Rynek pierwotny czy wtórny? Gdzie kupić nieruchomość za granicą w 2026? Wielkie porównanie ryzyka i korzyści

Decyzja o zakupie mieszkania za granicą to początek ekscytującej podróży. Zanim jednak wybierzesz kraj czy region, stajesz przed fundamentalnym dylematem strategicznym: czy postawić na nowe mieszkania na sprzedaż z rynku pierwotnego, często kupowane „w dziurze w ziemi” (off-plan), czy zainwestować w nieruchomość z rynku wtórnego, z historią i w ugruntowanej lokalizacji?

Jako specjaliści od nieruchomości w Sea and Homes, pracujący wyłącznie dla kupujących, wiemy, że nie ma tu jednej dobrej odpowiedzi. To wybór między dwoma różnymi profilami ryzyka, kosztów i korzyści. Nasza praca polega na przeprowadzeniu dogłębnego audytu obu tych ścieżek, aby Twoja inwestycja w nieruchomości była w 100% bezpieczna. W tym artykule przeprowadzimy wielkie porównanie, które pomoże Ci podjąć świadomą decyzję.

Ekspercki audyt Sea and Homes: Ryzyko dewelopera vs. ryzyko ukrytych wad

Z naszego doświadczenia w Sea and Homes wynika, że klienci często błędnie oceniają ryzyko. Prawda jest taka, że rynek pierwotny i wtórny niosą ze sobą fundamentalnie różne zagrożenia, przed którymi aktywnie chronimy.

Na rynku pierwotnym, ryzyko dotyczy przyszłości.
Kupując nowe mieszkanie na sprzedaż off-plan, kupujesz obietnicę. Ryzyko jest finansowe i prawne. Nasza praca polega na dogłębnej weryfikacji dewelopera: sprawdzamy jego historię, stabilność finansową oraz gwarancje bankowe zabezpieczające wpłaty klientów. Na rynkach wschodzących, jak Albania czy Gruzja, to absolutna podstawa. Audytujemy pozwolenia na budowę i czystość prawną gruntu. W Dubaju weryfikujemy rejestrację projektu w RERA i status konta powierniczego (Escrow). Chronimy Twój kapitał przed projektem, który może zostać opóźniony lub nigdy nieukończony.

Na rynku wtórnym, ryzyko dotyczy przeszłości.
Kupując 30-letni apartament na Costa del Sol lub historyczny budynek we Włoszech, deweloper dawno zniknął. Ryzyko jest techniczne i fizyczne, często ukryte za warstwą świeżej farby. Nasza rola polega tu na przeprowadzeniu szczegółowego audytu technicznego: sprawdzamy stan instalacji hydraulicznej i elektrycznej, szczelność dachu, fundamenty i ewentualne ukryte wady konstrukcyjne. W Hiszpanii weryfikujemy Certificado de Habitabilidad (pozwolenie na użytkowanie), a we Włoszech tropimy abusivismo edilizio (samowole budowlane) sprzed lat. Chronimy Cię przed „skarbonką bez dna”.

Rynek Pierwotny (Nowe Mieszkania na Sprzedaż) – Analiza

Rynek pierwotny to zakup nieruchomości bezpośrednio od dewelopera. Może to być zakup „dziury w ziemi” (off-plan), w trakcie budowy lub tuż po jej zakończeniu.

Zalety rynku pierwotnego

• Nowoczesność: Otrzymujesz najnowsze technologie, standardy budowlane, lepszą izolację termiczną i akustyczną oraz nowoczesny design.
• Gwarancje: Deweloperzy w krajach UE (np. w Hiszpanii) są zobowiązani do udzielania 10-letniej gwarancji (Seguro Decenal) na elementy konstrukcyjne.
• Optymalizacja płatności: Kupując off-plan, płatność jest rozłożona na transze w trakcie budowy (np. 30% wkładu, reszta przy odbiorze).
• Koszty transakcyjne: Czasem niższe. Na przykład na Cyprze przy zakupie pierwszej nieruchomości VAT można zredukować z 19% do 5%, co jest bardziej opłacalne niż podatek transferowy na rynku wtórnym.
• „Czysta karta”: Sam decydujesz o wykończeniu i umeblowaniu.

Wady i ryzyka rynku pierwotnego

• Ryzyko Dewelopera: Największe zagrożenie. Niewypłacalność firmy, opóźnienia w budowie lub bankructwo. (Dlatego audyt Sea and Homes jest tu kluczowy).
• Standard wykończenia: Na rynkach wschodzących (Gruzja, Albania) niska cena może oznaczać stan deweloperski „black frame” (goły beton, bez instalacji i ścianek), co generuje ogromne koszty wykończenia.
• Lokalizacja: Nowe osiedla są często budowane dalej od centrum lub pierwszej linii brzegowej, w miejscach z dopiero rozwijającą się infrastrukturą.
• Brak „duszy”: Nowe osiedla bywają sterylne i pozbawione lokalnego charakteru.

Rynki zdominowane przez rynek pierwotny

Są kraje, gdzie rynek pierwotny jest siłą napędową inwestycji:

• Dubaj: Absolutny król rynku off-plan. Cały model biznesowy opiera się na kupowaniu od deweloperów.
• Albania: Boom budowlany na Riwierze (Saranda, Wlora) to niemal wyłącznie rynek pierwotny.
• Turcja: Riwiera Turecka słynie z nowych, luksusowych kompleksów z pełną infrastrukturą.

Rynek Wtórny (Nieruchomości Używane) – Analiza

Rynek wtórny to zakup nieruchomości „z drugiej ręki”, od prywatnego właściciela lub banku.

Zalety rynku wtórnego

• Lokalizacja: Największy atut. Możesz kupić apartament w historycznym centrum Włoch, w pierwszej linii brzegowej na Costa Blanca lub w sercu tętniącej życiem dzielnicy – tam, gdzie deweloperzy nie mają już gruntów.
• „To, co widzisz, to dostajesz”: Kupujesz konkretny lokal. Widzisz realny widok z okna, standard budynku, sąsiadów i infrastrukturę (sklepy, restauracje). Nie ma ryzyka, że „wizualizacja” odbiegała od prawdy.
• Natychmiastowy dochód: Nieruchomość jest gotowa do zamieszkania lub wynajmu od dnia podpisania aktu. Możesz zacząć zarabiać od razu.
• Niższe podatki: W wielu krajach podatek od zakupu nieruchomości na rynku wtórnym jest niższy niż VAT na pierwotnym (np. w Grecji 3,09% vs. 24% VAT).
• Potencjał: Zakup starszej nieruchomości w topowej lokalizacji daje ogromny potencjał wzrostu wartości po przeprowadzeniu remontu i modernizacji.

Wady i ryzyka rynku wtórnego

• Konieczność remontu: Prawie każda nieruchomość z rynku wtórnego wymaga przynajmniej odświeżenia, a często generalnego remontu (hydraulika, elektryka, kuchnia, łazienki).
• Ukryte wady: Ryzyko techniczne (wilgoć, problemy konstrukcyjne, stare instalacje), które audytujemy.
• Koszty utrzymania: Starsze budynki mają gorszą izolację (wyższe rachunki za prąd/klimatyzację) i mogą wymagać kosztownych napraw części wspólnych (np. wymiana windy, remont dachu).
• Finansowanie: Zakup 100% gotówką (lub kredytem) w momencie podpisania aktu. Nie ma elastycznych harmonogramów płatności.

Rynki z silnym rynkiem wtórnym

• Hiszpania (Costa Blanca): Ogromna podaż apartamentów z lat 90. i 2000. w bardzo dobrych lokalizacjach i cenach.
• Włochy: Rynek niemal w całości oparty na historycznej tkance miejskiej.
• Grecja: Na wyspach jak Kreta czy Korfu dominuje rynek wtórny.

Wielkie Porównanie Finansowe: VAT vs. Podatek Transferowy

Wybór rynku ma bezpośredni wpływ na koszty przy zakupie mieszkania.

Kraj	Rynek Pierwotny (Podatek)	Rynek Wtórny (Podatek)	Wnioski
Hiszpania	10% VAT + 1.5% AJD (ok. 11.5%)	7-10% ITP (regionalnie)	Rynek wtórny bywa tańszy w zakupie.
Grecja	24% VAT (obecnie zawieszony)	3.09% FMA	Rynek wtórny jest drastycznie tańszy.
Cypr	19% VAT (lub 5% na 1. dom)	3-8% Podatek transferowy	Rynek pierwotny (z ulgą 5%) jest najtańszy.
Portugalia	23% VAT (lub mniej)	6-8% IMT (progresywny)	Rynek wtórny jest zazwyczaj tańszy.
Dubaj	4% DLD Fee	4% DLD Fee	Koszty są identyczne.

Podsumowanie ekspertów Sea and Homes – Co wybrać?

Decyzja zależy od Twojego profilu ryzyka, budżetu i celu inwestycyjnego.

1. Wybierz Rynek Pierwotny (Nowe Mieszkanie), jeśli:
   • Jesteś inwestorem nastawionym na rynki off-plan (Dubaj, Albania).
   • Cenisz sobie nowoczesność, gwarancje i minimalne koszty eksploatacyjne.
   • Chcesz rozłożyć płatność w czasie i nie spieszysz się z przeprowadzką.
   • Chcesz skorzystać z ulg podatkowych (jak 5% VAT na Cyprze).
2. Wybierz Rynek Wtórny (Używane), jeśli:
   • Lokalizacja jest Twoim priorytetem numer jeden (centrum, pierwsza linia brzegowa).
   • Chcesz zacząć wynajmować i zarabiać od pierwszego dnia po zakupie.
   • Masz przygotowany kapitał na remont i modernizację.
   • Szukasz nieruchomości z „duszą” i charakterem (np. we Włoszech).
   • Inwestujesz w kraju, gdzie podatki od rynku wtórnego są znacznie niższe (np. w Grecji).

Niezależnie od Twojego wyboru, kluczowy jest partner, który przeprowadzi dogłębny audyt. W Sea and Homes jesteśmy ekspertami od obu ścieżek.

Masz dylemat: rynek pierwotny czy wtórny? Skontaktuj się z nami. Jako specjaliści Sea and Homes pracujemy wyłącznie dla kupującego, gwarantując pełne bezpieczeństwo transakcji. Śledź nasze analizy rynkowe na YouTube @SeaandHomes i zobacz kulisy naszej pracy na Instagramie @seaandhomes_ .

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Co to jest „off-plan”?
To zakup nieruchomości na etapie projektu lub wczesnej budowy, bezpośrednio od dewelopera. Zazwyczaj wiąże się to z niższą ceną i harmonogramem płatności, ale także z ryzykiem opóźnień.

Czy rynek pierwotny zawsze oznacza „stan deweloperski”?
Nie. W Hiszpanii stan deweloperski (obra nueva) oznacza zazwyczaj mieszkanie „pod klucz”, ale bez mebli i sprzętu AGD. Natomiast w Gruzji „czarna ramka” (black frame) oznacza goły beton i wymaga generalnego wykończenia. Zawsze to weryfikujemy.

Czy łatwiej uzyskać kredyt na nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego?
Zazwyczaj banki chętniej kredytują nowe mieszkania na sprzedaż od sprawdzonych deweloperów, z którymi mają umowy partnerskie. Finansowanie rynku wtórnego jest również możliwe, ale wymaga indywidualnej wyceny (tasación) nieruchomości przez bank.

Czy kupując na rynku wtórnym, muszę płacić za remont?
W 90% przypadków tak. Nieruchomości z rynku wtórnego, nawet te w „dobrym stanie”, zazwyczaj wymagają przynajmniej odmalowania, modernizacji łazienki lub kuchni, aby dostosować je do nowoczesnych standardów i zmaksymalizować zysk z najmu.

Co to jest „Seguro Decenal” w Hiszpanii?
To obowiązkowe, 10-letnie ubezpieczenie, które musi wykupić deweloper na rynku pierwotnym. Chroni ono właścicieli przed wadami konstrukcyjnymi budynku (fundamenty, belki, stropy).