Ile naprawdę kosztuje dom za granicą w 2026? Ukryte opłaty w Hiszpanii, Dubaju i Chorwacji, o których nikt nie mówi
Widzisz ogłoszenie: „Piękny apartament z widokiem na morze, 200 000 EUR”. Szybka kalkulacja w głowie: „Mam tyle na koncie, kupuję!”. Stop. W 2026 roku, na skomplikowanym rynku międzynarodowym, cena ofertowa to tylko wierzchołek góry lodowej. Finalna kwota na przelewie może być wyższa o 10%, a w skrajnych przypadkach nawet o 15%.
Jako specjaliści w Sea and Homes, naszą pracę zaczynamy od Excela, a nie od oglądania zdjęć. Najgorszy scenariusz dla inwestora to sytuacja, w której wpłaca zadatek, a potem okazuje się, że brakuje mu 20 tysięcy euro na podatki i traci wpłacone środki. W tym artykule rozbijamy na czynniki pierwsze „TCO” (Total Cost of Ownership) – całkowity koszt zakupu w Hiszpanii, Dubaju i Chorwacji. Dowiedz się, ile gotówki musisz mieć „górką”, żeby spać spokojnie.
Szok u notariusza – scenariusz, którego unikamy
Wyobraźmy sobie Pana Adama. Znalazł idealne mieszkanie w Alicante za 200 000 EUR. Wyliczył budżet „na styk”. Dzień przed aktem notarialnym otrzymał od prawnika rozliczenie końcowe.
- Cena: 200 000 EUR
- Podatek ITP (10%): 20 000 EUR
- Notariusz i Rejestr: 2 500 EUR
- Obsługa prawna: 2 000 EUR
- Razem do zapłaty: 224 500 EUR.
Panu Adamowi zabrakło blisko 25 000 euro (ponad 100 tys. złotych!). Musiał w panice pożyczać pieniądze od rodziny, by nie stracić wpłaconego zadatku. W Sea and Homes nie dopuszczamy do takich sytuacji. Każdy nasz klient otrzymuje symulację kosztów przed złożeniem oferty.
Hiszpania – przygotuj portfel na podatki
Hiszpania to kraj o jednych z najwyższych kosztów wejścia w Europie. Kupując nieruchomości w Hiszpanii, musisz doliczyć do ceny średnio 12-14%.
Co składa się na tę kwotę w 2026 roku?
- Podatek:
- Rynek Wtórny: Płacisz podatek od przeniesienia własności (ITP). Jego wysokość zależy od regionu: w Walencji (Alicante) czy Katalonii to aż 10%, w Andaluzji (Malaga) obecnie 7%.
- Rynek Pierwotny: Płacisz 10% VAT (IVA) plus podatek od czynności prawnych (AJD), który wynosi ok. 1.2% – 1.5%.
- Notariusz i Księgi Wieczyste: Koszty te są regulowane taryfikatorem i zależą od wartości nieruchomości, zazwyczaj zamykają się w kwocie 1500 – 2500 EUR.
- Prawnik: To standard w Hiszpanii. Prawnik sprawdza legalność nieruchomości. Koszt to zazwyczaj 1% ceny nieruchomości + VAT.
Wniosek: Kupując w Hiszpanii za 200 tys. EUR, realnie wydasz ok. 225 tys. EUR.
Dubaj – raj (prawie) bez podatków
Dubaj przyciąga inwestorów prostotą. Tutaj koszty okołotransakcyjne są znacznie niższe niż w Europie, co zwiększa ROI (zwrot z inwestycji). Kupując nieruchomości w Dubaju, musisz doliczyć ok. 6-7%.
Główne opłaty w 2026 roku:
- DLD Fee (Dubai Land Department): To jednorazowy podatek rządowy w wysokości 4% ceny nieruchomości. Płatny w momencie zakupu.
- Opłata rejestracyjna (Trustee Fee): Stała opłata za obsługę transakcji, ok. 4000 – 5000 AED (ok. 1000 – 1300 EUR).
- Prowizja Agencji: Na rynku wtórnym w Dubaju standardem jest, że kupujący płaci 2% prowizji agencji. Na rynku pierwotnym (od dewelopera) zazwyczaj 0%.
Wniosek: Kupując w Dubaju za 200 tys. EUR (od dewelopera), realnie wydasz ok. 209 tys. EUR. Oszczędzasz 16 tys. EUR względem Hiszpanii!
Chorwacja – uwaga na prowizję kupującego
Chorwacja to rynek specyficzny. Choć podatki są niższe niż w Hiszpanii, koszty usług są inne. Kupując nieruchomości w Chorwacji, dolicz ok. 7-8%.
Struktura kosztów:
- Podatek:
- Rynek Wtórny: Podatek od przeniesienia własności wynosi 3%.
- Rynek Pierwotny: Jeśli kupujesz od firmy (dewelopera), VAT (25%) jest zazwyczaj wliczony w cenę ofertową brutto. Nie płacisz wtedy podatku 3%.
- Prowizja Agencji: To największe zaskoczenie dla Polaków. W Chorwacji standardem rynkowym jest, że kupujący płaci prowizję w wysokości 3% + VAT (25%).
- Prawnik: Niezbędny do weryfikacji ksiąg. Koszt ok. 1% + VAT.
Wielkie Porównanie: Gdzie znikają Twoje pieniądze?
Symulacja zakupu nieruchomości z rynku wtórnego o wartości ofertowej 200 000 EUR.
| Koszt | Hiszpania (Alicante) | Dubaj (ZEA) | Chorwacja (Dalmacja) |
|---|---|---|---|
| Cena Nieruchomości | 200 000 € | 200 000 € | 200 000 € |
| Podatek (ITP/DLD/PCC) | 20 000 € (10%) | 8 000 € (4%) | 6 000 € (3%) |
| Notariusz / Rejestr | ~2 000 € | ~1 200 € | ~500 € |
| Prawnik | ~2 400 € | 0 € (Opcja) | ~2 500 € |
| Prowizja Agencji (od Kupującego) | 0 € (Zazwyczaj) | 4 000 € (2%) | 7 500 € (3% + VAT) |
| SUMA KOSZTÓW DODATKOWYCH | ~24 400 € | ~13 200 € | ~16 500 € |
| REALNY KOSZT ZAKUPU | 224 400 € | 213 200 € | 216 500 € |
Ukryte koszty „PO” zakupie – meble i liczniki
Kupiłeś mieszkanie, odebrałeś klucze. Czy to koniec wydatków? Nie w 2026 roku.
- Stan deweloperski: W Polsce oznacza „gołe tynki”. W Hiszpanii i Chorwacji oznacza wykończoną podłogę, łazienkę i często kuchnię (bez AGD). W Dubaju często oznacza „full opcję” z meblami.
- Media: W Hiszpanii przepisanie liczników prądu i wody oraz ich aktywacja to koszt rzędu 300-500 EUR. Wymaga to też czasu i wizyt techników.
- Umeblowanie: Jeśli kupujesz pusty apartament w Hiszpanii, musisz doliczyć min. 10-15 tys. EUR na meble z IKEA lub 20-30 tys. EUR na standard premium. W Dubaju, kupując apartamenty hotelowe, ten koszt odpada.
Jak Sea and Homes chroni Twój budżet?
Nasza zasada jest prosta: Transparencja totalna.
Zanim wsiądziesz w samolot, by oglądać domy, przygotowujemy dla Ciebie dokument „Total Investment Cost”. Uwzględniamy w nim:
- Podatki lokalne obowiązujące w dniu transakcji.
- Koszty prawne i notarialne.
- Szacunkowy koszt umeblowania i podłączenia mediów.
Dzięki temu wiesz, że jeśli masz 200 000 EUR, szukamy nieruchomości za max 175 000 EUR w Hiszpanii lub 185 000 EUR w Dubaju. To chroni Cię przed stresem i pozwala cieszyć się zakupem.
Chcesz poznać dokładne wyliczenie dla swojej wymarzonej lokalizacji? Napisz do nas.
Śledź nasze porady finansowe:
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy koszty zakupu można skredytować?
W większości przypadków – nie. Banki w Hiszpanii czy Portugalii udzielają kredytu na określoną część wartości nieruchomości (LTV, np. 70%), ale zazwyczaj nie finansują podatków i opłat okołotransakcyjnych. Te środki (owe 10-14%) musisz posiadać w gotówce jako wkład własny.
Czy w Hiszpanii prowizję zawsze płaci sprzedający?
Na Costa del Sol i Costa Blanca – tak, to standard. Jednak w niektórych regionach Hiszpanii (np. Walencja miasto) zdarza się, że agencje pobierają prowizję również od kupującego (zazwyczaj 3%). W Sea and Homes zawsze informujemy o tym z góry, choć w naszej ofercie 99% nieruchomości jest bez prowizji dla kupującego.
Ile kosztuje przewalutowanie złotówek na euro?
Przy kwotach rzędu 200 tys. EUR, spread bankowy może kosztować Cię nawet 10-15 tys. złotych! W 2026 roku zalecamy korzystanie z kantorów internetowych lub kont walutowych z negocjowanym kursem. Różnica w kursie może pokryć koszty notariusza.
Czy w Dubaju płacę VAT od mieszkania?
Na rynku mieszkaniowym (Residential) w Dubaju stawka VAT wynosi 0% przy pierwszym zakupie od dewelopera oraz na rynku wtórnym. VAT (5%) pojawia się tylko przy nieruchomościach komercyjnych (biura, sklepy).
