Gdzie kupić dom w słońcu 2026? Porównanie rynków: Bezpieczne nieruchomości Hiszpania vs. egzotyczne nieruchomości Dominikana

Wybór drugiego domu w słońcu to dla wielu inwestorów kluczowa decyzja życiowa. W 2026 roku dylemat ten często sprowadza się do dwóch światów: bezpiecznej, przewidywalnej i kulturowo bliskiej Europy, której ikoną są nieruchomości w Hiszpanii, oraz egzotycznego, karaibskiego raju, który obiecuje zupełnie inny styl życia – nieruchomości na Dominikanie.

Jako specjaliści od nieruchomości w Sea and Homes, pracujący wyłącznie dla kupujących, na co dzień analizujemy oba te rynki. Choć łączy je słońce, pod względem inwestycyjnym, prawnym i kosztowym to dwa zupełnie różne wszechświaty. W tym artykule przeprowadzimy wielkie porównanie, które pomoże Ci zdecydować, który kierunek jest lepszy dla Twoich celów.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

Mity i pułapki rynkowe – Ekspercka analiza Sea and Homes

Z naszego doświadczenia w Sea and Homes wynika, że klienci często podchodzą do tego wyboru z bagażem mitów. Pierwszy mit to „tania Hiszpania”. Lata temu nieruchomości w Hiszpanii były synonimem okazji, jednak po wejściu do strefy Euro i gwałtownym wzroście popularności, koszty życia w Hiszpanii – zwłaszcza rachunki za prąd, jedzenie w restauracjach czy usługi – są dziś porównywalne z Polską lub wyższe.

Drugi mit to „ryzykowna egzotyka”. Klienci obawiają się inwestycji na Karaibach, nie wiedząc, że Dominikana posiada jeden z najbardziej proinwestycyjnych systemów podatkowych na świecie – program Confotur, który potrafi zwolnić inwestora z kluczowych podatków nawet na 15 lat, czego nie oferuje żaden kraj w Europie.

Nasza praca polega na weryfikacji tych mitów. Analizujemy realne ryzyka. W Hiszpanii ryzykiem nie jest prawo, ale nasycenie rynku – ogromna konkurencja w najmie turystycznym na Costa Blanca czy Costa del Sol. Na Dominikanie ryzykiem jest co innego: wyższe koszty utrzymania nieruchomości w tropikalnym klimacie (ciągła klimatyzacja, serwis, ubezpieczenie od huraganów) oraz sezonowość najmu turystycznego.

Nieruchomości w Hiszpanii – Bezpieczeństwo UE, stabilność i koszty

Hiszpania to od lat numer jeden dla polskich inwestorów. To synonim bezpieczeństwa prawnego Unii Europejskiej, stabilnej waluty Euro i doskonałej infrastruktury.

Charakterystyka rynku i ceny nieruchomości w Hiszpanii

Rynek jest dojrzały, płynny i niezwykle zróżnicowany. Dwie główne destynacje to:

• Costa Blanca: Uznawana za bardziej przystępną cenowo, idealna dla rodzin i emerytów. Próg wejścia na apartament z 2 sypialniami na rynku wtórnym to ok. 130 000 – 150 000 EUR.
• Costa del Sol: Bardziej luksusowa i prestiżowa (Marbella, Estepona). Ceny są tu znacznie wyższe, a próg wejścia na podobny apartament to raczej 250 000 – 300 000 EUR.

Podatki i koszty zakupu w Hiszpanii

System jest przewidywalny, ale koszty są wysokie. To jeden z kluczowych minusów. Całkowity koszt transakcji to 10% do 14% wartości nieruchomości.

• Rynek Pierwotny: 10% VAT (IVA) + ok. 1.5% podatku AJD (opłata skarbowa).
• Rynek Wtórny: 7% do 10% podatku transferowego ITP (zależnie od regionu).
• Inne koszty (ok. 2-3%): Opłaty notarialne, rejestracyjne i koszty administracyjne (Gestoría).

Potencjał inwestycyjny i koszty życia

Hiszpania to idealny rynek „lifestylowy” i stabilna lokata kapitału.

• Najem: Rynek najmu jest silny, ale bardzo konkurencyjny. W popularnych lokalizacjach tysiące apartamentów walczą o tego samego turystę. Realistyczny zwrot z najmu (ROI) to stabilne 4-6% netto rocznie.
• Koszty życia: Jak wspomnieliśmy, są umiarkowane do wysokich. Rachunki za prąd (klimatyzacja latem, ogrzewanie zimą) należą do najwyższych w Europie.

Nieruchomości na Dominikanie – Karaibski raj i potężne ulgi podatkowe

Nieruchomości na Dominikanie to inwestycja w zupełnie inny świat. To rynek dolara amerykańskiego (USD), nastawiony na turystę z USA i Kanady, oferujący luksusowy, tropikalny styl życia.

Charakterystyka rynku i ceny nieruchomości na Dominikanie

Rynek jest zdominowany przez nowe, luksusowe projekty deweloperskie w strzeżonych enklawach turystycznych, takich jak Punta Cana (Bavaro, Cap Cana) i Las Terrenas. Infrastruktura w tych miejscach jest na światowym poziomie (pola golfowe, mariny, prywatne plaże).

• Ceny: Próg wejścia jest zaskakująco podobny do Hiszpanii. Nowy, luksusowy apartament z 1-2 sypialniami w kompleksie z basenem w Punta Cana to wydatek rzędu 180 000 – 250 000 USD.

Podatki i koszty zakupu – Magia programu CONFOTUR

Tu Dominikana deklasuje Hiszpanię. Dzięki rządowej ustawie Confotur (wspierającej rozwój turystyki), inwestorzy kupujący nowe mieszkania na sprzedaż w zatwierdzonych projektach (a tylko takie oferujemy w Sea and Homes) są zwolnieni z kluczowych podatków.

• Całkowity koszt transakcji: Zazwyczaj tylko 1% – 2% (opłaty prawne).
• Zwolnienie z 3% podatku od przeniesienia własności.
• Zwolnienie z 1% rocznego podatku od nieruchomości (IPI) przez 10-15 lat.
• Zwolnienie z podatku od dochodów z najmu przez 10-15 lat.

Potencjał inwestycyjny i koszty utrzymania

Dominikana to inwestycja „lifestylowa” nastawiona na wysoki zwrot z najmu.

• Najem: Rynek opiera się na najmie krótkoterminowym (Airbnb, zarządzanie hotelowe). Ze względu na silny popyt turystyczny z Ameryki Północnej, stopy zwrotu są wysokie, często 8-12% netto. Rynek jest jednak sezonowy (szczyt od grudnia do kwietnia).
• Koszty utrzymania: To główny minus. Tropikalny klimat oznacza konieczność stałej klimatyzacji (wysokie rachunki za prąd), wyższe koszty serwisu i obowiązkowe ubezpieczenie od huraganów.

Wielkie Porównanie: Hiszpania (UE) vs. Dominikana (Karaiby) 2026

Cecha	Nieruchomości Hiszpania	Nieruchomości Dominikana
Jurysdykcja	Unia Europejska (stabilność)	Karaiby (rynek non-UE)
Waluta Rynku	Euro (EUR)	Dolar Amerykański (USD)
Całkowity koszt zakupu	Wysoki (10-14%)	Bardzo niski (1-3% z Confotur)
Roczny podatek od nieruch.	Tak (Podatek IBI)	Nie (Zwolnienie z Confotur)
Podatek od najmu	Tak (Progresywny)	Nie (Zwolnienie z Confotur)
Próg wejścia (Apartament)	Od ok. 130 000 EUR (wtórny)	Od ok. 180 000 USD (nowy)
Koszty życia (średnio)	Umiarkowane do Wysokich	Niskie (lokalnie) / Wysokie (w enklawach)
Koszty utrzymania	Umiarkowane (głównie prąd)	Wysokie (klimatyzacja, tropiki)
Potencjał ROI (Netto)	4-6% (stabilny, całoroczny)	8-12% (wysoki, sezonowy)
Najemca docelowy	Głównie Europa (turyści, emeryci)	Głównie Ameryka Północna (turyści)
Ryzyko	Nasycenie rynku, konkurencja	Sezonowość najmu, klimat, koszty prądu

Podsumowanie ekspertów Sea and Homes – Który rynek wybrać?

Wybór między Hiszpanią a Dominikaną to wybór między bezpieczeństwem a optymalizacją; między Europą a egzotyką.

1. Wybierz Hiszpanię, jeśli:
   • Twoim priorytetem jest maksymalne bezpieczeństwo prawne i stabilność jurysdykcji UE.
   • Cenisz bliskość kulturową i geograficzną (krótki lot z Polski).
   • Szukasz stabilnej lokaty kapitału i umiarkowanego, ale pewnego zwrotu z najmu.
   • Akceptujesz wysokie koszty transakcyjne (10-14%) w zamian za przewidywalność.
   • Planujesz spędzać tam dużo czasu, także poza sezonem, lub myślisz o emeryturze.
2. Wybierz Dominikanę, jeśli:
   • Jesteś inwestorem szukającym maksymalizacji zwrotu i optymalizacji podatkowej.
   • Chcesz skorzystać z potężnych ulg programu Confotur (brak podatków przez 15 lat).
   • Marzysz o prawdziwie egzotycznym, luksusowym drugim domu na Karaibach.
   • Akceptujesz wyższe koszty utrzymania w tropikach i sezonowość najmu w zamian za wysokie stopy zwrotu (8-12%).
   • Chcesz zdywersyfikować portfel poza Europę i walutę Euro (inwestycja w USD).

Niezależnie od wyboru, oba rynki wymagają eksperckiego audytu. W Sea and Homes nasza praca polega na weryfikacji statusu prawnego nieruchomości w Hiszpanii oraz sprawdzeniu, czy dany projekt na Dominikanie na pewno jest objęty ulgami Confotur.

Masz dylemat: stabilna Europa czy egzotyczne Karaiby? Skontaktuj się z nami. Jako specjaliści Sea and Homes pracujemy wyłącznie dla kupującego, gwarantując bezpieczeństwo Twojej globalnej inwestycji. Śledź nasze analizy rynkowe na YouTube @SeaandHomes i zobacz kulisy naszej pracy na Instagramie @seaandhomes_ .

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Co to jest program Confotur na Dominikanie?
To rządowa ustawa (nr 158-01) wspierająca rozwój turystyki. Inwestorzy kupujący nieruchomości w projektach objętych tą ustawą są zwolnieni z 3% podatku od zakupu oraz z 1% rocznego podatku od nieruchomości i podatku od najmu przez 10-15 lat.

Jakie są koszty życia w Hiszpanii w porównaniu do Polski?
W 2026 roku koszty życia w turystycznych regionach Hiszpanii są wyższe niż w Polsce. Dotyczy to zwłaszcza cen energii elektrycznej, usług i restauracji. Tańsze pozostają niektóre lokalne produkty, jak wino czy oliwa z oliwek.

Jak wygląda kwestia huraganów na Dominikanie?
Dominikana leży w strefie huraganów. Nowoczesne budownictwo (a tylko takie oferujemy) jest projektowane zgodnie z rygorystycznymi normami odporności na silny wiatr. Ryzyko bezpośredniego uderzenia w rejon Punta Cana jest statystycznie niższe niż np. na Florydzie, a kluczowe jest posiadanie dobrego ubezpieczenia nieruchomości.

Czy w Hiszpanii muszę płacić podatek od najmu?
Tak. Jako nierezydent, od przychodu z najmu zapłacisz podatek ryczałtowy (obecnie 19% dla obywateli UE) od dochodu (przychód minus koszty, np. prąd, woda, internet, IBI).

Jak wygląda lot na Dominikanę?
Jest to podróż długodystansowa. Z Europy (np. z Paryża, Frankfurtu) lot trwa ok. 9-10 godzin. Z Polski dostępne są loty czarterowe w sezonie zimowym. Jest to znacznie dłuższa podróż niż 3-godzinny lot do Hiszpanii.