii?

Nie. Polskie banki nie zabezpieczają się na nieruchomościach zagranicznych, ponieważ nie mają możliwości skutecznej windykacji w innym kraju. Możesz wziąć w Polsce tzw. „pożyczkę hipoteczną” pod zastaw swojej polskiej nieruchomości (domu, mieszkania) i uzyskaną gotówkę wydać na zakup w Hiszpanii. To popularne rozwiązanie.

Jaki jest minimalny wkład własny w Hiszpanii w 2026 r.?

Dla nierezydentów bezpiecznie jest przyjąć 30% ceny zakupu + ok. 13% na koszty. Łącznie powinieneś dysponować ok. 43-45% wartości transakcji w gotówce.

Czy w Dubaju sprawdzają moją historię kredytową w Polsce?

Deweloperzy oferujący plany płatności – nie. Nie interesuje ich Twój BIK ani zarobki. Interesuje ich terminowa wpłata rat. Jeśli przestaniesz płacić, tracisz nieruchomość i wpłacone środki (zgodnie z umową).

Czy mogę nadpłacić kredyt w Hiszpanii wcześniej?

Tak, prawo unijne i hiszpańskie gwarantuje taką możliwość. Banki mogą pobrać niewielką prowizję za wcześniejszą spłatę (zazwyczaj od 0.15% do 2% w zależności od rodzaju oprocentowania i momentu spłaty), ale jest to standardowa procedura.