Kredyt, gotówka czy kantor? Jak nie stracić 50 tys. złotych na przewalutowaniu przy zakupie domu w Hiszpanii i Dubaju w 2026?
Znalezienie wymarzonego apartamentu to połowa sukcesu. Druga połowa to sfinansowanie go w taki sposób, by nie przepłacić. W 2026 roku, przy wciąż wahających się kursach walut, moment wymiany Złotówek (PLN) na Euro (EUR) lub Dolary/Dirhamy (USD/AED) może zadecydować o tym, czy za tę samą nieruchomość zapłacisz cenę rynkową, czy cenę powiększoną o równowartość nowego samochodu.
Wielu klientów Sea and Homes na początku pyta: „Czy dostanę kredyt w polskim banku na dom w Hiszpanii?”. Odpowiedź brzmi: Nie. Ale to nie koniec świata. W tym artykule wyjaśniamy, jak sfinansować zakup zagraniczny, jak działają hiszpańskie hipoteki dla Polaków i dlaczego jeden klik w aplikacji bankowej może kosztować Cię 40 000 złotych.
Błąd za 40 000 złotych – Historia „Szybkiego Przelewu”
Zacznijmy od klasycznego błędu nowicjusza. Pan Janusz kupował apartament w Walencji za 200 000 EUR. Miał środki na koncie w polskim banku (w PLN).
Gdy przyszedł termin wpłaty, zalogował się do bankowości internetowej i po prostu wpisał numer konta hiszpańskiego dewelopera, zlecając przelew zagraniczny bezpośrednio z konta złotówkowego. „Będzie szybciej” – pomyślał.
Matematyka bankowa:
- Kurs rynkowy (Forex/Kantor): 1 EUR = 4.30 PLN.
- Kurs bankowy (Tabela banku, sprzedaż dewiz): 1 EUR = 4.50 PLN.
- Spread (Różnica): 20 groszy na każdym Euro.
Przy kwocie 200 000 EUR, Pan Janusz przepłacił 40 000 PLN (200k x 0.20). Bank zarobił na nim fortunę w jedną sekundę. Za te pieniądze mógłby umeblować całe mieszkanie.
Wniosek: Nigdy nie rób przelewów bezpośrednio z PLN na konto walutowe bez negocjacji kursu lub skorzystania z kantoru internetowego.
Kredyt w Polsce na dom w Hiszpanii? Zapomnij.
To najczęstszy mit. Polski bank nie udzieli Ci kredytu hipotecznego na nieruchomość położoną za granicą. Dlaczego? Bo nie może wpisać się do zagranicznej księgi wieczystej. Jeśli przestaniesz spłacać kredyt, polski komornik nie zajmie domu w Marbelli.
Opcja alternatywna w Polsce: „Pożyczka Hipoteczna”
Możesz wziąć pożyczkę pod zastaw innej nieruchomości, którą już posiadasz w Polsce (np. spłaconego domu rodziców). Otrzymujesz gotówkę, którą wymieniasz i przelewasz za granicę.
- Plus: Jesteś klientem gotówkowym za granicą (lepsza pozycja negocjacyjna).
- Minus: Oprocentowanie pożyczek hipotecznych jest zazwyczaj wyższe niż klasycznych kredytów mieszkaniowych.
Kredyt w Hiszpanii – Jak to działa w 2026?
Dobra wiadomość: Hiszpańskie banki chętnie kredytują Polaków kupujących nieruchomości w Hiszpanii.
Warunki dla nierezydentów (Non-Residents):
- LTV (Loan to Value): Bank pożyczy Ci maksymalnie 60-70% wartości nieruchomości (netto, bez podatków). Oznacza to, że musisz mieć ok. 40-50% wkładu własnego (30% ceny + 10-12% na koszty okołotransakcyjne).
- Dokumenty: Musisz przetłumaczyć na hiszpański (przysięgle) PIT-y, wyciągi z konta i zaświadczenia o zarobkach.
- Pułapka dla przedsiębiorców: Hiszpańscy analitycy nie rozumieją polskiego „Ryczałtu” czy „Książki Przychodów i Rozchodów”. Dla nich liczy się dochód netto. Często zaniżamy dochody w Polsce, by płacić niższe podatki, co w Hiszpanii skutkuje brakiem zdolności kredytowej.
- Oprocentowanie: W 2026 roku stopy w strefie Euro są niższe niż w Polsce, więc kredyt w Hiszpanii może być tańszy.
Dubaj – Gotówka czy Raty 0%?
W Dubaju kredyt hipoteczny dla nierezydentów jest możliwy (LTV max 50%), ale rzadko opłacalny ze względu na formalności. Króluje tu inny model.
Payment Plan (Raty od Dewelopera)
Kupując apartamenty w Zjednoczonych Emiratach Arabskich na rynku pierwotnym, często korzystasz z nieoprocentowanego planu płatności.
- Przykład: 60/40. Płacisz 60% w trakcie budowy (np. 1% miesięcznie), a 40% przy odbiorze kluczy.
- Niektóre projekty oferują Post-Handover Payment Plan: Płacisz raty przez 2-3 lata po odebraniu kluczy, mieszkając już w lokalu lub go wynajmując. To najtańsza forma finansowania.
Uwaga na walutę: Dubajski Dirham (AED) jest „sztywno” powiązany z Dolarem (1 USD = 3.67 AED). Kupując w Dubaju, spekulujesz na parze walutowej PLN/USD. Jeśli Złotówka osłabnie względem Dolara, Twoja rata wzrośnie.
Wielkie Porównanie Opcji Finansowania
| Opcja | Hiszpania | Dubaj | Polska (Pożyczka Hipoteczna) |
|---|---|---|---|
| Wkład Własny (Min.) | 30-40% + Koszty | 20% (Down Payment) | 0% (Zabezpieczenie na innej nieruchomości) |
| Maksymalne LTV | 60-70% | 50% (Hipoteka) / 100% (Plan Dewelopera) | 60-80% wartości polskiej nieruchomości |
| Waluta kredytu | EUR | AED (peg USD) | PLN |
| Ryzyko kursowe | Tak (Zarabiasz w PLN, płacisz w EUR) | Tak (Zarabiasz w PLN, płacisz w USD) | Brak (Rata w PLN) |
| Formalności | Duże (Tłumaczenia przysięgłe) | Małe (Paszport) | Standardowe polskie |
Jak Sea and Homes chroni Twoje pieniądze?
Nie jesteśmy bankiem, ale znamy zasady gry.
- Brokerzy Kredytowi: Współpracujemy ze skutecznymi brokerami w Hiszpanii, którzy specjalizują się w trudnych przypadkach (np. polscy przedsiębiorcy).
- Wymiana Walut: Polecamy sprawdzone kantory internetowe i platformy FX, gdzie możesz negocjować kurs przy dużych transakcjach. Przy zakupie za 300 000 EUR, wynegocjowanie lepszego spreadu o 2 grosze to oszczędność rzędu 6000 PLN.
- Konto Walutowe: Pomagamy otworzyć konto w lokalnym banku, abyś mógł przelewać środki transzami, „polując” na dobry kurs waluty.
Pamiętaj: Finansowanie to fundament. Źle dobrany kredyt lub drogi przelew mogą zjeść zysk z najmu z kilku lat.
Sprawdź nasze porady finansowe:
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy mogę kupić nieruchomość za gotówkę (banknoty)?
Absolutnie nie. W Unii Europejskiej (Hiszpania, Włochy, Portugalia) obowiązują restrykcyjne przepisy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (AML). Wszelkie transakcje nieruchomościowe muszą odbywać się przelewem bankowym lub certyfikowanym czekiem bankerskim. Wnoszenie walizki pieniędzy do notariusza to scenariusz filmowy, który w 2026 roku kończy się wezwaniem policji.
Co to jest numer NIE i dlaczego jest potrzebny do kredytu?
NIE (Número de Identidad de Extranjero) to Twój identyfikator podatkowy w Hiszpanii. Bez niego bank nie może założyć Ci konta ani procesować wniosku kredytowego. Wyrobienie NIE to pierwszy krok, w którym pomagamy naszym klientom szukającym domów na południu Europy.
Czy rata kredytu w Hiszpanii jest stała czy zmienna?
Hiszpania tradycyjnie opierała się na zmiennej stopie (Euribor + marża). Jednak w ostatnich latach bardzo popularne stały się kredyty o stałej stopie (Tipo Fijo). W 2026 roku, dla bezpieczeństwa, większość naszych klientów wybiera stałą stopę, by uniknąć ryzyka wzrostu Euriboru.
