Gdzie najwyższe ROI z najmu w 2026? Wielkie porównanie Hiszpanii, Grecji, Włoch i Portugalii dla inwestora

Dla inwestora, który planuje zakup nieruchomości za granicą, kluczowym wskaźnikiem jest stopa zwrotu z inwestycji, czyli ROI (Return on Investment). Piękne widoki i słońce są ważne, ale to liczby decydują o tym, czy nasza inwestycja w apartamenty będzie sukcesem. Gdzie w basenie Morza Śródziemnego w 2026 roku można liczyć na najwyższe zyski z najmu? Czy sprawdzona Hiszpania wciąż jest liderem? A może Grecja, Włochy lub Portugalia oferują lepsze perspektywy?

W tym wielkim porównaniu inwestycyjnym, opartym na najnowszych danych rynkowych, przeanalizujemy realną rentowność najmu w czterech najpopularniejszych krajach. Zestawimy średnie ceny nieruchomości, typowe stawki najmu, obłożenie i kluczowe koszty (podatki, zarządzanie). To przewodnik dla świadomych inwestorów, którzy chcą podjąć decyzję opartą na twardych danych i zmaksymalizować swoje zyski.

Jak obliczyć realne ROI z najmu nieruchomości za granicą?

Zanim przejdziemy do porównania, ustalmy, jak liczymy rentowność. Powszechnie używa się dwóch wskaźników:

• Rentowność brutto (Gross Rental Yield): Roczny przychód z najmu / Cena zakupu nieruchomości x 100%. To prosty wskaźnik, ale nie uwzględnia kosztów.
• Rentowność netto (Net Rental Yield / ROI): (Roczny przychód z najmu – Roczne koszty) / Całkowity koszt inwestycji x 100%. To realny wskaźnik, który pokazuje, ile faktycznie zarabiamy. W naszych analizach skupimy się właśnie na ROI netto.

Kluczowe koszty do uwzględnienia: Podatki od najmu, roczny podatek od nieruchomości, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, koszty zarządzania najmem (jeśli korzystamy z firmy), drobne naprawy.

Jakie jest ROI z najmu w Hiszpanii w 2026 roku – analiza dla Costa Blanca i Costa del Sol

Nieruchomości w Hiszpanii to rynek o ogromnym potencjale najmu, zwłaszcza krótkoterminowego.

• Próg wejścia: Najniższy na Costa Blanca (apartamenty od 80k €), wyższy na Costa del Sol (od 250k €).
• Potencjał najmu: Bardzo wysoki, sezon trwa od kwietnia do października. Obłożenie w szczycie sezonu sięga 80-90%.
• Kluczowe koszty: Podatek od najmu dla nierezydentów UE 19% od dochodu netto (możliwość odliczania kosztów), IBI (200-700 € rocznie), comunidad (50-150 €/mc), zarządzanie (20-30% przychodu).
• Realistyczne ROI netto:
  • Costa Blanca: 5-7% (dzięki niższej cenie zakupu).
  • Costa del Sol: 4-6% (wyższe stawki najmu, ale znacznie wyższa cena zakupu).

Jaką rentowność oferują nieruchomości w Grecji – porównanie Krety i Chalkidiki

Nieruchomości w Grecji zyskują na popularności, oferując długi sezon i rosnące stawki najmu.

• Próg wejścia: Średni, na Chalkidiki od 150k €, na Krecie od 200k €.
• Potencjał najmu: Bardzo wysoki, zwłaszcza na Krecie (najdłuższy sezon w Grecji).
• Kluczowe koszty: Podatek od najmu progresywny (15-45% od dochodu brutto), ENFIA (kilkaset do kilku tysięcy € rocznie), zarządzanie (25-35%).
• Realistyczne ROI netto: Ze względu na wyższe podatki od najmu (liczone od brutto), realne ROI jest nieco niższe niż w Hiszpanii i wynosi 4-6%.

Czy inwestycja we Włoszech się opłaca? Analiza ROI w Apulii

Nieruchomości we Włoszech to często inwestycja w styl życia, ale niektóre regiony oferują też atrakcyjny zwrot. Skupimy się na wschodzącej gwieździe – Apulii.

• Próg wejścia: Niski/Średni, nowe apartamenty nad morzem w Apulii od 180k €.
• Potencjał najmu: Rosnący, sezon krótszy niż w Hiszpanii czy Grecji, ale region zyskuje na popularności.
• Kluczowe koszty: Podatek od najmu ryczałtowy 21% od dochodu brutto (cedolare secca), IMU (0,4-1,06% wartości katastralnej), zarządzanie (25-35%).
• Realistyczne ROI netto: 4-6%. Atutem Włoch jest 0% podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży po 5 latach.

Jakie są stopy zwrotu z najmu w Portugalii – analiza rynku w Algarve

Nieruchomości w Portugalii, zwłaszcza w Algarve, to rynek premium o stabilnym potencjale najmu.

• Próg wejścia: Wysoki, apartamenty w Algarve od 250k €.
• Potencjał najmu: Bardzo dobry, długi sezon, region popularny wśród golfistów i zamożnych turystów.
• Kluczowe koszty: Podatek od najmu ryczałtowy 28% od dochodu brutto, IMI (0,3-0,45%), zarządzanie (20-30%).
• Realistyczne ROI netto: Ze względu na wysoki podatek od najmu i wysokie ceny zakupu, ROI netto wynosi zazwyczaj 3-5%.

Tabela porównawcza ROI netto z najmu krótkoterminowego 2026

Kraj / Region	Próg wejścia (orient.)	Podatek od najmu (nierezydent UE)	Realistyczne ROI netto	Główny atut
Hiszpania (Costa Blanca)	Niski (od 80k €)	19% (netto)	5-7%	Najlepszy stosunek ROI do ceny
Hiszpania (Costa del Sol)	Wysoki (od 250k €)	19% (netto)	4-6%	Stabilność, prestiż
Grecja (Kreta/Chalkidiki)	Średni (od 150k €)	15-45% (brutto)	4-6%	Długi sezon
Włochy (Apulia)	Niski/Średni (od 180k €)	21% (brutto)	4-6%	0% podatku od sprzedaży po 5 latach
Portugalia (Algarve)	Wysoki (od 250k €)	28% (brutto)	3-5%	Jakość życia, stabilność

Podsumowanie: Gdzie jest najwyższe ROI z najmu w 2026 roku?

Analiza jasno pokazuje, że pod względem czystego, procentowego zwrotu z inwestycji (ROI netto), Hiszpania, zwłaszcza region Costa Blanca, oferuje obecnie najbardziej atrakcyjne warunki. Wynika to z połączenia niskiego progu wejścia i bardzo korzystnego systemu opodatkowania najmu (19% od dochodu netto, z możliwością odliczania kosztów).

Grecja i Włochy (Apulia) oferują solidne ROI, ale wyższe podatki od najmu (liczone od brutto) obniżają realny zysk. Portugalia, ze względu na wysokie ceny zakupu i najwyższy podatek od najmu, jest bardziej inwestycją w stabilność i styl życia niż w maksymalizację stopy zwrotu.

Jak Sea and Homes jako Agent Kupującego pomaga wybrać najbardziej dochodową inwestycję?

Wybór kraju pod inwestycję to strategiczna decyzja. W Sea and Homes działamy jako Twój niezależny doradca ds. inwestycji. Naszym celem jest pomoc w znalezieniu nieruchomości za granicą, która nie tylko spełni Twoje marzenia, ale przede wszystkim będzie ciężko pracować na Twój zysk.

• Analizujemy ROI: Dla każdej interesującej Cię nieruchomości przygotowujemy szczegółową analizę potencjalnego zwrotu z inwestycji, uwzględniając wszystkie koszty i podatki.
• Doradzamy obiektywnie: Nie promujemy jednego kraju. Przedstawiamy Ci twarde dane i pomagamy wybrać rynek, który najlepiej pasuje do Twojego profilu ryzyka i celów finansowych. Chcesz zobaczyć, jak o tym mówimy? Sprawdź nasz kanał YouTube i profil LinkedIn założyciela, Michała Wójcika. Obserwuj nas też na Instagramie po codzienne inspiracje.

Chcesz dowiedzieć się, która lokalizacja w Europie Południowej przyniesie Ci najwyższy zwrot z inwestycji?

Skontaktuj się z naszymi ekspertami, aby otrzymać bezpłatną, spersonalizowaną analizę ROI!

Pomożemy Ci podjąć najmądrzejszą finansowo decyzję i zbudować dochodowy portfel nieruchomości.

FAQ (Najczęściej Zadawane Pytania)

Pytanie: Czy podane ROI uwzględnia okresy, kiedy sam korzystam z nieruchomości?

Odpowiedź: Podane szacunki dotyczą sytuacji, gdy nieruchomość jest wynajmowana przez maksymalnie długi okres w roku. Jeśli planujesz częste pobyty własne, zwłaszcza w szczycie sezonu, realne ROI będzie niższe.

Pytanie: Który kraj ma najniższe koszty zarządzania najmem?

Odpowiedź: Prowizje firm zarządzających są dość zbliżone we wszystkich krajach i wynoszą zazwyczaj 20-35% przychodu brutto. Najważniejsza jest jakość usługi, a nie sama cena.

Pytanie: Czy muszę mieć firmę, aby wynajmować nieruchomość za granicą?

Odpowiedź: Nie, w większości krajów (w tym w Hiszpanii, Grecji, Włoszech, Portugalii) możesz wynajmować jako osoba fizyczna. Należy jednak pamiętać o obowiązku rejestracji (licencja turystyczna) i rozliczania podatków.