Kupić prywatnie czy „na spółkę”? Pułapki dziedziczenia i podatków w Hiszpanii, Portugalii i Dubaju w 2026
Kupując nieruchomość, myślimy o życiu: o wakacjach, winie na tarasie i zyskach z najmu. Rzadko myślimy o śmierci. Jednak w przypadku aktywów zagranicznych, brak planowania sukcesji może zamienić marzenie Twoich dzieci w koszmar biurokratyczny i finansowy.
W 2026 roku przepisy podatkowe w Europie i na Bliskim Wschodzie są skomplikowane. Czy wiesz, że w niektórych regionach Hiszpanii Twoi spadkobiercy mogą zapłacić potężny podatek, by w ogóle przejąć klucze do domu? Czy wiesz, że w Dubaju bez testamentu o podziale Twojego majątku może zadecydować prawo szariatu? Jako eksperci Sea and Homes, nie jesteśmy prawnikami, ale współpracujemy z najlepszymi kancelariami, by chronić Twój majątek na pokolenia. Dziś odpowiadamy na pytanie: jak kupić, żeby nie stracić.
Dylemat 2026: Osoba Fizyczna vs Spółka
Polscy przedsiębiorcy często chcą kupować luksusowe nieruchomości w Hiszpanii „na firmę”, by wrzucić to w koszty. Czy to się opłaca?
Zakup Prywatny (Jako Jan Kowalski)
- Zalety: Prosto, tanio (brak kosztów księgowości), niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego.
- Wady: Pełna odpowiedzialność majątkowa, trudniejsza optymalizacja podatkowa przy sprzedaży, bezpośrednie wystawienie na podatek od spadków.
Zakup na Spółkę (Hiszpańska S.L. lub Polska Sp. z o.o.)
W 2026 roku zakup przez hiszpańską spółkę (Sociedad Limitada) jest popularny przy inwestycjach powyżej 500 000 EUR.
- Zalety: Ochrona majątku prywatnego, możliwość odliczania kosztów (remonty, meble, wyjazdy służbowe), łatwiejsze przekazanie majątku (przekazujesz udziały w spółce, a nie nieruchomość, co bywa tańsze podatkowo).
- Wady: Koszty utrzymania spółki (księgowy to ok. 150-200 EUR miesięcznie), traktowanie nieruchomości jako „benefit” (użytkowanie własne spółki musi być rynkowo rozliczone).
- Uwaga: Kupowanie zagranicznej nieruchomości na polską spółkę często rodzi problemy z podwójnym opodatkowaniem i jest niechętnie widziane przez banki udzielające kredytów.
Dubaj – Prawo Szariatu a Twoje dzieci
Dubaj to system prawny oparty na prawie islamskim. Jeśli kupisz apartamenty w Dubaju jako niemuzułmanin i nie zabezpieczysz się, w razie Twojej śmierci zastosowanie mogą mieć lokalne przepisy dziedziczenia.
Zgodnie z szariatem, podział majątku jest sztywny (np. synowie dziedziczą więcej niż córki, a żona otrzymuje tylko 1/8 majątku).
Rozwiązanie 2026: DIFC Will
Dla inwestorów międzynarodowych stworzono specjalne rozwiązanie – testament rejestrowany w DIFC (Dubai International Financial Centre). Pozwala on na dziedziczenie zgodnie z Twoją wolą (np. 100% dla żony), całkowicie omijając prawo szariatu. W Sea and Homes zalecamy to każdemu klientowi już na etapie zakupu.
Portugalia – Raj dla Spadkobierców
Jeśli myślisz o sukcesji, Portugalia jest jednym z najbardziej przyjaznych krajów w Europie.
Kupując wille w Portugalii, korzystasz z wyjątkowego przywileju: 0% podatku od spadków dla najbliższej rodziny (małżonek, dzieci, rodzice). Płaci się jedynie niewielką opłatę skarbową (Stamp Duty – 0.8%).
Dla porównania, w niektórych regionach Hiszpanii podatek ten może wynosić od kilku do nawet 30%, choć wiele regionów (jak Andaluzja czy Walencja) wprowadziło wysokie kwoty wolne od podatku dla rezydentów UE.
Wielkie Porównanie: Co po śmierci właściciela?
| Kwestia | Hiszpania | Portugalia | Dubaj (ZEA) |
|---|---|---|---|
| Podatek od spadków (Dla dzieci) | Zależy od regionu (0% – 34%) | 0% (Tylko Stamp Duty) | 0% (Brak podatku) |
| Prawo dziedziczenia | Europejskie (Zachowek) | Europejskie | Szariat (chyba że masz DIFC Will) |
| Konieczność testamentu | Bardzo zalecana (testament hiszpański) | Zalecana | Krytyczna |
| Zakup na firmę | Popularny przy drogich aktywach | Możliwy, ale skomplikowany (podatek AIMI) | Możliwy (Freezone Company) |
Jak Sea and Homes zabezpiecza Twoją rodzinę?
Nasza rola nie kończy się u notariusza przy zakupie. Myślimy o krok dalej.
- Konsultacja Prawna: Przed transakcją łączymy Cię z doradcą podatkowym, który oceni, czy dla Twojej sytuacji lepszy jest zakup prywatny, czy przez spółkę celową.
- Testament: Przy okazji wizyty u notariusza w Hiszpanii lub Portugalii, pomagamy zorganizować sporządzenie lokalnego testamentu. Kosztuje to ok. 150-200 EUR, a oszczędza Twoim dzieciom miesięcy walki z biurokracją.
- Rejestracja w DIFC: W Dubaju kierujemy Cię do kancelarii specjalizującej się w rejestracji testamentów dla obcokrajowców.
Pamiętaj: Nieruchomość ma być błogosławieństwem dla Twoich bliskich, a nie ciężarem.
Dowiedz się więcej o prawnych aspektach inwestowania:
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy polski testament jest ważny w Hiszpanii?
Teoretycznie tak, na mocy prawa unijnego. W praktyce jednak, przeprowadzenie procedury spadkowej w Hiszpanii na podstawie polskiego dokumentu wymaga jego przysięgłego tłumaczenia i legalizacji (Apostille), co jest czasochłonne i kosztowne. Posiadanie oddzielnego, hiszpańskiego testamentu dotyczącego tylko hiszpańskiego majątku drastycznie przyspiesza procedurę.
Czy kupując na spółkę w Hiszpanii uniknę podatku majątkowego?
Nie zawsze. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, posiadasz udziały w spółce, której głównym aktywem jest nieruchomość, wartość tych udziałów wlicza się do Twojego majątku przy obliczaniu Impuesto sobre el Patrimonio (Podatku od majątku), który obowiązuje w niektórych regionach.
Co to jest „Wealth Tax” w Andaluzji?
W 2026 roku Andaluzja (Costa del Sol) wciąż stosuje politykę 100% bonifikaty na podatek od majątku, co czyni ją rajem podatkowym wewnątrz Hiszpanii, konkurującym z Madrytem. Oznacza to, że posiadając drogą willę w Marbelli, nie płacisz rocznego podatku od fortuny, co jeszcze kilka lat temu było standardem.
