Golden Visa i rezydencja 2026: Gdzie najszybciej uzyskać stały pobyt w UE? Porównanie Cypru, Grecji i Hiszpanii

W 2026 roku programy Golden Visa (Złota Wiza) pozostają kluczowym narzędziem dla zamożnych inwestorów, którzy chcą uzyskać prawo stałego pobytu (rezydencję) w Unii Europejskiej w zamian za zakup luksusowej nieruchomości. Po tym jak Portugalia zamknęła opcję zakupu nieruchomości mieszkalnej, uwaga inwestorów skupiła się na trzech najbardziej stabilnych jurysdykcjach Strefy Euro: Cyprze, Grecji i Hiszpanii.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

Wybór między tymi krajami to decyzja strategiczna o kapitale, czasie i korzyściach podatkowych. Jako specjaliści od nieruchomości Sea and Homes, nasz szczegółowy przewodnik porównuje te programy, analizując progi inwestycyjne, czas oczekiwania i unikalne korzyści podatkowe (np. status Non-Dom), które są kluczowe dla globalnego inwestora.

Porównanie progów inwestycyjnych i czasu uzyskania wizy

Choć wszystkie kraje oferują Golden Visa, ich progi wejścia i szybkość procesu są bardzo różne.

Cypr: Najszybsza ścieżka i najlepsza optymalizacja podatkowa

Cypr oferuje obecnie najszybszą i najbardziej przewidywalną ścieżkę do rezydencji stałej (tzw. Permanent Residence Permit).

• Minimalna Inwestycja: €300 000 (plus VAT) w nową nieruchomość od dewelopera.
• Czas Procesu: Z naszego doświadczenia wynika, że proces trwa zazwyczaj 2–3 miesiące.
• Kluczowa Korzyść: Połączenie Golden Visa ze statusem Non-Dom (Non-Domicile), który zwalnia nowego rezydenta z podatków od dywidend i odsetek przez 17 lat. Jest to najlepsza strategia optymalizacji podatkowej w UE.
• Zakup nieruchomości na Cyprze to wybór strategiczny dla przedsiębiorców.

Grecja: Najniższy próg wejścia w Strefie Euro (z zastrzeżeniami)

Grecja ma najbardziej zróżnicowany system, który zależy od lokalizacji.

• Minimalna Inwestycja: Standardowy próg to €250 000 (wciąż jeden z najniższych w UE).
• Podwyższony próg: W popularnych lokalizacjach (Ateny, Saloniki, Mykonos) próg został podniesiony do €500 000. Inwestor musi dokładnie sprawdzić lokalne regulacje.
• Czas Procesu: Średni (około 4–6 miesięcy).
• Koszty: Apartamenty w Grecji mają wysokie koszty transakcyjne (do 15%), w tym obowiązkowe honoraria inżynierów i prawników, co podnosi realny koszt wejścia.

Hiszpania: Najwyższy próg i stabilność UE

Hiszpania oferuje najbardziej ugruntowany i stabilny program Golden Visa w Europie Zachodniej.

• Minimalna Inwestycja: €500 000 (plus podatki i koszty transakcyjne, łącznie ok. 10–14%).
• Czas Procesu: Średni (około 4–6 miesięcy).
• Korzyść: Zakup nieruchomości w Hiszpanii oferuje dostęp do najlepszej infrastruktury medycznej i edukacyjnej w Europie dla rodzin i seniorów.

Program	Minimalny Próg Nieruchomości (EUR)	Śr. Czas Oczekiwania	Kluczowa Korzyść Podatkowa
Cypr	€300 000	2–3 miesiące (Najszybciej)	Status Non-Dom (0% od dywidend)
Grecja	€250 000 / €500 000+	4–6 miesięcy	Ulgi dla Cyfrowych Nomadów
Hiszpania	€500 000	4–6 miesięcy	Stabilność i infrastruktura

Strategia inwestycyjna: Wybór rynku i optymalizacja podatkowa

Wybór kraju powinien być ściśle powiązany z Twoim źródłem dochodu.

Inwestor pasywny (dochody z dywidend) – Wybierz Cypr

Dla przedsiębiorców żyjących z dywidend, Cypr jest bezkonkurencyjny. Połączenie Golden Visa (€300 000) ze statusem Non-Dom oznacza, że Twój dochód pasywny (dywidendy, odsetki) jest w 100% zwolniony z opodatkowania przez 17 lat. Jest to najlepsza i najbardziej legalna strategia optymalizacji podatkowej w UE.

Inwestor z wysokim kapitałem – Wybierz Hiszpanię

Dla klientów, którzy mają €500 000+ i cenią sobie płynność, stabilność Euro oraz jakość życia, Hiszpania (Marbella, apartamenty w Hiszpanii) jest najlepszym wyborem. Rynek jest ogromny, płynny i ma najlepszą infrastrukturę.

Inwestor z ograniczonym budżetem – Wybierz Grecję

Dla klientów, którzy chcą wydać mniej i uzyskać rezydencję, Grecja (próg €250 000 w wielu regionach) jest najlepszą opcją. Jest to idealna alternatywa po tym, jak Portugalia zamknęła opcję zakupu nieruchomości mieszkalnej.

Cypr: Najszybsza ścieżka do rezydencji i raj podatkowy

Cypr (część południowa, należąca do UE) w 2026 roku pozycjonuje się jako lider w kategorii szybkości i efektywności podatkowej dla inwestorów. Program stałego pobytu (Permanent Residence Permit) jest tu powiązany z zakupem nieruchomości o wartości minimum €300 000 (plus VAT). Kluczowym wymogiem jest to, aby była to nieruchomość z rynku pierwotnego (od dewelopera), co napędza sektor budowlany w Limassol i Pafos.

Dylemat inwestora: Prestiż Hiszpanii czy matematyka Cypru?

Często spotykamy się z sytuacją, w której emocje inwestora ścierają się z chłodną kalkulacją. Ostatnio pracowaliśmy z klientem, który przez lata marzył o posiadaniu luksusowej willi w Hiszpanii. Wizja życia na Costa del Sol była dla niego synonimem sukcesu. Jednak po przeprowadzeniu szczegółowej analizy finansowej i przeliczeniu potencjalnych obciążeń podatkowych, sytuacja uległa zmianie. Klient, będący przedsiębiorcą z dużymi dochodami pasywnymi, uświadomił sobie, że korzyści wynikające ze statusu Non-Dom na Cyprze (0% podatku od dywidend przez 17 lat) są tak ogromne, że w perspektywie dekady pokryją wartość całej nieruchomości. Zdecydował się na zakup nieruchomości na Cyprze, traktując tę decyzję czysto matematycznie jako najlepszą dostępną w UE optymalizację podatkową, rezygnując z hiszpańskiego marzenia na rzecz finansowej efektywności.

Rola specjalistów: Zabezpieczenie procesu Golden Visa

Uzyskanie Golden Visa to skomplikowany proces prawno-finansowy, który wymaga skoordynowanej pracy prawników i doradców.

Unikanie pułapek

1. Grecja (Koszty): W Grecji należy uważać na wysokie koszty transakcyjne (do 15%) i obowiązkowe honoraria inżynierów. Nasza praca jest kluczowa w audycie technicznym.
2. Hiszpania (Kapitał): W Hiszpanii musimy zagwarantować, że nieruchomość (lub nieruchomości) jest wolna od obciążeń i że jej wycena spełni wymóg €500 000 (netto, bez kredytu).
3. Cypr (Czas): Choć proces jest szybki, wymaga precyzyjnego złożenia dokumentów finansowych i aplikacyjnych na status Non-Dom.

Nasza praca jako specjalistów polega na audycie tych programów, zapewniając, że Twoja inwestycja spełnia wszystkie wymogi imigracyjne, a rezydencja jest uzyskana w najszybszym możliwym czasie.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w celu uzyskania rezydencji UE, skontaktuj się z naszym zespołem ekspertów Sea and Homes. Zapewniamy pełne wsparcie w audycie prawnym, podatkowym i procesie aplikacyjnym Golden Visa. Zobacz nasze analizy na LinkedIn Michał Wójcik i Instagram Sea and Homes. Doradztwo zaczynamy od: zakupu nieruchomości w Hiszpanii, apartamentu w Grecji lub nieruchomości na Cyprze.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Jaka jest największa zaleta cypryjskiej Golden Visa?
Połączenie szybkiej ścieżki do rezydencji stałej (min. €300 000) z możliwością uzyskania statusu Non-Dom, który oferuje 0% podatku od dochodów pasywnych (dywidendy, odsetki) przez 17 lat.

Czy mogę uzyskać Golden Visa w Hiszpanii kupując nieruchomość na kredyt?
Tak, ale kredyt może być zaciągnięty tylko na kwotę przekraczającą próg €500 000. Próg minimalny (€500 000) musi być wolny od obciążeń.

Który kraj ma najniższy próg wejścia w Strefie Euro?
Grecja, która w wielu regionach utrzymuje próg €250 000.