Jak bezpiecznie kupić apartament od dewelopera w Hiszpanii, Dubaju i na Dominikanie?
W 2026 roku rynek nieruchomości dzieli się na dwa obozy. Z jednej strony mamy tych, którzy chcą „zobaczyć i dotknąć” – wybierają rynek wtórny. Z drugiej są inwestorzy, którzy celują w tzw. Off-plan (rynek pierwotny w budowie), licząc na to, że kupując taniej na wczesnym etapie, zarobią na wzroście wartości nieruchomości do momentu oddania kluczy.
Wizja zysku rzędu 20-30% w ciągu dwóch lat budowy jest kusząca. Jednak historia zna przypadki deweloperów, którzy znikali z pieniędzmi, lub budynków, które na wizualizacji miały widok na morze, a w rzeczywistości mają widok na ścianę sąsiada. Jako specjaliści w Sea and Homes, wiemy, jak oddzielić marketingowe obietnice od prawnego bezpieczeństwa. Dziś wyjaśniamy mechanizmy ochrony Twoich pieniędzy: Aval Bancario w Hiszpanii, Escrow Account w Dubaju i Fideicomiso na Dominikanie.
Historia „Znikającego Widoku” – dlaczego wizualizacja to nie dowód
Zacznijmy od lekcji, którą pewien inwestor (nazwijmy go Panem Robertem) zapamięta na długo. Kupił apartament na Costa del Sol, opierając się na pięknych renderach 3D. Na obrazku przed jego tarasem rozpościerał się błękitny horyzont i zielony park.
Dwa lata później, przy odbiorze kluczy, Pan Robert przeżył szok. Park okazał się działką budowlaną innego dewelopera, na której właśnie wylewano fundamenty pod kolejny blok. Jego „First Line View” zamienił się w widok na rusztowania.
Dlaczego o tym piszemy? Bo w 2026 roku deweloperzy sprzedają marzenia. Naszą rolą w Sea and Homes jest sprawdzenie Planu Zagospodarowania Przestrzennego (PGOU). My nie patrzymy na wizualizację. My sprawdzamy w urzędzie, co może powstać na działce przed Tobą za 5 lat.
Hiszpania – Twoje pieniądze są w banku, nie u dewelopera
Wielu Polaków ma traumę z lat 90. i boi się, że deweloper zbankrutuje. W Hiszpanii w 2026 roku prawo chroni kupującego bardzo restrykcyjnie.
Mechanizm: Aval Bancario (Gwarancja Bankowa)
Zgodnie z hiszpańskim prawem (Ley de Ordenación de la Edificación), każda wpłata, którą przekazujesz deweloperowi przed odbiorem kluczy, musi być ubezpieczona.
- Wpłacasz pieniądze na specjalne konto dewelopera.
- Bank dewelopera wystawia Ci certyfikat (Aval Bancario) na każdą wpłaconą kwotę.
- Bezpieczeństwo: Jeśli deweloper nie ukończy budowy w terminie lub zbankrutuje, bank zwraca Ci 100% wpłaconych środków wraz z odsetkami. Nie musisz sądzić się z deweloperem, idziesz prosto do banku.
W Sea and Homes nie pozwalamy klientowi przelać transzy, dopóki deweloper nie przedstawi dowodu posiadania tej gwarancji.
Dubaj – Twierdza RERA i Rachunki Powiernicze
Dubaj to jeden z najbezpieczniejszych rynków pierwotnych na świecie, dzięki drakońskim przepisom wprowadzonym przez rządową agencję RERA (Real Estate Regulatory Agency).
Mechanizm: Escrow Account (Rachunek Powierniczy)
Kupując nieruchomości w Dubaju od dewelopera, Twoje pieniądze nie trafiają na jego konto firmowe. Trafiają na Escrow Account – rachunek powierniczy nadzorowany przez rząd.
- Deweloper nie ma dostępu do tych pieniędzy.
- Środki są uwalniane transzami tylko wtedy, gdy niezależny inżynier z RERA potwierdzi postęp prac na budowie (np. wylano 20% betonu -> uwalniamy 20% środków).
- Jeśli budowa stanie, pieniądze są bezpieczne na koncie powierniczym i wracają do inwestorów.
To dlatego Dubaj w 2026 roku przyciąga miliardy dolarów – ryzyko „dziury w ziemi” zostało tu systemowo zminimalizowane.
Dominikana – Siła Powiernictwa (Trust)
Dominikana to rynek wschodzący, który dynamicznie adoptuje zachodnie standardy bezpieczeństwa.
Mechanizm: Fideicomiso (Powiernictwo)
Większość nowych, dużych projektów na Dominikanie jest budowana pod nadzorem Fiduciaria (instytucji powierniczej, zazwyczaj banku).
Działa to podobnie jak w Dubaju. Bank zarządza pieniędzmi i ziemią. Deweloper jest tylko wykonawcą. Jeśli deweloper upadnie, bank przejmuje projekt i znajduje nowego wykonawcę, by dokończyć budowę i oddać Ci apartament. Kupno nieruchomości objętej Fideicomiso to gwarancja, że Twoje pieniądze nie zostaną „prjedzone”.
Off-plan vs Gotowe (Ready) – Co wybrać w 2026?
Decyzja zależy od Twojego celu: zysk czy czas?
| Cecha | Rynek Pierwotny (Off-plan) | Rynek Wtórny (Gotowe/Resale) |
|---|---|---|
| Cena zakupu | Zazwyczaj niższa (Early Bird) | Rynkowa (często wyższa) |
| Potencjał wzrostu | Wysoki (20-30% do odbioru) | Stabilny (5-10% rocznie) |
| Płatność | W ratach (np. 1% miesięcznie lub transze) | 100% przy akcie notarialnym |
| Czas oczekiwania | 2 – 4 lata | Natychmiast (możesz mieszkać) |
| Ryzyko | Opóźnienia budowy / Zmiany projektu | Ukryte wady techniczne / Remont |
| Personalizacja | Możesz wybrać płytki, kuchnię etc. | „Bierzesz co jest” |
Jak zarobić na „dziurze w ziemi”?
Inwestycja w Off-plan ma sens ekonomiczny głównie ze względu na Capital Appreciation.
Przykład z Dubaju:
- Kupujesz apartament za 1 mln AED w 2024 roku (start budowy).
- Wpłacasz tylko 50% ceny w trakcie budowy (500 tys. AED).
- W 2026 roku, przy odbiorze, wartość gotowego apartamentu wynosi 1.3 mln AED (wzrost o 30%).
- Sprzedajesz go (cesja). Twój zysk to 300 tys. AED.
- ROI (Zwrot z zainwestowanej gotówki): Zainwestowałeś 500 tys., zarobiłeś 300 tys. To 60% zwrotu z kapitału! (To siła dźwigni finansowej bez kredytu).
Nasza rola: Ochrona przed opóźnieniami
W 2026 roku łańcuchy dostaw są stabilne, ale brakuje rąk do pracy. Opóźnienia na budowach zdarzają się wszędzie.
W Sea and Homes:
- Analizujemy historię dewelopera: Czy poprzednie 5 projektów oddał w terminie?
- Sprawdzamy zapisy w umowie o karach umownych za opóźnienia.
- Regularnie odwiedzamy place budowy i wysyłamy Ci raporty wideo z drona, byś widział postępy, a nie tylko faktury.
Chcesz zainwestować w projekt, który dopiero startuje, by „wyjąć” najlepszą cenę? Skontaktuj się z nami. Pokażemy Ci, gdzie warto zaryzykować, a gdzie lepiej kupić gotowe.
Śledź postępy prac na naszych budowach:
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Co jeśli deweloper w Hiszpanii spóźni się z oddaniem mieszkania?
Umowy deweloperskie przewidują zazwyczaj okres karencji (np. 3-6 miesięcy) na przyczyny niezależne (np. pogoda). Jeśli opóźnienie jest dłuższe, masz prawo do kar umownych lub – w skrajnych przypadkach – do rozwiązania umowy i zwrotu pieniędzy z odsetkami (gwarantowane przez Aval Bancario).
Czy mogę sprzedać mieszkanie w trakcie budowy?
Tak, to tzw. cesja praw. W Dubaju jest to bardzo popularne i proste. W Hiszpanii i Polsce deweloperzy często wymagają swojej zgody i mogą pobierać za to opłatę manipulacyjną. Warto ustalić to przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.
Czy „pod klucz” oznacza to samo w każdym kraju?
Nie!
- Hiszpania/Polska: Podłogi, drzwi, łazienki, często meble kuchenne, ale zazwyczaj bez sprzętu AGD i bez mebli ruchomych.
- Dubaj: Często pełne wyposażenie, łącznie z AGD, szafami wnękowymi, a w projektach hotelowych – nawet z łyżeczkami i ręcznikami.
- Dominikana: Różnie – trzeba czytać specyfikację techniczną (Memoria de Calidades).
Czy na etapie budowy mogę zmienić układ ścianek?
W Hiszpanii na wczesnym etapie – zazwyczaj tak (za dopłatą). W Dubaju, w dużych wieżowcach, zmiany lokatorskie są rzadko akceptowane ze względu na tempo budowy i standaryzację.
