Grecja czy Chorwacja? Gdzie kupić dom wakacyjny w 2026 roku? Pojedynek na ceny, dojazd i biurokrację
Dla polskiego inwestora szukającego domu nad ciepłym morzem, wybór często ogranicza się do finałowego starcia dwóch gigantów: Chorwacji i Grecji. Oba kraje oferują krystaliczną wodę, wyśmienitą kuchnię i ten specyficzny, południowy luz, za którym tęsknimy przez większość roku. Jednak w 2026 roku realia zakupu w tych państwach są diametralnie różne.
Jako specjaliści od nieruchomości w Sea and Homes, widzimy wyraźną zmianę w preferencjach. Chorwacja, będąca od lat „polską Riwierą” dzięki dostępności samochodowej, stała się rynkiem premium z cenami w Euro, które często przewyższają hiszpańskie. Z kolei Grecja kusi niższymi cenami zakupu, ale odstrasza legendarną biurokracją. W tym artykule rozstrzygniemy ten dylemat, analizując twarde dane, przepisy i – co najważniejsze – realne historie naszych klientów, które są najlepszą przestrogą.
Chorwacja w 2026 – blisko, bezpiecznie, ale czy wciąż tanio?
Mit „taniej Chorwacji” należy włożyć między bajki. Od momentu wejścia do strefy Euro i Schengen, ceny nieruchomości w Chorwacji poszybowały w górę. Dalmacja (Zadar, Split, Dubrownik) czy Istria to dziś rynki dojrzałe, gdzie za apartament w pierwszej linii brzegowej trzeba zapłacić 4000–6000 euro za metr kwadratowy, a luksusowe wille osiągają ceny rzędu kilku milionów euro.
Atut nie do przebicia: Dostępność samochodem
Dlaczego mimo wysokich cen Polacy wciąż kupują w Chorwacji? Odpowiedź jest prosta: dojazd. Możliwość spakowania rodziny, psa i sprzętu do samochodu i dotarcia do własnego domu w 10-12 godzin to luksus, którego nie oferuje żaden inny ciepły kraj. W 2026 roku, gdy ceny biletów lotniczych są dynamiczne, własny transport daje poczucie niezależności.
Chorwacja to także bezpieczeństwo prawne. Księgi wieczyste są zdigitalizowane, a proces zakupu dla obywateli UE jest niemal identyczny jak dla Chorwatów. To rynek przewidywalny, choć wymagający solidnego budżetu.
Grecja – tysiące wysp i… tysiące przepisów
Grecja to antyteza chorwackiego porządku. To kraj emocji, niesamowitych widoków i cen, które w 2026 roku wciąż wydają się atrakcyjne. Nieruchomości w Grecji (poza Mykonos i Santorini) mają niższy próg wejścia. Na Krecie, Rodos czy Peloponezie wciąż można znaleźć domy do remontu za 100-150 tysięcy euro lub gotowe apartamenty za 200 tysięcy.
Gdzie jest haczyk? W biurokracji i stanie prawnym.
Historia „Ruiny na Krecie” – ku przestrodze
Niedawno zgłosił się do nas klient, Pan Marek, który podczas wakacji zakochał się w kamiennej ruinie z widokiem na morze na Krecie. Cena była okazyjna, a wizja stworzenia tam letniej rezydencji – romantyczna. Pan Marek był gotowy wpłacić zadatek niemal natychmiast, „żeby okazja nie uciekła”.
Nasza rola polegała na ostudzeniu emocji i zleceniu audytu. Co się okazało?
- Strefa Archeologiczna: Nieruchomość leżała w strefie chronionej archeologicznie. Każde wbicie łopaty wymagało zgody eforatu starożytności, co mogło trwać latami, a znalezienie w ziemi skorupy garnka wstrzymałoby budowę bezterminowo.
- Samowola budowlana: Część „domu” była dobudowana nielegalnie dekady temu. W Grecji legalizacja takich samowoli jest możliwa, ale kosztowna i czasochłonna.
- Brak pozwolenia: Uzyskanie pozwolenia na remont dachu w tej strefie graniczyło z cudem.
Pan Marek zrezygnował. Gdyby kupił tę nieruchomość na własną rękę, zostałby z niesprzedawalną „kupą kamieni” i problemami prawnymi. Ta historia pokazuje, że w Grecji audyt inżynieryjno-prawny jest ważniejszy niż cena.
Prawo budowlane i strefy leśne
W Grecji (inaczej niż w Chorwacji) ogromnym problemem są tzw. strefy leśne. Mapy leśne są wciąż aktualizowane, i może się okazać, że działka, którą kupujesz jako budowlaną, zostanie uznana za las, co zablokuje możliwość budowy. W Sea and Homes współpracujemy z lokalnymi topografami, aby wykluczyć takie ryzyko przed transakcją.
Wynajem turystyczny – EOT vs Kategoryzacja
Jeśli planujesz zarabiać na wynajmie, musisz znać różnice w przepisach w 2026 roku.
- Chorwacja: System jest prosty. Aby wynajmować, musisz uzyskać „Kategoryzację” (gwiazdki) z lokalnego urzędu turystyki. Dla obywateli UE jest to formalność. Płacisz zryczałtowany podatek od łóżka lub podatek dochodowy (w zależności od formy).
- Grecja: Wymaga rejestracji nieruchomości w rejestrze AMA (dla najmu krótkoterminowego typu Airbnb) lub uzyskania licencji EOT (Grecka Organizacja Turystyczna) dla bardziej profesjonalnej działalności (wille z usługami). Grecki fiskus jest bardzo wyczulony na „szarą strefę” i w 2026 roku kontrole są powszechne.
Wielkie Porównanie: Adriatyk czy Egejskie?
| Kategoria (Rok 2026) | Chorwacja (Dalmacja/Istria) | Grecja (Kreta/Wyspy) |
|---|---|---|
| Dojazd z Polski | Samochód (10-14h), Samolot | Samolot (konieczny), Promy |
| Ceny nieruchomości | Wysokie (często >4000 EUR/m²) | Średnie (od 2500 EUR/m²) |
| Biurokracja | Umiarkowana (zdigitalizowana) | Wysoka (skomplikowana) |
| Ryzyko prawne | Niskie (jasne księgi) | Wysokie (archeologia, lasy) |
| Sezonowość | Czerwiec – Wrzesień | Maj – Październik (Południe) |
| Plaże | Kamieniste/Żwirowe, krystaliczna woda | Piaszczyste/Żwirowe, różnorodne |
Dla kogo Chorwacja, a dla kogo Grecja?
W Sea and Homes nie oceniamy, który kraj jest „lepszy”. Pomagamy dopasować go do Twojego stylu życia.
Wybierz Chorwację, jeśli:
- Masz dużą rodzinę, psa i cenisz sobie możliwość spontanicznego wyjazdu samochodem bez planowania lotów.
- Szukasz rynku stabilnego, bezpiecznego i przewidywalnego, nawet kosztem wyższej ceny zakupu.
- Lubisz żeglować – chorwacka infrastruktura żeglarska (mariny ACI) jest najlepsza na świecie.
Wybierz Grecję, jeśli:
- Kochasz piaszczyste plaże i unikalny klimat wysp, którego nie znajdziesz na kontynencie.
- Masz niższy budżet na start i jesteś gotów na dłuższy proces poszukiwań (i dokładniejszy audyt), aby znaleźć perełkę.
- Szukasz dłuższego sezonu – na Krecie czy Rodos można plażować nawet w listopadzie.
Bezpieczeństwo transakcji to nasza misja
Niezależnie od tego, czy wybierzesz chorwacką Istrię, czy greckie Cyklady, nie kupuj oczami. Historia Pana Marka uczy, że to, co wygląda na okazję, może być prawną miną.
Nasza praca w Sea and Homes polega na weryfikacji dokumentów, których istnienia możesz nawet nie być świadomy (np. chorwacki Uporabna Dozvola czy greckie zaświadczenia leśne). Działamy w Twoim imieniu, abyś mógł cieszyć się słońcem, a nie biegać po urzędach.
Zastanawiasz się, który kierunek wybrać w 2026 roku? Skontaktuj się z nami. Porównamy dla Ciebie konkretne oferty z obu krajów.
Odkryj piękno obu krajów na naszych kanałach:
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy w Chorwacji można kupić dom na firmę?
Tak, i jest to bardzo popularne rozwiązanie w 2026 roku. Kupując nieruchomość na chorwacką spółkę (d.o.o.) lub polską firmę (będącą płatnikiem VAT UE), można odliczyć podatek VAT (25%) od zakupu nowej nieruchomości, jeśli będzie ona wykorzystywana do działalności komercyjnej (wynajem). Wymaga to jednak prowadzenia pełnej księgowości w Chorwacji.
Czy w Grecji są podatki od luksusu?
Tak, w Grecji obowiązuje podatek od posiadania basenu (uznawanego za dobro luksusowe), który dolicza się do domniemanego dochodu. W 2026 roku przepisy te są nadal egzekwowane, dlatego warto sprawdzić koszty utrzymania domu z dużym basenem przed zakupem.
Czy mogę kupić nieruchomość na greckiej wyspie przy granicy z Turcją?
W strefach przygranicznych (np. Rodos, Kos, Lesbos) obowiązują specjalne przepisy bezpieczeństwa. Obywatele UE mogą kupować tam nieruchomości, ale procedura może trwać nieco dłużej ze względu na konieczność uzyskania formalnej zgody od administracji wojskowej/regionalnej. Pomagamy w przejściu tej procedury.
Jak wygląda kwestia trzęsień ziemi?
Zarówno Grecja, jak i Chorwacja leżą w strefach aktywnych sejsmicznie. W 2026 roku nowe budownictwo w obu krajach musi spełniać bardzo rygorystyczne normy antysejsmiczne (żelbetowe konstrukcje). Kupując starszy dom (szczególnie „ruinę” w Grecji), należy bezwzględnie zlecić inżynierowi ocenę statyki budynku.
