Podatki od nieruchomości za granicą 2026: Hiszpania, Cypr czy Dubaj? Gdzie fiskus zabiera najmniej?
Kupując apartament wakacyjny, łatwo dać się porwać wizji zysków. „6% zwrotu rocznie!” – krzyczą reklamy deweloperów. Rzadko jednak dodają, czy jest to zysk brutto, czy netto. A różnica w 2026 roku potrafi być brutalna. Inwestor, który nie przeanalizuje umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO), może obudzić się w rzeczywistości, gdzie połowę zysku oddaje urzędom skarbowym.
Jako specjaliści od nieruchomości w Sea and Homes, wyznajemy zasadę: „Nie liczy się to, ile zarobisz, ale ile zatrzymasz”. Nasza praca to nie tylko znalezienie apartamentu, ale także wstępna analiza fiskalna. Dziś bierzemy na warsztat trzy popularne kierunki inwestycyjne i sprawdzamy, gdzie Twój kapitał będzie traktowany najłagodniej: w fiskalnie wymagającej Hiszpanii, przedsiębiorczym Cyprze czy w rajach podatkowych Zatoki Perskiej.
Hiszpania – piękny kraj, ale drogi w utrzymaniu
Hiszpania to królowa turystyki, ale hiszpański fiskus (Hacienda) jest jednym z najbardziej rygorystycznych w Europie. W 2026 roku inwestorzy muszą być świadomi kilku danin.
Podatek od zakupu (ITP vs VAT)
To pierwszy szok. Kupując nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym, płacisz podatek ITP, który w zależności od regionu wynosi od 7% do nawet 10% (np. w Katalonii czy Walencji). Na rynku pierwotnym płacisz 10% VAT (IVA) plus podatek od czynności prawnych (AJD, ok. 1.2-1.5%). To oznacza, że na start musisz doliczyć ok. 12-13% do ceny nieruchomości.
Podatek od wynajmu (IRNR)
Jako polski rezydent podatkowy (obywatel UE) wynajmujący mieszkanie w Hiszpanii, płacisz podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR) w wysokości 19% od zysku.
- Dobra wiadomość: Możesz odliczyć koszty (czynsz, media, odsetki od kredytu, amortyzację 3%).
- Zła wiadomość: Musisz składać deklaracje kwartalnie.
- Pułapka: Jeśli nie wynajmujesz mieszkania, a tylko je posiadasz, płacisz tzw. „podatek od dochodu domniemanego” (Imputed Income Tax) – fiskus zakłada, że czerpiesz korzyść z samego posiadania luksusu.
Cypr – europejski lider optymalizacji
Cypr to ulubieniec inwestorów, którzy chcą zostać w Unii Europejskiej, ale płacić mniej. System podatkowy na wyspie jest skonstruowany tak, by przyciągać kapitał zagraniczny.
Niskie podatki na start
Na Cyprze nie ma podatku od przeniesienia własności (Transfer Fee), jeśli kupujesz nową nieruchomość od dewelopera (płacisz VAT). Co ważne, w 2026 roku wciąż obowiązuje możliwość obniżenia stawki VAT z 19% do 5% na pierwsze 130 m² nieruchomości (pod pewnymi warunkami, głównie dla celów rezydencyjnych).
Dochód z najmu
Podatek od dochodu z najmu na Cyprze jest progresywny.
- Pierwsze 19 500 EUR dochodu rocznie jest zwolnione z podatku dochodowego.
- Dla inwestora posiadającego jeden lub dwa apartamenty nieruchomości na Cyprze, oznacza to często, że podatek dochodowy wynosi okrągłe 0%.
- Obowiązuje jedynie niewielka składka na obronę narodową (Special Defence Contribution) dla rezydentów podatkowych (z której Non-Dom są zwolnieni) oraz składka na służbę zdrowia (GESY), ale finalne obciążenie jest wielokrotnie niższe niż w Hiszpanii.
Dubaj i Oman – strefa wolna od podatków (prawie)
Zatoka Perska to zupełnie inna liga. Tutaj podatki dochodowe od osób fizycznych praktycznie nie istnieją.
Czysty zysk w Dubaju
Kupując nieruchomości w Dubaju, płacisz jednorazowo 4% opłaty do Dubai Land Department (DLD). I to w zasadzie koniec Twoich kontaktów z urzędem.
- Podatek od wynajmu: 0%.
- Podatek od zysków kapitałowych (sprzedaż z zyskiem): 0%.
- Podatek od nieruchomości (roczny): Brak (płacisz tylko czynsz administracyjny).
Podobnie wygląda sytuacja, gdy wybierzesz nieruchomości w Omanie. Opłata rejestracyjna wynosi 3%, a podatków dochodowych dla inwestorów indywidualnych brak. To sprawia, że ROI (zwrot z inwestycji) netto jest niemal równy ROI brutto.
Jak rozliczyć to w Polsce? (Kluczowy aspekt 2026)
To pytanie, które słyszymy najczęściej: „Czy polski Urząd Skarbowy się o tym dowie?”. Odpowiedź brzmi: Tak, dzięki systemowi wymiany informacji CRS, fiskus wie o Twoich zagranicznych kontach i nieruchomościach. Dlatego kluczowe jest legalne rozliczenie.
W 2026 roku Polska ma podpisane umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) z większością krajów z naszej oferty.
- Metoda wyłączenia z progresją (np. Hiszpania, Cypr, Albania, Chorwacja): Dochód osiągnięty za granicą jest w Polsce zwolniony z opodatkowania. Bierze się go pod uwagę jedynie do ustalenia stopy procentowej dla pozostałych dochodów uzyskanych w Polsce (np. z pracy). W praktyce – często nie dopłacasz ani złotówki w Polsce.
- Metoda odliczenia proporcjonalnego (np. USA/Dominikana, Holandia): Tutaj podatek zapłacony za granicą odlicza się od podatku należnego w Polsce. Jeśli podatek zagraniczny jest niższy niż polski (19% lub 32%), musisz dopłacić różnicę w Polsce.
Dlatego wybór kraju z odpowiednią umową UPO jest kluczowy dla Twojego portfela.
Wielki Ranking Podatkowy 2026
Zestawienie obciążeń dla inwestora indywidualnego (zakładając zakup za gotówkę).
| Podatek / Opłata | Hiszpania | Cypr | Dubaj (ZEA) |
|---|---|---|---|
| Podatek przy zakupie | 10% (VAT) + ~1.5% (AJD) | 19% (VAT) lub 5% (ulga) | 4% (DLD Fee) |
| Podatek od zysku z najmu | 19% (możliwość odliczenia kosztów) | 0% (do 19.5k EUR) / Progresja | 0% |
| Podatek roczny (katastralny) | Tak (IBI) + Domniemany dochód | Brak (zniesiony w 2017) | Brak |
| Podatek przy sprzedaży (Zysk) | 19% | 20% (Capital Gains Tax) | 0% |
| Metoda rozliczenia w PL | Wyłączenie z progresją | Wyłączenie z progresją | Wyłączenie z progresją |
Historia „taniej” okazji, która stała się drogą lekcją
Mieliśmy klienta, który samodzielnie (bez naszej pomocy) kupił okazyjnie apartament w Hiszpanii. Cena była niska, ale nie sprawdził statusu nierezydenta. Nie zgłosił nieruchomości do urzędu, nie płacił podatku od dochodu domniemanego i nie wiedział o lokalnym podatku od wywozu śmieci.
Po trzech latach, przy próbie sprzedaży, hiszpański urząd zablokował transakcję. Klient musiał zapłacić zaległe podatki wraz z odsetkami i karami, co pochłonęło 15% wartości nieruchomości. Zysk ze sprzedaży zniknął.
W Sea and Homes dbamy o to, byś Ty nie popełnił tego błędu. Współpracujemy z lokalnymi biurami księgowymi (Gestoria), które prowadzą Twoje sprawy podatkowe za kilkadziesiąt euro miesięcznie.
Podsumowanie: Gdzie podatki nie bolą?
Wybierz Dubaj lub Oman, jeśli:
Chcesz maksymalizować zysk netto i nienawidzisz wypełniania deklaracji podatkowych. To najczystsza forma inwestycji kapitałowej.
Wybierz Cypr, jeśli:
Chcesz działać w ramach prawa UE, ale korzystać z wysokiej kwoty wolnej od podatku, która w praktyce zwalnia Cię z danin przy jednej nieruchomości.
Wybierz Hiszpanię, jeśli:
Akceptujesz wyższe podatki w zamian za stabilność, bezpieczeństwo i prestiż posiadania nieruchomości na najbardziej pożądanym rynku wakacyjnym Europy.
Pamiętaj, ten artykuł ma charakter informacyjny. Przed każdą inwestycją w 2026 roku, w Sea and Homes kierujemy naszych klientów na indywidualną konsultację z doradcą podatkowym, specjalizującym się w prawie międzynarodowym.
Śledź nasze analizy finansowe:
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy muszę zgłaszać zakup nieruchomości zagranicznej w Polsce?
Samego faktu zakupu nieruchomości nie musisz zgłaszać w polskim Urzędzie Skarbowym (chyba że pieniądze pochodzą z darowizny, której nie zgłosiłeś). Musisz jednak wykazywać dochody z najmu w rocznym zeznaniu PIT (zazwyczaj PIT-36/ZG), nawet jeśli w Polsce podatek wynosi 0 zł (metoda wyłączenia).
Co to jest numer NIE w Hiszpanii?
To Numer Identyfikacji Cudzoziemca (Número de Identidad de Extranjero). Jest niezbędny do wszelkich czynności prawno-podatkowych: zakupu nieruchomości, opłacenia podatków, założenia konta w banku czy podłączenia prądu. Pomagamy naszym klientom w jego uzyskaniu podczas pierwszej wizyty.
Czy w Dubaju naprawdę nie ma żadnych ukrytych opłat?
Dubaj słynie z braku podatków, ale istnieją opłaty „ukryte” w usługach. Np. czynsz administracyjny (Service Charge) jest wyższy niż w Europie. Dodatkowo przy wynajmie najemca płaci tzw. „Housing Fee” doliczane do rachunku za prąd (DEWA), co jest formą podatku komunalnego, ale nie obciąża to bezpośrednio właściciela.
Czy podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii można obniżyć?
Tak. Jeśli jesteś obywatelem UE, sprzedajesz nieruchomość w Hiszpanii i reinwestujesz środki w inną nieruchomość w Hiszpanii (lub innym kraju UE/EOG), która będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania, możesz uniknąć podatku od zysków kapitałowych. Wymaga to jednak spełnienia ścisłych warunków rezydencji.
