Podatki od nieruchomości za granicą 2026: Gdzie zapłacisz najmniej? Porównanie Hiszpanii, Portugalii, Włoch i Grecji

Inwestycja w nieruchomości za granicą to marzenie wielu Polaków. Jednak za pięknymi widokami i obietnicą zysków kryje się kluczowy element, który decyduje o realnej opłacalności całego przedsięwzięcia – podatki. Systemy podatkowe w krajach śródziemnomorskich potrafią się drastycznie różnić. Gdzie podatek od zakupu jest najniższy? Jakie są roczne obciążenia związane z posiadaniem domu? I, co najważniejsze, ile realnie zostanie w naszej kieszeni po opodatkowaniu dochodów z najmu?

W tym kompletnym przewodniku podatkowym na 2026 rok, dokonamy precyzyjnego porównania systemów podatkowych w czterech najpopularniejszych krajach: Hiszpanii, Portugalii, Włoszech i Grecji. Przeanalizujemy wszystkie kluczowe obciążenia, od zakupu, przez posiadanie, aż po zysk z najmu i sprzedaży. To Twój niezbędnik do świadomego i zyskownego inwestowania.

Jakie są podatki od zakupu nieruchomości? Porównanie Hiszpanii, Portugalii, Włoch i Grecji

To pierwszy i często największy koszt, jaki ponosimy oprócz samej ceny nieruchomości.

• Hiszpania:
  • Rynek wtórny: Podatek od przeniesienia własności (ITP) wynosi od 6% do 10% w zależności od regionu.
  • Rynek pierwotny: Obowiązuje 10% VAT (IVA).
• Portugalia:
  • Rynek wtórny i pierwotny: Płaci się progresywny podatek od przeniesienia własności (IMT), którego stawka może wynieść do 8%, oraz stałą opłatę skarbową 0,8%.
• Włochy:
  • Rynek wtórny: Podatek rejestrowy wynosi 9%.
  • Rynek pierwotny: Obowiązuje VAT (IVA) w wysokości od 10% do 22%.
• Grecja:
  • Rynek wtórny: Podatek od przeniesienia własności wynosi 3,09%.
  • Rynek pierwotny: Obowiązuje 24% VAT (często jest zawieszony i płaci się niższy podatek 3,09%).

Wniosek: Grecja oferuje zdecydowanie najniższy podatek od zakupu na rynku wtórnym.

Roczne podatki od posiadania nieruchomości – ile kosztuje utrzymanie domu za granicą?

To odpowiedniki polskiego podatku katastralnego, płacone co roku.

• Hiszpania: Podatek IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Jego wysokość zależy od gminy i wartości katastralnej, zazwyczaj wynosi od 0,4% do 1,1% tej wartości (średnio 200-700 € rocznie za apartament).
• Portugalia: Podatek IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Stawki wynoszą od 0,3% do 0,45% wartości podatkowej nieruchomości.
• Włochy: Podatek IMU (Imposta Municipale Unica). Stawki wynoszą od 0,4% do 1,06%. Właściciele, którzy zameldują się w nieruchomości, są z niego zwolnieni.
• Grecja: Podatek ENFIA. Jest to bardziej skomplikowany podatek, składający się z części głównej i uzupełniającej. Dla przeciętnego apartamentu wynosi zazwyczaj od kilkuset do ponad tysiąca euro rocznie.

Jaki jest podatek od dochodów z najmu dla nierezydentów w 2026 roku?

To kluczowy wskaźnik dla inwestorów. Podane stawki dotyczą obywateli UE.

• Hiszpania: Stawka wynosi 19% od dochodu netto, co oznacza, że od przychodu można odliczyć wszystkie koszty (amortyzację, remonty, opłaty, prowizje). To bardzo korzystne rozwiązanie.
• Portugalia: Standardowa stawka ryczałtowa wynosi 28% od przychodu brutto.
• Włochy: Można wybrać opodatkowanie progresywne (od 23% do 43%) lub w niektórych przypadkach stawkę ryczałtową 21% od przychodu brutto.
• Grecja: Stawki są progresywne: 15% dla dochodu do 12 000 €, 35% dla nadwyżki do 35 000 € i 45% powyżej tej kwoty.

Wniosek: Hiszpania, dzięki możliwości odliczania kosztów i rozsądnej stawce 19%, oferuje jeden z najbardziej atrakcyjnych systemów opodatkowania najmu.

Jak opodatkowana jest sprzedaż nieruchomości i zyski kapitałowe?

• Hiszpania: Podatek od zysku kapitałowego dla rezydentów UE wynosi 19%.
• Portugalia: Opodatkowaniu podlega tylko 50% zysku, które dodaje się do rocznego dochodu i opodatkowuje według skali progresywnej (do 48%).
• Włochy: Jeśli sprzedajesz nieruchomość po upływie 5 lat od zakupu, jesteś całkowicie zwolniony z podatku od zysków kapitałowych!
• Grecja: Stawka wynosi 15% od zysku.

Wniosek: Włochy oferują absolutnie najkorzystniejsze rozwiązanie dla inwestorów długoterminowych.

Tabela porównawcza podatków od nieruchomości 2026 (dla nierezydentów z UE)

Podatek	Hiszpania	Portugalia	Włochy	Grecja
Od zakupu (rynek wtórny)	6-10% (ITP)	do 8% (IMT) + 0,8%	9%	3,09%
Roczny (od posiadania)	0,4-1,1% (IBI)	0,3-0,45% (IMI)	0,4-1,06% (IMU)	Złożony (ENFIA)
Od najmu (netto/brutto)	19% (netto)	28% (brutto)	21% (brutto)	15-45% (brutto)
Od sprzedaży (po 5 latach)	19%	Progresywny (od 50% zysku)	0%	15%

Jak Sea and Homes pomaga w optymalizacji podatkowej Twojej inwestycji?

Jak widać, systemy podatkowe są skomplikowane, a wybór kraju ma ogromny wpływ na rentowność inwestycji. W Sea and Homes nie jesteśmy tylko ekspertami od nieruchomości – jesteśmy Twoimi doradcami strategicznymi.

• Analiza i doradztwo: Pomagamy Ci zrozumieć, który kraj – Hiszpania, Portugalia, Włochy czy Grecja – będzie dla Ciebie najkorzystniejszy podatkowo.
• Współpraca z ekspertami: Łączymy Cię z najlepszymi, lokalnymi doradcami podatkowymi i księgowymi, którzy zadbają o prawidłowe i optymalne rozliczenie wszystkich Twoich zobowiązań.

Chcesz dowiedzieć się, jak legalnie zminimalizować podatki i zmaksymalizować zysk ze swojej inwestycji za granicą?

Skontaktuj się z naszymi ekspertami, aby otrzymać bezpłatną analizę podatkową!

Pomożemy Ci podjąć najmądrzejszą finansowo decyzję.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Gdzie najtaniej kupić nieruchomość pod względem podatków?
Najniższe podatki od zakupu nieruchomości na rynku wtórnym są w Grecji (tylko 3,09% podatku od przeniesienia własności).

Który kraj ma najkorzystniejszy podatek od najmu?
Hiszpania jest bardzo atrakcyjna dla inwestorów z UE, ponieważ stawka 19% liczona jest od dochodu netto, co pozwala na odliczenie praktycznie wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Czy muszę płacić podatek od zysku przy sprzedaży nieruchomości we Włoszech?
Nie, jeśli sprzedasz nieruchomość po upływie 5 lat od jej zakupu, jesteś w pełni zwolniony z podatku od zysków kapitałowych we Włoszech.

Czy Polacy płacą podwójny podatek od najmu za granicą?
Nie. Dzięki umowom o unikaniu podwójnego opodatkowania, podatek od nieruchomości płacisz w kraju jej położenia. W Polsce zazwyczaj stosuje się metodę wyłączenia z progresją, co oznacza, że dochód ten wpływa jedynie na stawkę podatku od innych dochodów w Polsce, ale sam w sobie nie jest ponownie opodatkowany. Zawsze zalecamy konsultację z doradcą podatkowym.