Portugalia 2026: Inwestycje, koszty zakupu i koniec Złotej Wizy?

Portugalia, uznawana za jeden z najbezpieczniejszych krajów Europy, od lat przyciąga międzynarodowy kapitał, zwłaszcza w segmencie nieruchomości premium i emerytalnych. W 2026 roku rynek nieruchomości w Portugalii stoi jednak w obliczu fundamentalnych zmian. Drastyczne zaostrzenie przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego w dużych miastach oraz eliminacja możliwości uzyskania Złotej Wizy (Golden Visa) poprzez inwestycje w nieruchomości miejskie wymagają od inwestorów nowej strategii.

Jako Agent Kupującego i Niezależny Doradca do spraw Nieruchomości Sea and Homes, naszym celem jest zapewnienie Ci ekspertyzy niezbędnej do bezpiecznego omijania pułapek prawnych i maksymalizacji realnego zwrotu z inwestycji (ROI) w obliczu tych regulacji.

Koniec Złotej Wizy przez nieruchomości miejskie: Nowe realia 2026

Do niedawna inwestycja w nieruchomości za minimum 500 000 EUR była najpopularniejszą ścieżką do uzyskania Złotej Wizy, dającej prawo do pobytu i podróżowania po Strefie Schengen. W 2026 roku to już historia.

Alternatywy imigracyjne dla inwestora

Koniec Złotej Wizy przez nieruchomości miejskie nie oznacza całkowitego zablokowania ścieżek imigracyjnych w Portugalii, ale zmusza do szukania alternatyw w mniej turystycznych regionach (interior) lub inwestowania w fundusze.

Wielu klientów, którzy liczyli na szybką ścieżkę do rezydencji, jest zaskoczonych tymi zmianami. Dlatego aktywnie doradzamy w zakresie innych opcji imigracyjnych w UE, takich jak program Golden Visa oferowany przez nieruchomości na Cyprze, który zachował możliwość uzyskania wizy przez zakup nieruchomości, oferując stabilną alternatywę w strefie Euro.

Najem krótkoterminowy (Airbnb) i nowe restrykcje

Wielkie miasta, takie jak Lizbona i Porto, w ostatnich latach drastycznie zaostrzyły przepisy dotyczące wydawania licencji na najem krótkoterminowy (Alojamento Local – AL), a w niektórych strefach de facto wprowadzono na nie moratorium.

Wpływ regulacji na realne ROI

Restrykcje spowodowały, że realne ROI z najmu krótkoterminowego w ścisłych centrach Lizbony i Porto spadło, podczas gdy koszty zakupu wciąż pozostają wysokie. Inwestycje zyskały na stabilności kosztem rentowności.

• Lizbona i Porto: Rynek dla inwestorów długoterminowych, szukających wzrostu wartości nieruchomości, a nie szybkiego zwrotu z najmu.
• Algarve i Mniejsze Miasta: Regiony te wciąż oferują znacznie większą swobodę w uzyskaniu licencji AL, co czyni je bardziej atrakcyjnymi pod kątem rentowności najmu krótkoterminowego.

Analiza kluczowych rynków w 2026 roku: Algarve vs Lizbona

Rynek	Średnia Cena m² (Topowe lokalizacje)	Cel Inwestycyjny	Rentowność Najmu Krótkoterminowego
Lizbona	€4 500 – €8 000+	Wzrost kapitału / Wynajem długoterminowy	Niska/Średnia (ze względu na restrykcje AL)
Algarve (Lagos, Portimão)	€2 500 – €4 000	Wynajem wakacyjny / Styl życia	Wysoka (poza strefami zamkniętymi)

Algarve: Najlepszy region pod najem

Algarve jest idealne dla klientów, którzy szukają mieszkania inwestycyjnego z wysokim popytem turystycznym. Silny popyt w sezonie letnim oraz turystyka golfowa i emerytalna poza sezonem gwarantują stabilne obłożenie. Spadek cen w porównaniu do Lizbony sprawia, że jest to najlepszy wybór pod kątem ROI w 2026 roku.

Lizbona: Prawne bezpieczeństwo i stabilność

Lizbona to rynek globalny, stabilny, ale drogi. Daje wysoki Autorytet i Wiarygodność w skali międzynarodowej. Inwestycje w Lizbonie są porównywalne do nieruchomości we Włoszech pod względem prestiżu i stabilności w długim terminie.

Koszty zakupu i opodatkowanie: Audyt Agenta Kupującego

Portugalia ma jedne z najwyższych kosztów transakcyjnych w Europie. Inwestor musi doliczyć do ceny zakupu od 7% do 10% opłat.

Koszt	Opis	Stawka
Podatek od przeniesienia własności (IMT)	Progresywna stawka	0% – 8% (zależne od wartości i celu)
Opłata notarialna i rejestracyjna	Obowiązkowe koszty prawne	Ok. 1% – 2%
Roczny podatek od nieruchomości (IMI)	Roczny podatek lokalny	0,3% – 0,8% wartości katastralnej

Opodatkowanie dochodów z najmu

Dochody z najmu podlegają ryczałtowi 28%, co jest stosunkowo wysoką stawką w porównaniu do niektórych innych krajów (np. nieruchomości w Gruzji). Jednak dla wielu inwestorów zamożnych istnieje możliwość uzyskania statusu Niezwykłego Rezydenta Podatkowego (NHR), który drastycznie obniża lub eliminuje podatki od dochodów zagranicznych.

Rola Agenta Kupującego w minimalizacji kosztów

Nasza rola jako Agencji Kupującego polega na audycie prawnym nieruchomości i optymalizacji podatkowej. Pomagamy klientom w ubieganiu się o zwolnienia podatkowe i sprawdzeniu, czy wybrana nieruchomość spełnia wymogi do uzyskania licencji AL (poza strefami zamkniętymi).

W związku z wysokimi kosztami transakcyjnymi, audyt prawny jest kluczowy. Zdarzają się problemy z niewłaściwym rozgraniczeniem gruntów, zwłaszcza w starszych, wiejskich domach, co wymaga pracy inżyniera lądowego. Jest to ryzyko podobne do tego, które występuje na Bałkanach (np. nieruchomości w Czarnogórze).

Podsumowanie i wybór strategii na 2026 rok

Portugalia to rynek o dużych możliwościach, ale i regulacjach, które muszą być respektowane.

• Jeśli szukasz wysokiego ROI z najmu krótkoterminowego i mieszkania nad morzem na sprzedaż, wybierz Algarve i skonsultuj licencję AL.
• Jeśli Twoim celem jest długoterminowy wzrost kapitału i stabilność, wybierz Lizbonę lub Porto, akceptując niższy zwrot z najmu.

Wniosek: Proces zakupu nieruchomości w Portugalii w 2026 roku wymaga głębokiej wiedzy prawno-podatkowej. Aby zyskać pewność, że Twoja inwestycja jest w pełni bezpieczna, zoptymalizowana podatkowo i spełnia cele rentowności, kluczowe jest wsparcie Agencji Kupującego, która pracuje wyłącznie na Twoją korzyść. Zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami, w tym Michałem Wójcikiem (LinkedIn Michał Wójcik), w celu omówienia najlepszej strategii zakupu nieruchomości w Portugalii. Obserwuj nasze Instagram Sea and Homes po więcej inspiracji.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy program NHR (Niezwykły Rezydent Podatkowy) jest wciąż dostępny w 2026 roku?

Status NHR przeszedł restrukturyzację i jest dostępny w nowej, bardziej selektywnej formie, skoncentrowanej na ściśle określonych grupach zawodowych i naukowych. Wymaga to dokładnej weryfikacji przez doradcę podatkowego.

Czy mogę kupić nieruchomość w Lizbonie i wynajmować ją na Airbnb w 2026 roku?

Jest to bardzo trudne. Większość historycznych dzielnic Lizbony i Porto ma zakaz wydawania nowych licencji AL. Legalny najem krótkoterminowy możliwy jest głównie w mniejszych miastach, na Algarve lub w regionach interioru.

Jaka jest największa zaleta zakupu nieruchomości w Algarve?

Algarve oferuje najbardziej stabilny i długi sezon turystyczny w Portugalii. Zapewnia to wyższe obłożenie i lepszy realny zwrot z najmu w porównaniu do regulowanych rynków miejskich.