Jak sprzedać nieruchomość w Hiszpanii w 2025? Przewodnik krok po kroku (podatki, koszty, plusvalía)

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to dla wielu inwestorów początek wspaniałej przygody. Jednak każda inwestycja, aby była w pełni udana, musi mieć również dobrze zaplanowane zakończenie. Sprzedaż nieruchomości za granicą, zwłaszcza w kraju o tak specyficznym systemie prawnym i podatkowym jak Hiszpania, może wydawać się skomplikowana. Jakie dokumenty są potrzebne? Jakie podatki trzeba zapłacić? Co to jest tajemnicza „plusvalía”?

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

W tym kompletnym przewodniku na 2025 rok przeprowadzimy Cię krok po kroku przez cały proces sprzedaży domu w Hiszpanii. Wyjaśnimy wszystkie formalności, omówimy kluczowe podatki i koszty, aby Twoja transakcja była nie tylko maksymalnie zyskowna, ale przede wszystkim bezpieczna i zgodna z prawem.

Krok 1: Profesjonalna wycena i przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w Hiszpanii

Pierwszym krokiem jest ustalenie realistycznej ceny rynkowej.

• Wycena: Najlepiej skorzystać z pomocy doświadczonego agenta nieruchomości, który zna lokalny rynek, np. Costa del Sol czy Costa Blanca. Agent dokona analizy porównawczej podobnych nieruchomości sprzedanych w ostatnim czasie w Twojej okolicy.
• Home Staging: Profesjonalne przygotowanie nieruchomości – posprzątanie, drobne naprawy, depersonalizacja wnętrza i wykonanie wysokiej jakości zdjęć – może podnieść wartość oferty o 5-10% i znacząco przyspieszyć sprzedaż.

Krok 2: Niezbędne dokumenty do sprzedaży domu lub apartamentu w Hiszpanii

Zgromadzenie kompletu dokumentów jest kluczowe dla płynności transakcji. Będziesz potrzebować:

• Escritura Pública: Twój akt własności nieruchomości.
• **Nota Simple: ** Aktualny (nie starszy niż 3 miesiące) odpis z hiszpańskiej księgi wieczystej.
• Certificado de Eficiencia Energética: Ważny certyfikat energetyczny.
• Ostatnie rachunki za media oraz dowód opłacenia rocznego podatku IBI.
• **Certificado de la Comunidad: ** Zaświadczenie od wspólnoty mieszkaniowej o braku zadłużenia.

Krok 3: Umowa przedwstępna i finalizacja transakcji u notariusza

Gdy znajdzie się kupujący, proces sprzedaży nabiera tempa.

• Contrato de Arras (umowa przedwstępna): To kluczowy dokument, w którym kupujący wpłaca zadatek (zazwyczaj 10% ceny), rezerwując nieruchomość. Jeśli kupujący wycofa się z transakcji, traci zadatek. Jeśli Ty jako sprzedający się wycofasz, jesteś zobowiązany do zwrotu podwójnej kwoty zadatku.
• Escritura de Compraventa (akt końcowy): Finalizacja transakcji odbywa się u notariusza. W tym momencie kupujący wpłaca pozostałe 90% ceny, a Ty przekazujesz klucze.

Kluczowe podatki od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydenta

To najważniejsza i często najbardziej skomplikowana część procesu dla zagranicznego właściciela. Jako sprzedający nierezydent, musisz zapłacić dwa główne podatki.

Podatek od zysków kapitałowych (Ganancia Patrimonial, część podatku IRNR)

To podatek od Twojego realnego zysku.

• Jak jest liczony? Zysk to różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu (powiększoną o koszty transakcyjne i udokumentowane koszty remontów).
• Stawka podatku: Dla obywateli UE (w tym Polaków) wynosi 19% od uzyskanego zysku.
• Retención (zatrzymanie 3%): To bardzo ważny mechanizm. Zgodnie z prawem, kupujący ma obowiązek potrącić 3% z całkowitej ceny sprzedaży i wpłacić tę kwotę do hiszpańskiego urzędu skarbowego (Agencia Tributaria) w Twoim imieniu. Jest to forma zaliczki na poczet Twojego podatku od zysków kapitałowych. Po złożeniu rocznej deklaracji podatkowej, jeśli należny podatek jest niższy niż zatrzymane 3%, otrzymasz zwrot różnicy.

Podatek Plusvalía Municipal – co to jest i kto go płaci?

• Co to jest? To podatek gminny od wzrostu wartości gruntu, na którym stoi nieruchomość, od momentu zakupu do momentu sprzedaży.
• Kto płaci? Zawsze sprzedający.
• Jak jest liczony? Każda gmina (Ayuntamiento) ma swoje własne stawki i metody kalkulacji. Podatek ten może wynieść od kilkuset do nawet kilku tysięcy euro.

Jakie są całkowite koszty sprzedaży mieszkania w Hiszpanii?

Podsumowując, jako sprzedający musisz liczyć się z następującymi kosztami:

• Podatek od zysków kapitałowych: 19% od zysku.
• Podatek Plusvalía Municipal: Ustalany przez gminę.
• Prowizja agencji nieruchomości: Zazwyczaj od 3% do 5% (+21% VAT) ceny sprzedaży.
• Koszty uzyskania certyfikatu energetycznego: ok. 100-300 €.
• Koszty obsługi prawnej/podatkowej: Jeśli korzystasz z pomocy prawnika lub doradcy podatkowego.

Jak Sea and Homes pomaga w zyskownej i bezpiecznej sprzedaży nieruchomości?

Proces sprzedaży nieruchomości za granicą może wydawać się skomplikowany, zwłaszcza w kwestiach podatkowych. W Sea and Homes rozumiemy, że udana inwestycja to nie tylko dobry zakup, ale także zyskowna i bezstresowa sprzedaż.

• Pełne wsparcie: Naszym klientom oferujemy pełne wsparcie również na etapie wyjścia z inwestycji.
• Współpraca z ekspertami: Łączymy Cię z najlepszymi doradcami podatkowymi i prawnikami w Hiszpanii, którzy zadbają o prawidłowe rozliczenie wszystkich podatków i maksymalizację Twojego zysku.
• Marketing i znalezienie kupca: Dzięki naszej szerokiej bazie klientów, pomagamy również w znalezieniu nabywcy na Twoją nieruchomość.

Planujesz sprzedać swoją nieruchomość w Hiszpanii i chcesz mieć pewność, że zrobisz to bezpiecznie i z największym możliwym zyskiem?

Skontaktuj się z nami, aby porozmawiać o strategii sprzedaży Twojej nieruchomości!

Jesteśmy Twoim partnerem na każdym etapie inwestycji – od A do Z.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Co to jest Retención i czy mogę odzyskać te pieniądze?
Retención to 3% ceny sprzedaży, które kupujący ma obowiązek zatrzymać i wpłacić do hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczkę na poczet Twojego podatku od zysków kapitałowych. Jest to mechanizm stosowany wobec sprzedających, którzy są nierezydentami podatkowymi w Hiszpanii. Jeśli Twój faktyczny podatek od zysku jest niższy niż zatrzymana kwota (lub sprzedałeś nieruchomość ze stratą), masz prawo ubiegać się o zwrot nadpłaty. Nasz zespół współpracuje z doradcami podatkowymi, którzy pomagają sprawnie odzyskać te środki po sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Kto płaci prowizję agencji nieruchomości przy sprzedaży w Hiszpanii?
Standardem na hiszpańskim rynku jest to, że prowizję agencji (zazwyczaj 3-5% plus VAT) pokrywa sprzedający. Prowizja ta jest wynagrodzeniem za marketing, profesjonalne przygotowanie oferty, obsługę wizyt i negocjacje. Warto pamiętać, że koszt ten można odliczyć od podstawy opodatkowania zysku kapitałowego, co obniża finalny podatek do zapłaty.

Czy muszę być obecny w Hiszpanii, aby sprzedać nieruchomość?
Nie, fizyczna obecność nie jest konieczna. Możesz udzielić pełnomocnictwa notarialnego (Poder Notarial) swojemu prawnikowi, który w Twoim imieniu podpisze akt notarialny sprzedaży i odbierze czek bankowy. Jest to bezpieczne i powszechne rozwiązanie dla inwestorów zagranicznych, którzy nie mogą przylecieć na finalizację transakcji.

Jak oblicza się podatek Plusvalía Municipal?
Plusvalía to podatek gminny od wzrostu wartości gruntu, naliczany za okres, w którym byłeś właścicielem nieruchomości. Od 2021 roku w Hiszpanii obowiązują dwie metody obliczania tego podatku: metoda obiektywna (oparta na wartości katastralnej gruntu) oraz metoda realna (oparta na faktycznym zysku ze sprzedaży). Sprzedający ma prawo wybrać metodę, która jest dla niego korzystniejsza finansowo. W przypadku sprzedaży ze stratą, podatek ten zazwyczaj nie jest należny, ale fakt ten musi zostać odpowiednio zgłoszony. Wygeneruj JEDEN DODATKOWY akapit do tego artykułu na podstawie pytania EEAT które mi zadasz, użyj dużo słów kluczowych