10% — tyle, i tylko tyle, zapłaci od 18 czerwca 2026 roku sprzedający nieruchomość w Dominikanie podatku od zysku kapitałowego. To najważniejsza zmiana dla inwestorów zagranicznych na tym rynku od lat: nowa Ustawa 30-26 zastąpiła dotychczasową, progresywną skalę podatkową (sięgającą nawet 25% dochodu) jedną, ostateczną stawką. Dla kogoś, kto kupuje apartament w Punta Cana czy Cap Cana z myślą o inwestycji i wyjściu z niej za kilka lat, to realna różnica w kalkulacji zwrotu — i temat, którego jeszcze nie znajdziesz w większości polskich poradników o Dominikanie.

Jako Agent Kupującego pracujący wyłącznie po stronie klienta (nigdy dewelopera), w Sea and Homes nie tylko pomagamy kupić nieruchomość w Dominikanie — pilnujemy też, by klient rozumiał, ile realnie zapłaci na wejściu i na wyjściu z inwestycji. Ustawa 30-26 zmienia obie te liczby. Rozkładamy ją na czynniki pierwsze.

Co dokładnie zmienia Ustawa 30-26 w Dominikanie?

Ustawa 30-26 (Ley 30-26), podpisana 18 czerwca 2026 roku, to największa reforma dominikańskiego systemu podatkowego od lat — i obejmuje też rynek nieruchomości. Trzy elementy dotyczą prosto właścicieli i inwestorów zagranicznych:

• Podatek od zysku kapitałowego ze sprzedaży nieruchomości — nowa, jednolita stawka 10% od zysku (różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży), zamiast wcześniejszej progresywnej skali podatku dochodowego, która dla wyższych zysków sięgała 25%.
• Podatek od przeniesienia własności (3%) — płacony przez kupującego przy zakupie, pozostaje bez zmian na razie, ale art. 59 ustawy przewiduje jego stopniowe wygaszanie od 2027 roku.
• Opłata hipoteczna/rejestracyjna — obecne 2% ma spaść do 1% w 2027 roku, a od 2028 roku ma zniknąć całkowicie.

Zmiany weszły w życie z dniem podpisania ustawy — nowa stawka 10% obowiązuje już od 18 czerwca 2026 roku, nie od nowego roku podatkowego, co część inwestorów wciąż mylnie zakłada.

Ile realnie zyskuje sprzedający po reformie?

Konkretny przykład dobrze pokazuje skalę zmiany. Przy nieruchomości o wartości 200 000 USD i zysku kapitałowym rzędu 4 000 000 DOP (ok. 68 000 USD), łączny koszt podatkowy w starym systemie mógł wynieść około 1 360 000 DOP. W nowym systemie, przy tej samej podstawie opodatkowania, to około 760 000 DOP — a więc o ok. 600 000 DOP (ok. 10 000 USD) mniej w kieszeni fiskusa i więcej w kieszeni sprzedającego.

To jednak kalkulacja orientacyjna, nie gwarantowana. Dominikańscy prawnicy podatkowi (m.in. serwis inmobiliario.do) zwracają uwagę na istotną niejasność: ustawa 30-26 nie definiuje precyzyjnie, co wchodzi w podstawę opodatkowania nowego podatku 10% — czy uwzględnia ona np. koszty remontów, inflację między zakupem a sprzedażą, czy sposób dokumentowania wartości nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia. Rozporządzenie wykonawcze, które miałoby to rozstrzygnąć, na dzień publikacji tego artykułu wciąż nie zostało wydane. Jako Agent Kupującego zawsze rekomendujemy klientom potwierdzenie aktualnej interpretacji u lokalnego abogado (prawnika) przed finalizacją transakcji sprzedaży — ta ustawa jest zbyt świeża, by traktować każdy kalkulator online jako ostateczny.

Kto jest zwolniony z nowego podatku od zysku kapitałowego?

Dwie grupy sprzedających mogą uniknąć podatku 10% w całości. Pierwsza: osoby w wieku 65 lat i więcej, sprzedające swoją nieruchomość główną (primary residence) — są zwolnione bez żadnych dodatkowych warunków. Druga: każdy, kto w ciągu 6 miesięcy od sprzedaży reinwestuje całość uzyskanych środków w zakup kolejnej nieruchomości głównej — przy pełnej reinwestycji zwolnienie jest całkowite, przy częściowej — proporcjonalne do zreinwestowanej kwoty.

Dla typowego polskiego inwestora kupującego apartament pod wynajem w Punta Cana lub Cap Cana — a nie jako swoją jedyną nieruchomość mieszkalną — żadna z tych ulg zwykle nie będzie miała zastosowania. To ważne rozróżnienie: reforma najbardziej odciąża rezydentów sprzedających dom, w którym faktycznie mieszkają, nie zagranicznych inwestorów nastawionych na czysty zwrot z kapitału.

Czy reforma zmienia coś na etapie zakupu nieruchomości?

Na etapie zakupu — niewiele, i to jest dobra wiadomość dla kupujących w 2026 roku. 3-procentowy podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transferencia Inmobiliaria, Ustawa 173-07) nadal obowiązuje w pełnej wysokości, a jego wygaszanie dopiero się zaczyna od 2027 roku. Realnie korzystają na tym głównie przyszli sprzedający, nie dzisiejsi kupujący — choć kupujący, który planuje odsprzedać nieruchomość po 2027-2028 roku, powinien już dziś uwzględnić w swojej kalkulacji ROI niższe koszty rejestracji przy wyjściu z inwestycji.

Program Confotur (ulgi podatkowe dla zatwierdzonych projektów turystycznych) działa niezależnie od tej reformy i pozostaje bez zmian — pisaliśmy o nim szerzej w przewodniku po zakupie nieruchomości i weryfikacji Tytułów Własności w Dominikanie.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Zobacz, jak wygląda prawdziwy zakup nieruchomości za granicą — krok po kroku, z naszej perspektywy Agenta Kupującego.

Jak zmiana podatkowa wpływa na realny zwrot z inwestycji?

Rynek nieruchomości w Dominikanie od lat przyciąga inwestorów stopami zwrotu z wynajmu krótkoterminowego rzędu 6-10% rocznie w strefach turystycznych jak Punta Cana, Cap Cana czy Las Terrenas — pisaliśmy o kosztach życia i inwestowania w tych lokalizacjach w artykule o kosztach życia w Punta Cana i Santo Domingo. Niższy podatek od zysku kapitałowego przy wyjściu z inwestycji poprawia całkowity (nie tylko roczny) zwrot z całego cyklu — to znaczący argument dla inwestorów, którzy planują trzymać nieruchomość 5-10 lat, a nie tylko generować przychód z wynajmu.

Jak bezpiecznie sprzedać lub kupić nieruchomość w Dominikanie w 2026 roku?

Trzy ryzyka wymagają szczególnej uwagi przy transakcjach w Dominikanie w świetle nowej ustawy. Pierwsze: brak rozporządzenia wykonawczego oznacza, że część lokalnych pośredników i notariuszy może jeszcze błędnie stosować starą skalę podatkową albo nie wiedzieć o zmianie wcale — zawsze warto zweryfikować aktualną praktykę u niezależnego prawnika, nie u strony sprzedającej transakcję. Drugie: podstawa opodatkowania (koszt bazowy nieruchomości) musi być dobrze udokumentowana — zwłaszcza przy nieruchomościach kupionych dawno, odnowionych albo nabytych w drodze dziedziczenia, gdzie wartość wyjściowa bywa sporna. Trzecie: ulga z tytułu reinwestycji w nieruchomość główną dotyczy właścicieli-rezydentów, nie inwestorów zagranicznych posiadających nieruchomość wynajmowaną — nie zakładaj automatycznie, że się kwalifikujesz.

Jako niezależny Agent Kupującego (nigdy przedstawiciel dewelopera) weryfikujemy dla klienta Tytuł Własności (Certificado de Título) w Registro de Títulos, sprawdzamy, czy nieruchomość jest objęta programem Confotur, i pilnujemy, by cała dokumentacja transakcji była przygotowana z korzyścią dla kupującego — nie sprzedającego. Zobacz też nasz przewodnik po Punta Cana, ulgach Confotur i bezpieczeństwie zakupu w Dominikanie oraz artykuł o rezydencji w Dominikanie przez zakup nieruchomości.

Dlaczego klienci wybierają Sea and Homes

• 13 lat doświadczenia
• 50+ mln € zainwestowanych przez klientów w 14 krajach
• 5,0★ w Google (37 opinii)
• Model wyłącznie Agenta Kupującego (zero prowizji od dewelopera)

Jak przebiega procedura zakupu nieruchomości w Dominikanie krok po kroku w 2026 roku?

• Krok 1: Wybór lokalizacji i nieruchomości. Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas i Santo Domingo różnią się profilem inwestycyjnym — Agent Kupujący pomaga dopasować lokalizację do celu (wynajem krótkoterminowy vs. własne użytkowanie).
• Krok 2: Due diligence i weryfikacja Tytułu Własności. Sprawdzenie Certificado de Título w Registro de Títulos, statusu prawnego działki/budynku i ewentualnego obciążenia hipotecznego — zanim jakiekolwiek pieniądze zmienią właściciela.
• Krok 3: Umowa rezerwacyjna i wpłata zaliczki (zwykle 5-10% ceny), zabezpieczająca nieruchomość na czas przygotowania pełnej dokumentacji.
• Krok 4: Kontrakt sprzedaży (Contrato de Venta) przygotowany i podpisany z udziałem prawnika reprezentującego wyłącznie interes kupującego.
• Krok 5: Płatność pozostałej kwoty i podatek od przeniesienia własności (3%) — płacony przez kupującego, obecnie bez zmian wprowadzonych przez Ustawę 30-26.
• Krok 6: Przeniesienie własności i wpis do Registro de Títulos. To kluczowy moment prawny — nowy Tytuł Własności (Certificado de Título) zostaje wystawiony na nazwisko kupującego i wpisany do rejestru, co w Dominikanie jest ostatecznym dowodem własności (silniejszym niż sam akt notarialny).
• Krok 7: Rejestracja dla celów podatkowych i ewentualny wniosek o rezydencję — przy inwestycji od 200 000 USD można ubiegać się o rezydencję inwestycyjną (opisaną szerzej w naszym artykule o rezydencji w Dominikanie), a każdy przyszły zysk ze sprzedaży tej nieruchomości będzie już podlegał nowej, 10-procentowej stawce podatku od zysku kapitałowego.

Zobacz pełną ofertę nieruchomości w Dominikanie dostępnych przez Sea and Homes, oraz porównanie z innymi rynkami w naszym artykule o codzienności w Punta Cana i Las Terrenas.

Najczęściej zadawane pytania o podatek od zysku kapitałowego w Dominikanie

Od kiedy obowiązuje nowy podatek 10% od zysku kapitałowego w Dominikanie?

Od 18 czerwca 2026 roku — dnia podpisania Ustawy 30-26. To jedna z nielicznych zmian w tej ustawie, która zadziałała od razu, a nie dopiero od kolejnego roku podatkowego czy 2027/2028 roku, jak większość innych punktów reformy.

Czy podatek 3% od przeniesienia własności przy zakupie też spadł?

Nie, nie jeszcze. 3-procentowy podatek od przeniesienia własności, płacony przez kupującego na podstawie Ustawy 173-07, obowiązuje bez zmian w 2026 roku. Ustawa 30-26 przewiduje jego stopniowe wygaszanie dopiero od 2027 roku, z pełnym zniesieniem opłaty hipotecznej/rejestracyjnej od 2028 roku.

Czy zagraniczny inwestor sprzedający apartament pod wynajem może skorzystać ze zwolnienia podatkowego?

W większości przypadków nie. Zwolnienia dotyczą sprzedaży nieruchomości głównej (primary residence) przez osoby 65+ lub reinwestycji w kolejną nieruchomość główną w ciągu 6 miesięcy. Typowy zagraniczny inwestor posiadający apartament pod wynajem krótkoterminowy w Punta Cana czy Cap Cana zwykle nie kwalifikuje się do żadnej z tych ulg i płaci pełną stawkę 10% od zysku.

Czy wiadomo już, co dokładnie wchodzi w podstawę opodatkowania nowego podatku?

Nie w pełni. Ustawa 30-26 nie precyzuje jeszcze, czy koszty remontu, inflacja między zakupem i sprzedażą czy sposób wyceny nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia wchodzą do podstawy opodatkowania. Rozporządzenie wykonawcze, które powinno to rozstrzygnąć, na dzień publikacji tego artykułu wciąż nie zostało wydane — dlatego przy realnej transakcji sprzedaży warto potwierdzić aktualną interpretację u lokalnego prawnika podatkowego, a nie opierać się wyłącznie na kalkulatorach online.

Planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości w Dominikanie i chcesz mieć pewność, że rozliczysz ją prawidłowo zgodnie z nowymi przepisami? Jako niezależny Agent Kupujący Sea and Homes doradzamy wyłącznie w interesie klienta — umów bezpłatną konsultację z Michałem i porozmawiajmy o Twojej sytuacji.