Domy do remontu za granicą w 2026: Okazja życia czy finansowe problemy? Prawda o „domach za 1 euro” we Włoszech i ruinach w Hiszpanii
Wizja kupna stuletniego, kamiennego domu w Toskanii lub zapomnianej „finki” w andaluzyjskim gaju oliwnym jest niezwykle romantyczna. Internet w 2026 roku wciąż pełen jest nagłówków o „domach za 1 euro” i okazjach inwestycyjnych. Jednak między marzeniem z filmu „Pod słońcem Toskanii” a twardą rzeczywistością rynku budowlanego zionie finansowa przepaść.
Jako specjaliści od nieruchomości w Sea and Homes, często pełnimy rolę „głosu rozsądku”. Czy zakup ruiny to szansa na milionowy zysk, czy prosta droga do bankructwa? Odpowiedź brzmi: to zależy od Twojego portfela. Mamy w portfolio spektakularne sukcesy klientów, którzy na ruinach zbudowali fortuny, ale warunek był jeden: świadomość kosztów. W tym artykule obalamy mity o tanich remontach i pokazujemy, ile naprawdę kosztuje przywrócenie blasku starym murom w Hiszpanii, Portugalii i Włoszech.
Mit „Domu za 1 Euro” we Włoszech – czy to działa?
Programy „Case a 1 Euro” we Włoszech to genialny chwyt marketingowy, mający na celu ratowanie wyludniających się wiosek na Sycylii czy w Abruzji. Jednak w 2026 roku musisz wiedzieć, co kryje się drobnym drukiem.
Kupując taki dom, zobowiązujesz się do:
- Wpłacenia kaucji: Zazwyczaj 5 000 – 10 000 euro, która przepada, jeśli nie ukończysz remontu w terminie (zwykle 3 lata).
- Pokrycia kosztów notarialnych: To często 3 000 – 4 000 euro, płatne od razu.
- Remontu generalnego: Te domy często nie mają dachu, stropów ani mediów. Koszt ich odbudowy w trudno dostępnym terenie (wąskie uliczki, gdzie nie wjedzie dźwig) jest astronomiczny.
Dla przeciętnego inwestora to pułapka. Nieruchomości we Włoszech kupowane w tym modelu często kończą się wydatkami rzędu 150-200 tysięcy euro za dom w wiosce, w której nikt nie chce mieszkać.
Portugalia – historia sukcesu, która wymagała odwagi (i kapitału)
Czy zatem remont to zawsze zły pomysł? Absolutnie nie. Ale wymaga strategii. Idealnym przykładem jest jeden z naszych klientów, który wbrew powszechnym trendom, zdecydował się na zakup kompletnej ruiny w regionie Alentejo w Portugalii.
Była to stara posiadłość ziemska, z której zostały w zasadzie tylko mury zewnętrzne. Cena zakupu była niska, ale klient był w pełni świadomy wyzwania. Miał przygotowany budżet, który trzykrotnie przekraczał cenę zakupu nieruchomości.
Zamiast szukać oszczędności, zatrudnił renomowanego architekta, który połączył tradycyjny kamień z nowoczesnym szkłem i stalą. Proces trwał dwa lata. Były momenty zwątpienia i problemy z portugalską biurokracją.
Efekt? Dziś ta nieruchomość to luksusowa rezydencja warta miliony euro, wynajmowana celebrytom za kwoty, które zwracają koszty utrzymania z nawiązką. Klient stworzył „trophy asset” – unikat, którego nie da się kupić u dewelopera.
Wniosek jest prosty: Nieruchomości w Portugalii do remontu to żyła złota, ale tylko dla inwestora z dużą płynnością finansową, a nie dla kogoś, kto liczy każdy grosz.
Hiszpania – pułapki „Finca Rústica”
W Hiszpanii popularne są wiejskie domy („Finca”). Często kuszą niską ceną i dużymi działkami. Jednak w 2026 roku hiszpańskie prawo budowlane na terenach wiejskich (Suelo Rústico) jest bezlitosne.
Nasza praca w Sea and Homes polega na weryfikacji legalności. Często okazuje się, że uroczy domek był kiedyś szopą na narzędzia, rozbudowaną nielegalnie.
- Brak możliwości rozbudowy: Często nie wolno Ci powiększyć domu ani o metr, a nawet budowa basenu może być zabroniona.
- Media: Doprowadzenie prądu do działki oddalonej o 2 km od sieci to koszt rzędu 20-30 tysięcy euro. Alternatywą jest fotowoltaika, ale to też inwestycja.
Kupując nieruchomości w Hiszpanii do remontu, zawsze zaczynamy od wizyty w urzędzie miasta (Urbanismo), by sprawdzić, co w ogóle wolno tam zrobić.
Ile naprawdę kosztuje remont w 2026 roku?
Zapomnij o cenach sprzed pandemii. W 2026 roku koszty materiałów i robocizny na południu Europy są wysokie. Brak rąk do pracy sprawia, że dobre ekipy budowlane dyktują warunki.
Szacunkowe koszty remontu generalnego (wymiana instalacji, podłóg, okien, dachu):
- Hiszpania / Portugalia: 1 200 – 1 800 EUR za m².
- Włochy: 1 500 – 2 000 EUR za m² (wyższe koszty logistyki i biurokracji).
- Chorwacja: 1 000 – 1 500 EUR za m².
Oznacza to, że remont 100-metrowego domu to wydatek minimum 120-150 tysięcy euro, nie licząc mebli i ogrodu.
Wielkie Porównanie: Gotowiec vs Remont
Czy warto brać na siebie ten trud? Zestawienie dla inwestora.
| Kategoria | Rynek Pierwotny / Gotowy | Nieruchomość do Remontu |
|---|---|---|
| Cena zakupu | Wysoka (rynkowa) | Niska (okazyjna) |
| Nakłady inwestycyjne | Niskie (meble) | Bardzo wysokie (często x2 ceny zakupu) |
| Czas do wprowadzenia | Natychmiast | 12 – 24 miesiące |
| Ryzyko niespodzianek | Niskie (gwarancja) | Bardzo wysokie (konstrukcja, urzędy) |
| Unikalność | Średnia (standard deweloperski) | Bardzo wysoka (możliwość kreacji) |
| Wartość końcowa | Stabilny wzrost | Skokowy wzrost (wymaga wizji) |
Kiedy odradzamy, a kiedy rekomendujemy?
W Sea and Homes jesteśmy szczerzy do bólu.
ODRADZAMY zakup do remontu, jeśli:
- Masz napięty budżet i liczysz na „tanie odświeżenie”. W starym budownictwie zawsze wychodzą ukryte wady (wilgoć, korniki, pęknięte rury).
- Chcesz finansować remont kredytem. Banki niechętnie pożyczają na remonty zagraniczne, trudne do wyceny.
- Nie znasz języka i nie będziesz na miejscu. Zdalne nadzorowanie budowy na południu to proszenie się o kłopoty.
REKOMENDUJEMY zakup do remontu, jeśli:
- Dysponujesz gotówką i buforem finansowym (jak nasz klient w Portugalii).
- Szukasz unikalnej lokalizacji (np. pierwsza linia brzegowa, centrum historyczne), gdzie nie ma nowych inwestycji.
- Masz czas i traktujesz to jako projekt życia lub kreację „perełki” inwestycyjnej.
Twoje bezpieczeństwo w procesie rewitalizacji
Jeśli zdecydujesz się na tę trudną drogę, nie zostawimy Cię samego. Nasze wsparcie wykracza poza zakup.
- Architekci i Inżynierowie: Polecamy sprawdzonych lokalnych specjalistów, którzy ocenią stan techniczny „ruiny” przed zakupem.
- Kosztorys: Pomagamy uzyskać realne wyceny od firm budowlanych, abyś znał CAŁKOWITY koszt inwestycji (cena zakupu + remont).
- Nadzór: Współpracujemy z Project Managerami, którzy będą Twoimi oczami na budowie.
Marzysz o stworzeniu własnego miejsca na ziemi od podstaw? Skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci ocenić, czy Twoja wizja ma szansę stać się zyskowną rzeczywistością.
Zobacz metamorfozy nieruchomości na naszych kanałach:
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy mogę dostać dotację na remont we Włoszech?
Słynny program „Superbonus 110%” został w ostatnich latach mocno ograniczony i zmodyfikowany. W 2026 roku wciąż istnieją ulgi podatkowe na termomodernizację („Ecobonus”), ale są one mniej hojne i wymagają skomplikowanej biurokracji oraz płacenia podatków we Włoszech. Nie należy opierać całego budżetu remontowego na obietnicy dotacji.
Ile trwa uzyskanie pozwolenia na budowę w Hiszpanii?
To zależy od gminy. W sprawnych urzędach trwa to 3-6 miesięcy, ale w popularnych regionach (Marbella, Javea) lub przy skomplikowanych projektach, czas oczekiwania może wydłużyć się do 12-18 miesięcy. W tym czasie nie wolno Ci rozpocząć prac konstrukcyjnych.
Czy w Portugalii można kupić ruinę i postawić nowy dom?
Tak, ale z zastrzeżeniami. Zazwyczaj na terenach wiejskich obowiązuje zasada, że można odbudować dom tylko w istniejącym obrysie murów (powierzchnia zabudowy). Zwiększenie metrażu często nie jest możliwe. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie dokumentacji „Caderneta Predial” przed zakupem.
Czy opłaca się „flipować” (kupić, wyremontować, sprzedać) w 2026 roku?
Flipowanie na rynkach zagranicznych stało się trudniejsze ze względu na wysokie koszty transakcyjne (podatki przy zakupie i sprzedaży) oraz koszty remontu. Aby flip był opłacalny w Hiszpanii czy Portugalii, musisz kupić nieruchomość minimum 30-40% poniżej wartości rynkowej, co w 2026 roku jest bardzo trudne do znalezienia. Model ten rekomendujemy tylko bardzo doświadczonym inwestorom.
