Grecja 2026: Inwestycje w apartamenty – Ateny, Kreta czy Saloniki? Analiza ROI, podatków i wymogów prawnych

Grecja w 2026 roku to rynek, który przeszedł transformację z destynacji turystycznej w poważne centrum inwestycyjne, szczególnie w segmencie wynajmu krótkoterminowego. Stabilność strefy Euro, ciągły wzrost liczby odwiedzających oraz dynamiczny rozwój infrastruktury w Atenach i Salonikach sprawiają, że nieruchomości w Grecji są jednymi z najbardziej pożądanych w basenie Morza Śródziemnego.

Jednak inwestowanie w apartamenty pod najem wymaga dogłębnego zrozumienia greckiego prawa, które w 2025 i 2026 roku wprowadziło nowe, restrykcyjne wymogi dotyczące najmu krótkoterminowego (Airbnb) oraz skomplikowany system podatkowy. Jako Agent Kupującego i Niezależny Doradca do spraw Nieruchomości Sea and Homes, nasz przewodnik skupia się na minimalizacji ryzyka i maksymalizacji realnego zwrotu z inwestycji (ROI).

Porównanie rynków: Gdzie szukać mieszkań inwestycyjnych w Grecji

Wybór regionu w Grecji ma kluczowe znaczenie dla ROI. Różnice między rynkiem miejskim (Ateny, Saloniki) a rynkiem wakacyjnym (Kreta) są fundamentalne.

Ateny: Inwestycja całoroczna i renowacja

Ateny są motorem napędowym greckiego rynku. Inwestycje koncentrują się na starszych mieszkaniach inwestycyjnych w centrum, które wymagają generalnej renowacji. Wysokie obłożenie turystyczne (city break, historia) i rosnący popyt na wynajem długoterminowy ze strony studentów i pracowników IT gwarantują stabilny, całoroczny dochód.

• Cena m²: €2 500 – €5 000 (centrum, po renowacji).
• ROI: 4% – 7% (Netto) – ROI jest niższe, ale bardziej stabilne i całoroczne.
• Wyzwanie: Wysokie koszty renowacji i skomplikowany audyt prawno-budowlany (starsze budynki).

Kreta: Najdłuższy sezon turystyczny

Kreta oferuje najdłuższy sezon turystyczny w Grecji, trwający od kwietnia do października. Inwestycje koncentrują się na apartamentach nad morzem na sprzedaż i willach.

• Cena m²: €1 800 – €3 500 (w zależności od odległości od plaży i jakości).
• ROI: 6% – 10% (Netto) – wysokie, ale sezonowe.
• Wyzwanie: Konieczność zarządzania nieruchomością na odległość i intensywna konkurencja cenowa w szczycie sezonu.

Saloniki: Alternatywa i hub bałkański

Saloniki, jako północna brama Grecji i ośrodek uniwersytecki, oferują niższe ceny wejścia niż Ateny i stabilny popyt na wynajem długoterminowy. Miasto przechodzi intensywny rozwój infrastruktury (Metro, port).

• Cena m²: €1 500 – €3 000.
• ROI: 5% – 7% – dobra opcja dla inwestorów szukających wzrostu wartości w perspektywie 5–10 lat.

Koszty transakcyjne i podatki: Ukryte wydatki w Grecji

Grecja ma jedne z najwyższych kosztów transakcyjnych w Europie. Inwestor musi doliczyć do ceny zakupu od 10% do 15% kosztów dodatkowych, co obniża realne ROI. Jest to istotny czynnik różnicujący Grecję od krajów o niższych opłatach, takich jak nieruchomości w Albanii.

Podatki przy zakupie

• Podatek od przeniesienia własności: 3,09% wartości transakcji.
• Opłaty notarialne i rejestracyjne: Około 1,5% – 2,5% wartości.
• Opłata prawnika i inżyniera: Obowiązkowe, szacunkowo 1% – 2% (bez VAT). Ta opłata jest niezbędna dla Twojego bezpieczeństwa.
• VAT (24%): Obowiązuje przy zakupie nowego budownictwa, ale w 2026 roku wciąż obowiązuje zawieszenie tego podatku na wiele nowo wybudowanych nieruchomości, co jest kluczowe dla minimalizacji kosztów.

Podatki po zakupie i ROI netto

Dochody z najmu krótkoterminowego (Airbnb) podlegają w Grecji opodatkowaniu progresywnemu, co musimy uwzględnić, licząc ROI netto:

Roczny Dochód (Euro)	Stawka Podatkowa
Do €12 000	15%
€12 001 – €35 000	35%
Powyżej €35 000	45%

Dodatkowo, właściciel płaci roczny podatek od nieruchomości ENFIA, który jest naliczany na podstawie wartości strefowej nieruchomości. Jest to stały, choć umiarkowany koszt, który musi być wkalkulowany w Twoje wydatki operacyjne.

Nowe wymogi prawne dla najmu krótkoterminowego (Airbnb)

Wprowadzone w 2025 i 2026 roku regulacje mają na celu usystematyzowanie rynku i eliminację szarej strefy.

Konieczność spełnienia standardów technicznych

Od 1 października 2025 roku, każde mieszkanie lub dom udostępniane w ramach najmu krótkoterminowego musi spełniać szereg wymogów technicznych, takich jak minimalne standardy bezpieczeństwa, co bezpośrednio wpłynęło na koszty adaptacji starszych mieszkań, zwłaszcza w Atenach. Nasza rola Agencji Kupującego polega na weryfikacji, czy dana nieruchomość spełnia te normy lub czy koszty renowacji są akceptowalne.

Ograniczenia i rejestracja

Każda nieruchomość musi być zarejestrowana. Co istotne, rząd wprowadził strefy, w których mogą obowiązywać ograniczenia liczby dni wynajmu krótkoterminowego w ciągu roku (np. 90 dni), co należy zweryfikować przed zakupem, aby uniknąć problemu, jaki spotkał inwestorów w nieruchomościach w Portugalii.

Rola Agenta Kupującego: Audyt techniczny i prawny

Na rynku greckim, ze względu na wiek budynków i zawiłości prawa, audyt jest niezbędny do uniknięcia dwóch głównych pułapek.

Audyt zgodności budowlanej i renowacje

W starszych budynkach (np. w centrum Aten) istnieje ryzyko, że pierwotne plany nie są zgodne z obecnym stanem prawnym (np. nielegalna dobudowa, zmiana przeznaczenia pomieszczeń). Obowiązkowe jest uzyskanie certyfikatu inżyniera lądowego (Raport z Inspekcji), który jest kluczowy w procesie zakupu.

Problemy z tytułem własności

Mimo że Grecja ma Ktimatologio (Księgę Wieczystą), prawnik musi sprawdzić, czy nie ma obciążeń, roszczeń spadkowych lub innych ukrytych wad, co bywa wyzwaniem w starych dzielnicach Aten.

Wiarygodność Sea and Homes: Jako Twój niezależny partner, zatrudniamy prawników i inżynierów, którzy pracują wyłącznie dla Ciebie, a nie dla sprzedającego czy dewelopera. Nasz audyt prawny gwarantuje, że Twoja inwestycja w apartamenty w Grecji jest całkowicie bezpieczna. Zobacz nasze analizy rynkowe i eksperckie komentarze Michała Wójcika na LinkedIn Michał Wójcik i śledź trendy na Instagram Sea and Homes.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy zakup nieruchomości w Grecji kwalifikuje do programu Golden Visa?

Tak. Grecka Złota Wiza jest dostępna dla inwestorów, którzy nabędą nieruchomość o wartości przekraczającej minimalny próg. Obecnie jest on zróżnicowany i wynosi od €250 000 do €500 000 w zależności od regionu (np. w Atenach i Salonikach próg jest wyższy).

Jaki jest największy ukryty koszt transakcyjny w Grecji?

Największym ukrytym kosztem nie jest sam podatek, ale obowiązkowe opłaty na rzecz prawnika i inżyniera lądowego, które są wyższe niż przeciętne w Europie, ale są absolutną gwarancją bezpieczeństwa transakcji.

Czy inwestowanie w Atenach jest bezpieczniejsze niż na Krecie?

Pod względem rentowności Ateny oferują większą stabilność dochodu całorocznego, natomiast Kreta jest bardziej sezonowa. Pod względem prawnym, Ateny mają bardziej skomplikowany rynek budowlany (potrzeba renowacji), ale bardziej przejrzyste rejestry własności.

Jeśli rozważasz zakup mieszkania inwestycyjnego w Grecji w 2026 roku, skontaktuj się z naszym zespołem ekspertów Sea and Homes. Jesteśmy Agencją Kupującego, która pracuje wyłącznie na Twoją korzyść, audytując aspekty prawne, techniczne i podatkowe, aby Twoja inwestycja była bezpieczna i rentowna. Doradztwo zaczynamy od: nieruchomości w Grecji.