Jak sfinansować nieruchomość za granicą w 2026? Kredyt hipoteczny w Hiszpanii, gotówka czy kredyt w Polsce – analiza

Decyzja o zakupie nieruchomości za granicą zapadła. Wybrali Państwo swój wymarzony rynek. Pojawia się kluczowe pytanie, które sprowadza całą operację na ziemię: „Jak za to zapłacić?”. O ile inwestycje w nieruchomości na rynkach wschodzących, jak Albania czy Gruzja, ze względu na niski próg wejścia, opierają się głównie na gotówce, o tyle zakup domu w strefie Euro, zwłaszcza w Hiszpanii, otwiera znacznie więcej możliwości finansowania.

Jako specjaliści od nieruchomości w Sea and Homes, nasza praca polega na analizie pełnego obrazu finansowego. W tym przewodniku przeanalizujemy cztery główne ścieżki sfinansowania zakupu w 2026 roku.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

Ścieżka 1: Zakup za gotówkę – Droga najprostsza, ale czy zawsze najlepsza?

To najbardziej komfortowa, najszybsza i najtańsza opcja. Posiadanie pełnej kwoty eliminuje stres związany z bankami, wycenami i odsetkami. Na rynkach takich jak Albania (z cenami od 70 000 EUR) czy Turcja (od 90 000 EUR) jest to dominujący model.

• Wymogi: Proces jest prosty. Konieczne jest otwarcie lokalnego konta bankowego i przelanie na nie środków (np. przelewem SEPA w Europie).
• Audyt Prawny: Kluczowe jest udokumentowanie źródła pochodzenia środków (wymóg AML – przeciwdziałanie praniu brudnych pieniędzy). Notariusz w Hiszpanii czy Włoszech zapyta o Państwa polskie zeznania podatkowe lub inne dokumenty potwierdzające legalność kapitału.
• Minusy: Zamrażamy duży kapitał w jednym aktywie, tracąc możliwość wykorzystania dźwigni finansowej.

Ścieżka 2: Finansowanie deweloperskie (Off-Plan) – Model z Dubaju i Albanii

Ta opcja jest unikalna dla rynków pierwotnych, zwłaszcza tych dynamicznie rozwijających się, jak Dubaj czy Albania. Nie jest to kredyt, lecz harmonogram płatności.

• Jak to działa? Kupujemy nieruchomość „w budowie” (off-plan). Płatność jest rozbita na transze rozłożone w czasie.
• Przykład z Dubaju: Deweloperzy oferują atrakcyjne plany, np. 20% wpłaty przy podpisaniu umowy (SPA), 40% w trakcie 2 lat budowy i 40% dopiero przy odbiorze kluczy. Czasem spotyka się nawet plany „1% miesięcznie”.
• Zalety: Nie musimy mieć całej kwoty od razu. Płatności rozkładają się w czasie. W Dubaju są to plany nieoprocentowane.
• Ryzyko: Ryzyko dewelopera. Dlatego w Sea and Homes pracujemy wyłącznie ze sprawdzonymi deweloperami, a w Dubaju Państwa środki chroni rządowe konto powiernicze Escrow.

Ścieżka 3: Kredyt w Polsce (Pożyczka hipoteczna)

To często pomijana, a bardzo skuteczna opcja dla osób, które posiadają już nieruchomość w Polsce (np. mieszkanie lub dom).

• Jak to działa? Polski bank nie udzieli „kredytu hipotecznego” na zakup nieruchomości w Grecji czy Hiszpanii, ponieważ nie będzie mógł ustanowić hipoteki na zagranicznym aktywie.
• Rozwiązanie: Można wziąć pożyczkę hipoteczną (nazywaną też pożyczką na dowolny cel) pod zastaw Państwa nieruchomości w Polsce. Bank nie pyta, na co wydadzą Państwo środki – przelewa gotówkę na konto, a Państwo możecie za nią kupić dom w Hiszpanii.
• Zalety: Cała procedura odbywa się w Polsce, w języku polskim, w oparciu o polskie dochody (PIT, BIK). Jest to znacznie prostsze biurokratycznie.
• Minusy: Oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest zazwyczaj wyższe niż standardowego kredytu hipotecznego.

Ścieżka 4: Kredyt hipoteczny w Hiszpanii – Fakty i mity

To najczęstsze pytanie, jakie słyszymy: „Czy Polak może dostać kredyt w hiszpańskim banku?”. Odpowiedź brzmi: tak, absolutnie. Hiszpańskie banki bardzo chętnie udzielają kredytów obcokrajowcom (nierezydentom).

Jednak z naszego doświadczenia w Sea and Homes wynika, że klienci są regularnie zaskakiwani realiami tego procesu. Mity a rzeczywistość:

Mit 1: „Wystarczy mi 20% wkładu własnego”

Fakt: To największe zaskoczenie. Hiszpański bank sfinansuje nierezydentowi maksymalnie 60-70% wartości nieruchomości. Oznacza to, że muszą Państwo posiadać 30-40% wkładu własnego. Ale to nie wszystko. Koszt zakupu mieszkania w Hiszpanii to dodatkowe 10-14% (podatki, notariusz). Tych kosztów bank również nie kredytuje.

Realna kalkulacja (przykład):

• Cena nieruchomości: 200 000 EUR
• Maksymalny kredyt (70%): 140 000 EUR
• Wymagany wkład własny: 60 000 EUR
• Koszty zakupu (ok. 12%): 24 000 EUR
• Realna gotówka potrzebna na start: 84 000 EUR (a nie 40 000 EUR, jak zakładają klienci).

Mit 2: „Bank pożyczy na cenę, którą wynegocjowałem”

Fakt: Bank udzieli kredytu na 60-70% niższej z dwóch kwot: ceny zakupu lub wyceny bankowej (tasación). To kolejna pułapka. Państwo uzgadniają cenę 200 000 EUR, ale rzeczoznawca bankowy (tasador) wycenia nieruchomość na 180 000 EUR. Bank pożyczy 70% ze 180 000 EUR (czyli 126 000 EUR). Brakujące 14 000 EUR muszą Państwo wyłożyć z własnej kieszeni, ponad planowany wkład własny.

Mit 3: „Procedura jest prosta”

Fakt: Procedura jest skomplikowana biurokratycznie i wymaga czasu. W Sea and Homes pomagamy klientom skompletować cały pakiet dokumentów, który obejmuje m.in.:

• Numer NIE: Hiszpański numer identyfikacyjny obcokrajowca (absolutna podstawa).
• Umowa rezerwacyjna: Potwierdzająca zamiar zakupu.
• Pełna dokumentacja dochodowa z Polski:
  • PIT za ostatni rok (przetłumaczony przez tłumacza przysięgłego).
  • Historia rachunku bankowego (ostatnie 6-12 miesięcy).
  • Raport BIK (przetłumaczony).
  • Certyfikat z pracy o zarobkach (przetłumaczony).
• Wycena (Tasación): Zlecona przez bank, ale płatna przez klienta (ok. 300-600 EUR).

Wybór finansowania to kluczowa decyzja strategiczna. Zakup za gotówkę daje komfort. Pożyczka w Polsce – prostotę. Finansowanie deweloperskie – dźwignię. A kredyt w Hiszpanii, choć wymagający, pozwala wejść na rynek z mniejszym kapitałem i skorzystać z historycznie niskich stóp procentowych w strefie Euro (EURIBOR).

Zastanawiasz się, która forma finansowania jest najlepsza dla Ciebie? Skontaktuj się z nami. Jako specjaliści Sea and Homes pracujemy wyłącznie dla kupującego i współpracujemy ze sprawdzonymi brokerami kredytowymi w Hiszpanii. Obejrzyj nasze analizy na YouTube @SeaandHomes i śledź kulisy naszej pracy na Instagramie @seaandhomes_ .

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy muszę mieć numer NIE, żeby starać się o kredyt w Hiszpanii?
Tak. Numer NIE (Número de Identificación de Extranjero) jest niezbędny do niemal każdej czynności prawnej i finansowej w Hiszpanii, w tym do otwarcia konta i złożenia wniosku kredytowego.

Ile czasu trwa procedura kredytowa w Hiszpanii?
Od momentu złożenia kompletu przetłumaczonych dokumentów do decyzji banku i uruchomienia kredytu u notariusza, proces trwa zazwyczaj od 4 do 8 tygodni.

Czy hiszpański bank sprawdzi mój polski BIK?
Tak. Bank poprosi o raport z Biura Informacji Kredytowej (BIK), przetłumaczony przez tłumacza przysięgłego (traductor jurado), aby zweryfikować Państwa historię kredytową w Polsce.

Na jaki okres Polak może dostać kredyt w Hiszpanii?
Standardowy okres kredytowania dla nierezydentów to 20-25 lat. Kluczowym ograniczeniem jest wiek – banki wymagają, aby kredyt został spłacony zazwyczaj do 70. lub 75. roku życia kredytobiorcy.

Czy mogę sfinansować kredytem zakup w Albanii lub Gruzji?
Nie. Uzyskanie lokalnego kredytu hipotecznego w tych krajach (non-UE) przez obcokrajowca jest praktycznie niemożliwe. Inwestycje tam opierają się na gotówce lub finansowaniu deweloperskim (na rynku pierwotnym).