Jak bezpiecznie kupić nieruchomość za granicą? Przewodnik prawny 2025 (N.I.E., notariusz, podatki)

Marzenie o domu w słonecznej Hiszpanii, Grecji czy Włoszech jest dziś bliżej niż kiedykolwiek. Jednak entuzjazm związany z przeglądaniem pięknych willi i apartamentów często miesza się z obawą: czy proces zakupu nieruchomości za granicą jest bezpieczny? Jak poradzić sobie z obcym prawem, nieznanymi procedurami i podatkami? Strach przed prawnymi pułapkami to największa bariera, która powstrzymuje wielu Polaków przed realizacją swoich inwestycyjnych celów.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

Ten przewodnik został stworzony, aby rozwiać te wątpliwości. Krok po kroku, w prosty i zrozumiały sposób, przeprowadzimy Cię przez kluczowe etapy prawne i finansowe zakupu nieruchomości w najpopularniejszych krajach Europy. Pokażemy, że z odpowiednim przygotowaniem i wsparciem ekspertów, inwestycja w nieruchomości za granicą jest równie bezpieczna, jak na rynku krajowym.

Krok 1: Weryfikacja prawna nieruchomości (Due Diligence) – Twoja polisa ubezpieczeniowa

To absolutnie najważniejszy i niepomijalny etap całego procesu. Zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę i wpłacisz choćby jedno euro, nieruchomość musi zostać poddana dogłębnej weryfikacji prawnej.

• Co jest sprawdzane? Niezależny prawnik, działający w Twoim imieniu, sprawdza wpis w lokalnym odpowiedniku księgi wieczystej (np. Registro de la Propiedad w Hiszpanii, Catasto we Włoszech). Weryfikuje on:
  • Tytuł własności: Czy osoba sprzedająca jest jedynym, prawnym właścicielem.
  • Obciążenia i długi: Czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, kredytem lub innymi roszczeniami osób trzecich.
  • Zaległości podatkowe: Czy uregulowane są wszystkie podatki (np. roczny podatek IBI w Hiszpanii).
  • Legalność zabudowy: Czy nieruchomość została wybudowana zgodnie z pozwoleniem na budowę i nie posiada nielegalnych dobudówek.
• Dlaczego to takie ważne? Ten etap chroni Cię przed zakupem nieruchomości z ukrytymi wadami prawnymi, które mogłyby prowadzić do ogromnych problemów i strat finansowych w przyszłości.

Krok 2: Numery identyfikacyjne – Twój klucz do formalności

Aby dokonać jakiejkolwiek transakcji w innym kraju, musisz uzyskać lokalny numer identyfikacyjny. To odpowiednik polskiego numeru PESEL/NIP.

• Hiszpania: Niezbędny jest numer N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero). Bez niego nie otworzysz konta w banku, nie podpiszesz aktu notarialnego ani nie przepiszesz mediów. Dowiedz się więcej o procedurach w Hiszpanii.
• Grecja: Potrzebny będzie numer AFM (Arithmos Forologikou Mitroou), czyli numer identyfikacji podatkowej. Poznaj szczegóły zakupu w Grecji.
• Włochy: Należy wyrobić Codice Fiscale, który jest kluczem do wszystkich formalności. Przeczytaj więcej w naszym przewodniku po Włoszech.

Proces uzyskania tych numerów jest prosty, jeśli korzysta się ze wsparcia lokalnego prawnika lub agencji.

Krok 3: Rola notariusza – strażnik legalności transakcji

W krajach Europy Południowej, takich jak Hiszpania, Włochy czy Francja, notariusz odgrywa niezwykle ważną rolę.

• Kim jest notariusz? Jest to urzędnik państwowy, który gwarantuje, że transakcja jest przeprowadzana zgodnie z prawem. Jest bezstronny i reprezentuje interes państwa, a nie którejkolwiek ze stron.
• Jakie są jego zadania? Notariusz sprawdza tożsamość stron, weryfikuje dokumenty, upewnia się, że wszystkie podatki zostały opłacone, odczytuje i tłumaczy stronom akt notarialny, a po jego podpisaniu – zgłasza transakcję do odpowiednich urzędów.
• Bezpieczeństwo: Podpisanie aktu notarialnego jest gwarancją legalnego przeniesienia własności.

Krok 4: Podatki od zakupu – co musisz wiedzieć?

Każdy kraj ma swój własny system podatkowy. Główne podatki płacone przy zakupie to:

• Podatek od przeniesienia własności (dla rynku wtórnego):
  • Hiszpania: ITP, od 6% do 10% w zależności od regionu.
  • Grecja: IMT, 3,09%.
  • Włochy: Podatek rejestrowy, 2-9%.
• VAT (dla rynku pierwotnego):
  • Hiszpania: IVA, 10%.
  • Grecja: VAT, 24% (często zawieszony, płaci się IMT).
  • Włochy: IVA, od 4% do 22%.

Do tego dochodzą mniejsze opłaty, takie jak opłata skarbowa czy koszty wpisów do rejestrów. Zazwyczaj wszystkie koszty transakcyjne zamykają się w przedziale 8-15% wartości nieruchomości.

Sea and Homes – Twój osobisty strażnik bezpieczeństwa

Jak widać, proces zakupu nieruchomości za granicą jest obwarowany szeregiem procedur, które mają na celu ochronę kupującego. Jednak poruszanie się po nich w obcym języku i systemie prawnym jest niezwykle trudne.

W Sea and Homes bezpieczeństwo prawne naszych klientów jest absolutnym priorytetem. Dlatego nasz model działania opiera się na kompleksowym wsparciu:

• Niezależni Prawnicy: Współpracujemy wyłącznie z renomowanymi, niezależnymi kancelariami prawnymi w każdym kraju, które działają tylko i wyłącznie w Twoim interesie.
• Pełne Due Diligence: Każda nieruchomość, którą Ci oferujemy, przechodzi wstępną weryfikację prawną.
• Wsparcie na każdym etapie: Jesteśmy z Tobą podczas wyrabiania numerów N.I.E./AFM, otwierania konta w banku i u notariusza, tłumacząc każdy dokument i każdy krok.

Naszym zadaniem jest zdjąć z Ciebie cały ciężar formalności i sprawić, by proces zakupu był nie tylko w 100% bezpieczny, ale i komfortowy.

Chcesz dowiedzieć się więcej o procedurach prawnych w Twoim wymarzonym kraju i zyskać pewność, że Twoja inwestycja jest w pełni chroniona?

Skontaktuj się z nami, aby porozmawiać o bezpiecznym zakupie nieruchomości!

Nasi eksperci odpowiedzą na wszystkie Twoje pytania i przedstawią Ci plan działania krok po kroku.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy muszę być osobiście obecny u notariusza?
Nie. Jeśli nie możesz przyjechać na podpisanie aktu notarialnego, możesz udzielić pełnomocnictwa (notarialnego) swojemu prawnikowi, który w Twoim imieniu sfinalizuje transakcję.

Czy polski notariusz może sporządzić umowę kupna zagranicznej nieruchomości?
Nie. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi być sporządzona przez notariusza w kraju, w którym nieruchomość się znajduje, zgodnie z lokalnym prawem.

Kto płaci prowizję agencji nieruchomości?
To zależy od kraju i regionu. W Hiszpanii (np. Costa Blanca) prowizję zazwyczaj płaci sprzedający. We Włoszech czy Grecji standardem jest prowizja płacona przez obie strony transakcji.

Jak długo trwa cały proces zakupu?
Średnio proces zakupu trwa od 4 do 8 tygodni, w zależności od kraju, stopnia skomplikowania transakcji i czasu potrzebnego na uzyskanie kredytu hipotecznego (jeśli dotyczy).