Rezydencja podatkowa i wizy w 2026 roku. Co daje zakup nieruchomości w Dubaju, a co w Hiszpanii? Poradnik dla inwestora i emigranta

Rok 2026 to czas, w którym granice dla kapitału i pracy stały się bardziej płynne niż kiedykolwiek. Przedsiębiorcy, cyfrowi nomadzi i rentierzy coraz częściej zadają sobie pytanie nie tylko „gdzie chcę mieszkać?”, ale przede wszystkim „gdzie najbardziej opłaca mi się płacić podatki?”. Zakup nieruchomości za granicą przestał być jedynie transakcją lifestyle’ową, a stał się kluczowym elementem inżynierii finansowej i planowania życiowego.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

W Sea and Homes obserwujemy wyraźny podział wśród naszych klientów. Jedna grupa szuka słońca i jakości życia w Europie, akceptując tutejsze obciążenia fiskalne. Druga grupa, coraz liczniejsza, celuje w jurysdykcje takie jak Dubaj czy Cypr, aby zoptymalizować swoje zyski. W tym artykule przyjrzymy się, jak zakup apartamentów w Hiszpanii wpływa na Twój status podatkowy i zestawimy to z korzyściami, jakie oferują inwestycje w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Czy zakup domu automatycznie daje prawo pobytu? Czy słońce w Maladze jest warte ryzyka podwójnego opodatkowania? Rozwiejemy te wątpliwości.

Pułapka „183 dni” w Hiszpanii – kiedy turysta staje się rezydentem?

Hiszpania to wspaniały kraj do życia, ale hiszpański fiskus (Hacienda) słynie z bezkompromisowości. Wielu klientów kupujących domy nad morzem żyje w błędnym przekonaniu, że dopóki nie pracują w Hiszpanii, nie muszą płacić tam podatków. W 2026 roku przepisy są jednak jasne i rygorystycznie egzekwowane.

Zasada centrum interesów życiowych

Zgodnie z prawem, stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym, jeśli spełnisz JEDEN z dwóch warunków:

1. Przebywasz na terytorium Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku kalendarzowym (nawet z przerwami).
2. W Hiszpanii znajduje się Twoje „centrum interesów życiowych” (np. mieszkają tu Twój małżonek i dzieci, nawet jeśli Ty pracujesz w Polsce i „dojeżdżasz”).

Konsekwencje są poważne. Jako rezydent podatkowy Hiszpanii musisz rozliczać się z dochodów uzyskanych na całym świecie (worldwide income). Oznacza to, że hiszpański urząd skarbowy może upomnieć się o podatek od Twojej firmy w Polsce, dywidend z USA czy wynajmu mieszkania w Warszawie. Co więcej, w niektórych regionach Hiszpanii obowiązuje podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio), naliczany od wartości Twoich aktywów netto, co jest ewenementem w skali Europy.

Dlatego, jeśli planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii tylko na wakacje, kluczowe jest pilnowanie kalendarza, aby nie przekroczyć magicznej granicy pół roku pobytu, chyba że świadomie decydujesz się na pełną emigrację.

Złota Wiza w Hiszpanii – czy to jeszcze działa w 2026?

Przez lata program „Golden Visa” przyciągał inwestorów spoza UE (np. z Wielkiej Brytanii po Brexicie czy z USA), oferując rezydencję w zamian za inwestycję w nieruchomości o wartości minimum 500 000 euro. W 2026 roku program ten wciąż jest przedmiotem politycznych dyskusji i podlega modyfikacjom, ale dla obywateli Unii Europejskiej (Polaków) nie ma on większego znaczenia, ponieważ mamy pełną swobodę osiedlania się.

Dla Polaka kluczowe jest wyrobienie certyfikatu rezydencji UE, jeśli planuje pobyt stały. Wymaga to udowodnienia posiadania środków na utrzymanie i prywatnego ubezpieczenia zdrowotnego (lub przeniesienia ZUS). Pamiętaj jednak: uzyskanie rezydencji administracyjnej (prawo pobytu) niemal automatycznie pociąga za sobą rezydencję podatkową.

Dubaj – Wiza za nieruchomość i 0% podatku

Zjednoczone Emiraty Arabskie to zupełnie inny świat. Tutaj system jest skonstruowany tak, aby przyciągać kapitał, a nie go opodatkowywać. Nieruchomości w Dubaju są w 2026 roku jednym z najprostszych sposobów na uzyskanie „planu B”, czyli prawa pobytu w bezpiecznym kraju poza Europą.

Jak działa wiza inwestorska?

Kupując nieruchomość w Dubaju, możesz ubiegać się o wizę rezydencką (Emirates ID), która jest de facto prawem do stałego pobytu.

• Wiza 2-letnia: Dostępna przy zakupie gotowej nieruchomości o wartości min. 750 000 AED (ok. 190 000 EUR).
• Golden Visa (10-letnia): Dostępna przy inwestycji min. 2 000 000 AED (ok. 500 000 EUR). Co ważne, w 2026 roku przepisy pozwalają na uzyskanie tej wizy nawet jeśli nieruchomość jest kupiona na kredyt lub w planie ratalnym, pod warunkiem wpłacenia określonej kwoty kapitału.

Korzyści podatkowe

Największym atutem posiadania rezydencji w Dubaju jest brak podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Nie ma tu podatku od zysków kapitałowych, od dywidend ani od wynajmu.

Dla wielu polskich przedsiębiorców, którzy mogą prowadzić biznes zdalnie, przeprowadzka do Dubaju i przeniesienie tam rezydencji podatkowej oznacza oszczędność rzędu 19-32% dochodów rocznie (w porównaniu do polskich stawek). Wymaga to jednak faktycznego przebywania w ZEA przez określoną część roku i zerwania rezydencji podatkowej w Polsce (tzw. exit tax może mieć zastosowanie).

Cypr – europejski kompromis „Non-Dom”

Jeśli Dubaj jest dla Ciebie zbyt egzotyczny, a Hiszpania zbyt „podatkowa”, rozwiązaniem może być Cypr. Nieruchomości na Cyprze dają możliwość skorzystania ze statusu Non-Domiciled (Non-Dom).

Program ten, dostępny dla osób, które nie urodziły się na Cyprze i nie mieszkały tam przez ostatnie 17 lat, zwalnia z podatku od dywidend i odsetek (tzw. Defence Tax) przez 17 lat. To potężne narzędzie dla inwestorów giełdowych i udziałowców spółek. Aby utrzymać ten status, wystarczy przebywać na Cyprze zaledwie 60 dni w roku (pod pewnymi warunkami), co czyni ten kraj idealnym dla cyfrowych nomadów.

Portugalia – co po NHR?

Portugalia przez lata kusiła programem NHR (Non-Habitual Resident), który oferował zwolnienia podatkowe dla emerytów i specjalistów. W 2026 roku program ten funkcjonuje w zmienionej, bardziej restrykcyjnej formie, skupiając się głównie na innowacjach, start-upach i naukowcach.

Mimo to, nieruchomości w Portugalii wciąż są atrakcyjne, a brak podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny jest dużym atutem w planowaniu sukcesji majątkowej, czego nie można powiedzieć o wielu innych krajach UE.

Porównanie: Gdzie opłaca się zamieszkać w 2026?

Cecha	Hiszpania	Dubaj (ZEA)	Cypr
Podatek dochodowy (PIT)	Wysoki (progresywny do ok. 47%)	0%	Progresywny (ale wysoka kwota wolna)
Podatek od dywidend	19-26%	0%	0% (dla Non-Dom)
Podatek majątkowy	Tak (w wielu regionach)	Nie	Nie
Wiza / Pobyt	Swoboda UE / Złota Wiza	Wiza za nieruchomość	Swoboda UE
Minimalny pobyt dla rezydencji	>183 dni	Wizyta raz na 6 mies. (utrzymanie wizy)	60 dni (dla rezydencji podatkowej)
Koszt życia	Średni	Wysoki	Średni

Czy zakup nieruchomości w Albanii daje pobyt?

Nieruchomości w Albanii to hit cenowy, ale jak wygląda kwestia legalizacji pobytu? Albania, jako kraj kandydujący do UE, dostosowuje swoje przepisy. Obecnie zakup nieruchomości mieszkalnej (bez określonego progu cenowego, choć praktyka urzędnicza wymaga, by lokal nadawał się do zamieszkania) pozwala ubiegać się o zezwolenie na pobyt czasowy, odnawialne co roku.

Albania nie jest rajem podatkowym w stylu Dubaju, ale niskie koszty życia i przyjazny klimat dla freelancerów sprawiają, że jest to ciekawa alternatywa dla osób z mniejszym budżetem.

Jak uniknąć błędów przy zmianie rezydencji?

W Sea and Homes nie jesteśmy doradcami podatkowymi, ale w naszej pracy widzimy, jak łatwo popełnić błąd. Najczęstszym jest pozorna zmiana rezydencji.

Jeśli kupisz apartament w Dubaju, uzyskasz wizę, ale nadal będziesz spędzać 10 miesięcy w roku w Polsce, gdzie masz dom, rodzinę i psa – polski Urząd Skarbowy ma pełne prawo uznać, że Twoja rezydencja w Dubaju jest fikcyjna i nakazać dopłatę podatków w Polsce.

Zmiana rezydencji musi być rzeczywista. Oznacza przeniesienie „ośrodka interesów życiowych”. Dlatego nasi klienci często wybierają nieruchomości na Cyprze lub w Dubaju jako bazy, z których faktycznie operują przez większą część roku, ciesząc się słońcem i niskimi podatkami legalnie.

Podsumowanie: Styl życia czy optymalizacja?

Decyzja o zakupie w 2026 roku powinna być podyktowana Twoim celem nadrzędnym.

1. Jeśli priorytetem jest styl życia, kultura, bezpieczeństwo socjalne i bliskość Polski – wybierz Hiszpanię lub Włochy, ale zaakceptuj podatki jako koszt „biletu wstępu” do tego świata.
2. Jeśli priorytetem jest wolność finansowa, ochrona kapitału i brak biurokracji – Dubaj lub Cypr będą bezkonkurencyjne.

Często najlepszym rozwiązaniem jest dywersyfikacja: posiadanie domu wakacyjnego w Europie (w którym nie przekraczamy 183 dni) oraz bazy podatkowej w kraju o przyjaznej jurysdykcji.

Masz wątpliwości, który scenariusz jest możliwy w Twoim przypadku? Skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci znaleźć nieruchomość, która będzie fundamentem Twojej nowej strategii życiowej.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy wiza w Dubaju obejmuje moją rodzinę?

Tak. Jako właściciel nieruchomości i posiadacz wizy inwestorskiej, możesz sponsorować wizy dla współmałżonka oraz dzieci (synów do 25. roku życia, córek bez limitu wieku, o ile są niezamężne). To sprawia, że relokacja całej rodziny jest prosta.

Czy kupując dom w Hiszpanii, otrzymuję numer NIE automatycznie?

Nie automatycznie, ale jest on niezbędny do zakupu. Wyrabiamy go dla naszych klientów przed aktem notarialnym. Numer NIE (identyfikacja cudzoziemca) nie czyni Cię jeszcze rezydentem podatkowym – to dopiero przekroczenie czasu pobytu.

Co to jest podatek katastralny?

To podatek płacony corocznie od posiadania nieruchomości. W Hiszpanii jest to IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), we Włoszech IMU. W Dubaju taki podatek nie występuje, co znacząco obniża koszty utrzymania pustego apartamentu.

Czy mogę pracować w Dubaju na wizie inwestorskiej z nieruchomości?

Wiza inwestorska daje prawo pobytu, ale nie daje automatycznie prawa do pracy u lokalnego pracodawcy (wymaga to wizy pracowniczej/Work Permit). Jednak jako inwestor możesz założyć własną firmę w strefie Free Zone lub pracować zdalnie dla klientów zagranicznych bez przeszkód.

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z ZEA?

Tak, Polska i Zjednoczone Emiraty Arabskie mają podpisaną taką umowę. Jednak jej interpretacja bywa złożona (metoda wyłączenia z progresją vs metoda odliczenia), dlatego przy zmianie rezydencji zawsze zalecamy konsultację z polskim doradcą podatkowym.