Nieruchomości Grecja 2026: Gdzie kupić dom? Wielki przewodnik po Krecie, Korfu i kontynencie (ceny, podatki i bezpieczeństwo)

Nieruchomości w Grecji to marzenie o autentycznym śródziemnomorskim stylu życia. To inwestycja w stabilny kraj Unii Europejskiej, który oferuje nie tylko tysiące wysp i gwarantowane słońce, ale także unikalny spokój, gościnność i jedną z najzdrowszych kuchni na świecie. W 2026 roku, gdy inne rynki stają się przewartościowane, Grecja wciąż oferuje fantastyczny stosunek ceny do jakości.

Jednak Grecja to nie jeden rynek. Inwestycja na Krecie różni się fundamentalnie od zakupu domu na Korfu czy na kontynencie. Co najważniejsze, grecki proces prawny jest unikalny w Europie i wymaga eksperckiej wiedzy.

Jako specjaliści od nieruchomości w Sea and Homes, nasza praca polega na przeprowadzeniu klientów przez ten piękny, ale złożony rynek. W tym przewodniku przeanalizujemy, gdzie najlepiej kupić dom w Grecji, jakie są realne ceny i jak robimy to w 100% bezpiecznie.

Kluczowe Ryzyko: Dlaczego w Grecji Prawnik to Za Mało?

Z naszego doświadczenia w Sea and Homes wynika, że największym błędem klientów jest zakładanie, że proces zakupu w Grecji jest identyczny jak w Hiszpanii. Wpadają w pułapkę myślenia, że sam prawnik wystarczy do weryfikacji nieruchomości. To fundamentalny błąd, który w Grecji może prowadzić do katastrofy finansowej.

Prawdziwe ryzyko leży w historii budynku. Na Krecie czy Korfu powszechne jest, że poprzedni właściciel 20 lat temu dobudował pergolę, zamknął balkon lub postawił mały budynek gospodarczy bez pozwolenia. To samowola budowlana (afthaireto), która czyni całą nieruchomość nielegalną i niesprzedawalną.

Dlatego nasza praca w Sea and Homes opiera się na podwójnym audycie bezpieczeństwa:

1. Prawnik (Dikigoros): Weryfikuje tytuł prawny – sprawdza księgi wieczyste (Ktimatologio), czy nieruchomość nie jest obciążona długami, hipotekami i czy sprzedający jest jedynym właścicielem.
2. Inżynier Budowlany (Mihanikos): To kluczowa postać, unikalna dla Grecji. Jego rola jest obowiązkowa. Przeprowadza on pełen audyt techniczny, porównując fizyczny stan budynku z oficjalnymi planami w urzędzie.

To właśnie inżynier wydaje certyfikat legalności (Bebaíosi), bez którego notariusz legalnie nie może przenieść własności. Chronimy naszych klientów, zarządzając tym skomplikowanym procesem od A do Z, gwarantując, że kupują nieruchomość bez żadnych ukrytych wad prawnych czy technicznych.

Podatki i koszty zakupu w Grecji – Największy atut rynku

Grecja ma jeden z najbardziej zachęcających systemów podatkowych w Europie dla kupujących na rynku wtórnym.

• Główny Podatek (FMA): Podatek od przeniesienia własności na rynku wtórnym (który dominuje) wynosi zaledwie 3,09%. To drastycznie mniej niż 7-10% w Hiszpanii czy 9% we Włoszech.
• VAT (FPA): Na rynku pierwotnym (nowe budynki) podatek VAT wynosi 24%, ale rząd grecki zawiesił jego pobieranie do końca 2024 roku (z dużą szansą na przedłużenie), aby stymulować rynek.
• Koszty Okołotransakcyjne: Należy doliczyć koszty prawnika, notariusza oraz obowiązkowego inżyniera.

Całkowity koszt zakupu nieruchomości w Grecji zamyka się zazwyczaj w przedziale 7% – 10% wartości nieruchomości – znacznie taniej niż u wielu konkurentów w UE.

Gdzie kupić nieruchomość w Grecji? Wyspy vs. Kontynent

Wybór lokalizacji determinuje styl życia i potencjał inwestycyjny.

Nieruchomości na Krecie

Największa grecka wyspa i niemal oddzielny kraj. Ma wszystko: góry, plaże (Elafonisi, Balos), tętniące życiem miasta (Chania, Rethymno) i najdłuższy sezon turystyczny w Europie (od kwietnia do listopada).

• Ceny: Bardzo zróżnicowane. Rynek jest dojrzały. Próg wejścia na apartament z 2 sypialniami na rynku wtórnym to ok. 150 000 – 180 000 EUR. Wille z basenem zaczynają się od 350 000 EUR. Najdrożej jest w rejonie Chanii i luksusowej Eloundy.
• Profil Inwestycyjny: Idealny balans. Świetne miejsce na drugi dom, ale także fantastyczny rynek najmu krótkoterminowego z bardzo wysokim obłożeniem.
• Styl Życia: Mieszanka autentyczności i infrastruktury turystycznej. Dwa międzynarodowe lotniska (Chania i Heraklion).

Nieruchomości na Korfu

Perła Morza Jońskiego, tuż przy granicy z Albanią. Wyspa jest niezwykle zielona, bujna, z silnymi wpływami weneckimi i brytyjskimi w architekturze.

• Ceny: Wyższe niż na Krecie. Korfu jest postrzegane jako bardziej „ekskluzywne”. Próg wejścia na apartament to ok. 180 000 – 200 000 EUR. Rynek willi jest bardzo silny.
• Profil Inwestycyjny: Rynek premium „lifestyle”. Silny popyt na najem ze strony Brytyjczyków i Włochów. Stabilna lokata kapitału.
• Styl Życia: Bardziej „butikowy” niż Kreta, elegancki, idealny dla żeglarzy. Jedno międzynarodowe lotnisko.

Nieruchomości na Kontynencie (Chalkidiki, Riwiera Olimpijska)

To opcja często pomijana przez zagranicznych inwestorów, a stanowiąca świetną okazję.

• Chalkidiki: Trzy „palce” niedaleko Salonik. Region uwielbiany przez samych Greków i turystów z Bałkanów. Zaletą jest możliwość dojechania samochodem z Polski.
• Riwiera Olimpijska: Wybrzeże u stóp Olimpu. Ceny są tu znacznie niższe niż na wyspach.
• Ceny: Najbardziej przystępne. Próg wejścia na apartament może zaczynać się już od 100 000 – 120 000 EUR.
• Profil Inwestycyjny: Idealny dla osób szukających autentyczności, spokoju i niższych cen.

Grecja 2026: Porównanie kluczowych rynków

Region	Główny Atut	Próg Wejścia (Apartament)	Potencjał Najmu (ROI)	„Vibe”
Kreta	Najdłuższy sezon, infrastruktura	od 150 000 EUR	Wysoki (5-7%)	Autentyczny, zróżnicowany
Korfu	Ekskluzywność, zieleń	od 180 000 EUR	Wysoki (5-7%)	Elegancki, „włoski”
Kontynent	Cena, dostępność (auto)	od 100 000 EUR	Średni / Wysoki	Lokalny, spokojny

Potencjał inwestycyjny – stabilny zwrot i autentyczny styl życia

Inwestycja w nieruchomości w Grecji to nie jest strategia szybkiego wzrostu kapitału, jaką oferuje Albania. To strategia stabilności i zwrotu z najmu (Buy-to-Let).

Rynek turystyczny na wyspach jest jednym z najsilniejszych na świecie. Sezon na Krecie trwa 7-8 miesięcy. Dobrze zarządzany, zweryfikowany prawnie apartament lub willa z basenem może generować stabilny roczny zwrot netto (po kosztach) na poziomie 5-7%, co jest doskonałym wynikiem w bezpiecznej jurysdykcji UE.

Grecja w 2026 roku to wybór dla świadomego inwestora, który szuka autentyczności, ceni niskie koszty transakcyjne i rozumie, że bezpieczeństwo prawne wymaga wsparcia ekspertów znających lokalne niuanse.

Chcesz poznać zweryfikowane prawnie i technicznie nieruchomości na Krecie, Korfu lub kontynencie? Skontaktuj się z nami. Jako specjaliści Sea and Homes gwarantujemy pełen audyt prawny i inżynieryjny każdej oferty. Obejrzyj nasze analizy na YouTube @SeaandHomes i śledź kulisy naszej pracy na Instagramie @seaandhomes_ .

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy jako Polak (obywatel UE) mogę bez problemu kupić dom w Grecji?
Tak, absolutnie. Procedura jest przejrzysta, a Polacy mają pełne prawo do nabywania nieruchomości. Wymagane jest jedynie posiadanie greckiego numeru podatkowego (AFM), w którego uzyskaniu pomagamy.

Co to jest ENFIA?
To grecki roczny podatek od posiadania nieruchomości, odpowiednik hiszpańskiego IBI. Jest on obliczany na podstawie skomplikowanych wzorów (lokalizacja, wiek, wielkość), ale generalnie jest to koszt rzędu kilkuset euro rocznie za standardowy apartament.

Jak działa grecki proces zakupu z inżynierem (Mihanikos)?
Prawnik sprawdza legalność tytułu własności (księgi wieczyste). Niezależnie, inżynier sprawdza legalność budowlaną (zgodność z pozwoleniem). Notariusz nie podpisze aktu, jeśli którykolwiek z tych dwóch audytów się nie powiedzie. W Sea and Homes koordynujemy ten podwójny proces.

Czy podatek 3,09% dotyczy wszystkich nieruchomości?
Dotyczy on wszystkich nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli kupujesz zupełnie nową nieruchomość od dewelopera (z pozwoleniem na budowę po 2006 r.), powinieneś zapłacić 24% VAT, ale podatek ten jest obecnie zawieszony przez rząd (do końca 2024, prawdopodobnie dłużej).

Jak wygląda internet na greckich wyspach?
Infrastruktura bardzo się poprawiła. W miastach takich jak Chania (Kreta) czy Korfu (miasto) dostępny jest szybki internet światłowodowy, w pełni wystarczający do pracy zdalnej. Na bardziej odległych obszarach wiejskich nadal można polegać na internecie mobilnym (5G) lub Starlink.