Jak stracić 100 000 euro w Hiszpanii? Analiza ryzyka kredytu hipotecznego i umów deweloperskich 2026 (Studium przypadku)

Marzenie o zakupie nieruchomości w Hiszpanii dla wielu Polaków staje się realnym celem. Słońce, stabilność Strefy Euro i wysoka jakość życia kuszą, a proces wydaje się prosty. Niestety, w 2026 roku droga do posiadania apartamentu na Costa del Sol bywa pełna pułapek, a największe ryzyko nie leży w samej nieruchomości, ale w procesie jej finansowania. Błąd w wyborze doradztwa prawnego może kosztować nie tylko nerwy, ale i setki tysięcy złotych.

Jako specjaliści od nieruchomości, którzy na co dzień chronią interesy kupujących, chcemy podzielić się analizą realnego przypadku. To historia, która pokazuje, jak kluczowa jest proaktywna i wyspecjalizowana pomoc, gdy standardowe procedury zawodzą.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

Studium przypadku: Historia pana Marcina (realne zagrożenie 2026)

Kilka tygodni temu zgłosił się do nas pan Marcin. Sytuacja była dramatyczna. Miał zaplanowany akt notarialny na koniec miesiąca – zostało dosłownie trzy tygodnie. Problem? Pan Marcin wpłacił już ponad 50% wartości nieruchomości u dewelopera, co stanowiło kwotę ponad 100 000 euro. Reszta miała być sfinansowana kredytem hipotecznym.

Okazało się, że hiszpański bank odmówił panu Marcinowi kredytu. Kancelaria prawna, która do tej pory go obsługiwała, po prostu rozłożyła ręce. Panu Marcinowi groziła całkowita utrata 100 000 euro, które wpłacił deweloperowi.

To jest scenariusz, który pokazuje, że wybór taniej lub niespecjalistycznej kancelarii prawnej jest pozorną oszczędnością. Gdy pojawia się problem, taki prawnik nie ma ani narzędzi, ani motywacji, by walczyć o klienta.

Dlaczego hiszpańskie banki odmawiają kredytów Polakom?

Proces uzyskania kredytu hipotecznego w Hiszpanii przez nierezydenta jest skomplikowany. Banki hiszpańskie podchodzą do klientów z zagranicy z dużą ostrożnością.

Wymagania i pułapki dla nierezydentów

• Wkład własny: Bank sfinansuje maksymalnie 60-70% wartości nieruchomości (LTV). Oznacza to, że kupujący musi posiadać minimum 30-40% wkładu własnego plus dodatkowe 10-14% na pokrycie kosztów transakcyjnych (podatków ITP/VAT, notariusza, opłat rejestracyjnych).
• Zdolność kredytowa: Banki skrupulatnie badają źródło dochodu. Dochody w PLN są dla nich mniej stabilne niż w EUR. Wymagane są pełne tłumaczenia przysięgłe umów o pracę, PIT-ów oraz raport BIK.
• Typ banku: I tu dochodzimy do kluczowego błędu. Istnieją banki „popularne” (jak Santander czy BBVA), które mają dobre warunki, ale bardzo rygorystyczne procedury dla nierezydentów. Istnieją też banki mniejsze, bardziej „przychylne” obcokrajowcom, które mają większą elastyczność w ocenie zdolności kredytowej.

W przypadku pana Marcina, jego poprzednia kancelaria prawna złożyła wniosek tylko do tych pierwszych. Gdy otrzymała odmowę, uznała sprawę za zamkniętą.

Błąd nr 1: Bierna kancelaria prawna i brak komunikacji z deweloperem

Gdy przejęliśmy sprawę pana Marcina, pierwszym krokiem nie było szukanie nowego banku, ale zabezpieczenie jego wpłaconych 100 000 euro.

Nasza prawniczka natychmiast skontaktowała się z deweloperem. Jak się okazało, poprzednia kancelaria prawna nawet nie poinformowała dewelopera o trudnej sytuacji klienta. Deweloper był przekonany, że klient po prostu nie stawi się na akt i był gotowy zatrzymać depozyt.

Dzięki natychmiastowej interwencji i przedstawieniu problemu, udało nam się wynegocjować przesunięcie terminu aktu notarialnego na koniec stycznia – zyskaliśmy trzy miesiące. To kluczowy czas na znalezienie alternatywnego finansowania.

Deweloperzy, zwłaszcza duzi, nie chcą problemów i sporów sądowych – chcą sprzedawać apartamenty w Hiszpanii. Ale wymagają partnera do rozmowy. Bierna, niereagująca kancelaria prawna to najgorszy scenariusz dla kupującego.

Błąd nr 2: Pułapka „zakazu cesji” w umowie deweloperskiej

Analizując umowę pana Marcina, zidentyfikowaliśmy drugą krytyczną pułapkę. W podpisanym kontrakcie znajdował się zakaz cesji umowy (prohibición de cesión).

Co to oznacza w praktyce? Że pan Marcin nie mógł legalnie „sprzedać” swojego kontraktu (prawa do zakupu) innej osobie, aby odzyskać wpłacone pieniądze. Był prawnie „przyspawany” do tej nieruchomości.

To standardowa klauzula, którą deweloperzy stosują, aby kontrolować, kto finalnie kupuje ich mieszkania inwestycyjne. Niestety, w sytuacji braku finansowania, staje się ona dla klienta pętlą na szyję.

Jak specjaliści Sea and Homes minimalizują ryzyko finansowania?

Historia pana Marcina pokazuje, że nasza rola wykracza daleko poza znalezienie domu na Costa del Sol.

Proaktywna strategia bankowa

Po pierwsze, złożyliśmy dokumenty pana Marcina do innych banków. Wykorzystaliśmy naszą sieć kontaktów w instytucjach, które specjalizują się w kredytach dla nierezydentów i mają wyższy wskaźnik akceptacji dla polskich dochodów. Poprzednia kancelaria prawna nawet nie spróbowała tej drogi.

Negocjacje umowy przed podpisaniem

Nigdy nie pozwalamy naszym klientom podpisywać umów z klauzulami takimi jak bezwzględny „zakaz cesji”. Zawsze negocjujemy modyfikację tego zapisu, np. „cesja jest dozwolona za uprzednią pisemną zgodą dewelopera”. Daje to klientowi furtkę bezpieczeństwa.

Zarządzanie relacją z deweloperem

Jesteśmy w stałym kontakcie z deweloperem. W Hiszpanii relacje i reputacja są kluczowe. Deweloperzy wiedzą, że reprezentujemy wielu klientów i wolą współpracować, aby rozwiązać problem, niż ryzykować spór z organizacją chroniącą kupujących.

Podsumowanie

W momencie pisania tego artykułu, czekamy na informacje z alternatywnych banków. Mamy nadzieję, że uda się otrzymać kredyt hipoteczny i pan Marcin sfinalizuje zakup swojego wymarzonego apartamentu w Hiszpanii.

Jeśli jednak banki ponownie odmówią, czeka nas krok drugi: kolejne, trudne negocjacje z deweloperem o uchylenie zakazu cesji. Będziemy walczyć o to, aby deweloper pozwolił nam znaleźć innego klienta, który „odkupi” kontrakt pana Marcina, pozwalając mu odzyskać 100 000 euro.

Ta historia pokazuje, że przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii najważniejszą decyzją nie jest wybór mieszkania, ale wybór partnera, który będzie Cię reprezentował.

Jeśli rozważasz zakup domu w Hiszpanii i chcesz uniknąć ryzyka utraty depozytu, skontaktuj się z naszym zespołem specjalistów Sea and Homes. Zapewniamy pełne wsparcie w audycie prawnym, negocjacjach umów deweloperskich i procesie finansowania. Zobacz nasze analizy na LinkedIn Michał Wójcik i Instagram Sea and Homes. Doradztwo zaczynamy od: nieruchomości w Hiszpanii.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Jaki wkład własny jest potrzebny na kredyt hipoteczny w Hiszpanii dla Polaka?
Polscy nierezydenci muszą posiadać minimum 30-40% wkładu własnego (bank sfinansuje 60-70% LTV) oraz dodatkowe 10-14% wartości nieruchomości na pokrycie podatków i opłat transakcyjnych.

Czy deweloper w Hiszpanii zawsze zwraca zadatek, jeśli nie dostanę kredytu?
Absolutnie nie. Standardowa umowa deweloperska (zwłaszcza contrato de arras) zakłada, że jeśli kupujący nie stawi się na akt notarialny (z jakiegokolwiek powodu, w tym braku kredytu), wpłacony depozyt przepada na rzecz dewelopera.

Co to jest „zakaz cesji” (prohibición de cesión) w umowie?
To klauzula prawna w umowie deweloperskiej, która zabrania kupującemu odsprzedania jego „prawa do zakupu” (kontraktu) osobie trzeciej przed podpisaniem aktu notarialnego. Jest to bardzo niebezpieczny zapis w przypadku problemów z finansowaniem.