Rynek pierwotny czy wtórny w 2026 roku? Analiza opłacalności: Hiszpania, Portugalia, Cypr
Jeden z najtrudniejszych dylematów, przed którym stają nasi klienci w 2026 roku, brzmi: „Czy lepiej kupić gotowe mieszkanie i zarabiać od zaraz, czy zainwestować w nowoczesny projekt na etapie dziury w ziemi i poczekać na wzrost wartości?”. Odpowiedź nigdy nie jest jednoznaczna, ponieważ rynek nieruchomości w Europie Południowej przeszedł w ostatnich latach ogromną metamorfozę.
Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami
Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!
Jako specjaliści od nieruchomości w Sea and Homes, widzimy wyraźną zmianę trendów. W 2026 roku koszty remontów na południu Europy są wyższe niż kiedykolwiek, a wymogi energetyczne UE sprawiają, że starsze budynki stają się obciążeniem. Z drugiej strony, najlepsze lokalizacje przy samych plażach zostały zabudowane dekady temu. W tym artykule przeprowadzimy chłodną analizę zysków i strat, porównując rynek pierwotny (Off-plan) i wtórny (Resale) w trzech kluczowych krajach: Hiszpanii, Portugalii i na Cyprze.
Nowe budownictwo (Off-plan) w 2026 – dlaczego warto czekać?
Kupno nieruchomości na etapie planów (off-plan) to strategia dla inwestora cierpliwego, który planuje z wyprzedzeniem. W 2026 roku deweloperzy na południu Europy oferują standard, który jeszcze dekadę temu był nie do pomyślenia.
Kluczowym argumentem „za” jest efektywność energetyczna. Nowe nieruchomości w Hiszpanii czy Portugalii muszą spełniać rygorystyczne normy unijne (często certyfikat A lub B). Oznacza to doskonałą izolację termiczną, pompy ciepła, panele fotowoltaiczne i systemy odzysku wody. W praktyce przekłada się to na rachunki niższe nawet o 60-70% w porównaniu do budownictwa z lat 90-tych.
Plan płatności – Twój sprzymierzeniec w walce z inflacją
Z naszego doświadczenia wynika, że klienci Sea and Homes cenią rynek pierwotny za elastyczność finansową. Nie musisz wykładać całej kwoty od razu. W 2026 roku standardem jest wpłata 20-30% przy umowie, a reszta w ratach rozłożonych na okres budowy (zazwyczaj 18-24 miesiące). To pozwala na lepsze zarządzanie kapitałem („cash flow”), a w międzyczasie nieruchomość zyskuje na wartości. Często w momencie odbioru kluczy apartament jest warty 15-20% więcej niż w dniu podpisania umowy rezerwacyjnej.
Rynek wtórny – lokalizacja, której nie da się podrobić
Rynek wtórny (Resale) ma jedną, niezaprzeczalną przewagę: lokalizację. Złota zasada nieruchomości mówi, że „ziemi nie da się doprodukować”. Najbardziej prestiżowe działki – te w pierwszej linii brzegowej w Marbelli czy w historycznym centrum Lizbony – są już zajęte.
Kupując nieruchomości w Portugalii z rynku wtórnego, często kupujesz unikalny widok i klimat, którego nie znajdziesz na nowoczesnych osiedlach budowanych na obrzeżach miast. Co więcej, inwestycja zaczyna pracować natychmiast. Jeśli kupujesz apartament w maju, już w czerwcu możesz przyjmować turystów i generować przychód. Nie ma ryzyka opóźnień budowy ani bankructwa dewelopera.
Pułapka kosztów remontowych w 2026 roku
Jako eksperci musimy jednak ostrzec: „okazja do remontu” w 2026 roku może okazać się studnią bez dna. Ceny usług budowlanych i materiałów w Hiszpanii i Portugalii są wysokie, a znalezienie rzetelnej ekipy graniczy z cudem. Nasza praca często polega na sprowadzaniu klientów na ziemię – koszt doprowadzenia 30-letniego apartamentu do standardu premium może zjeść całą oszczędność wynikającą z niższej ceny zakupu.
Hiszpania: Nowoczesność vs Tradycja na Costa del Sol
W Hiszpanii podział jest wyraźny. Nowe inwestycje (Obra Nueva) to luksusowe resorty z basenami typu „infinity”, siłowniami i strefami coworkingowymi. Są one jednak droższe od rynku wtórnego średnio o 25-30%.
Rynek wtórny w Hiszpanii jest ogromny, ale pełen pułapek prawnych. Częstym problemem są nielegalne dobudówki (np. zabudowane tarasy), które nie figurują w księgach wieczystych. Nasza rola polega na audycie urbanistycznym. Jeśli zdecydujesz się na rynek wtórny w Hiszpanii, pamiętaj, że zapłacisz podatek ITP (od przeniesienia własności, zazwyczaj 7-10%), podczas gdy na rynku pierwotnym obowiązuje podatek VAT (IVA, 10%) plus podatek skarbowy (AJD).
Cypr: Dlaczego inwestorzy wybierają nowe wieżowce?
Nieruchomości na Cyprze w 2026 roku są zdominowane przez rynek pierwotny. Deweloperzy w Limassol czy Larnace prześcigają się w udogodnieniach. Dlaczego tak się dzieje?
Głównym powodem jest bezpieczeństwo prawne i podatki. Nowe nieruchomości na Cyprze mają zazwyczaj „czystą kartę”, co w kraju, który historycznie borykał się z problemami tytułów własności (Title Deeds), jest kluczowe. Dodatkowo, przy zakupie pierwszej nowej nieruchomości na cele mieszkaniowe, można ubiegać się o obniżoną stawkę VAT (5% zamiast 19% – choć limity powierzchni i wartości w 2026 roku są ściśle określone). Rynek wtórny na Cyprze jest tańszy, ale proces uzyskania pełnego tytułu własności może trwać miesiącami.
Portugalia: Urok kamienicy czy komfort apartamentowca?
W Portugalii, szczególnie w Lizbonie i Porto, rynek wtórny to często piękne, stare kamienice wyłożone płytkami azulejos. Mają duszę, ale mają też… wilgoć. Starsze budownictwo w Portugalii często nie posiada centralnego ogrzewania ani odpowiedniej izolacji.
W 2026 roku obserwujemy odwrót inwestorów od starych mieszkań na rzecz nowych osiedli, które oferują standard „ciepłego domu”. Jeśli jednak zależy Ci na historycznym centrum, bądź gotowy na kompromisy. My w Sea and Homes zawsze sprawdzamy stan techniczny budynku z kamerą termowizyjną, zanim zarekomendujemy zakup na rynku wtórnym.
Wielkie Porównanie: Off-plan vs Rynek Wtórny (2026)
Poniższa tabela pomoże Ci zrozumieć różnice w liczbach i procesie.
| Cecha (Rok 2026) | Rynek Pierwotny (Off-plan) | Rynek Wtórny (Resale) |
|---|---|---|
| Cena zakupu | Często wyższa (ale z potencjałem wzrostu wartości) | Często niższa (możliwość negocjacji) |
| Harmonogram płatności | Raty (np. 30% / 20% / 50%) przez 2 lata | 100% ceny płatne przy akcie notarialnym |
| Czas oczekiwania na klucze | 18 – 36 miesięcy | Natychmiast (po akcie notarialnym) |
| Standard energetyczny | Wysoki (A/B), niskie rachunki | Często niski (E/F/G), ryzyko wilgoci |
| Podatki (przykład Hiszpania) | 10% VAT + 1.5% AJD | 7-10% ITP (zależnie od regionu) |
| Gwarancja deweloperska | Tak (10 lat na konstrukcję) | Brak (kupujesz w stanie „jak widać”) |
| Wyposażenie | Stan deweloperski (często kuchnia w cenie) | Często umeblowane („sold as seen”) |
Jak Sea and Homes dba o Twoje bezpieczeństwo?
Niezależnie od tego, czy wybierzesz pachnący nowością apartament, czy klimatyczny dom z historią, transakcja musi być bezpieczna. Nasza praca w 2026 roku to przede wszystkim weryfikacja.
W przypadku rynku pierwotnego:
- Sprawdzamy kondycję finansową dewelopera.
- Wymagamy Gwarancji Bankowej (Bank Guarantee) dla Twoich wpłat – jeśli deweloper zbankrutuje, bank odda Ci pieniądze.
- Monitorujemy postępy prac i przesyłamy Ci raporty wideo.
W przypadku rynku wtórnego:
- Zlecamy inspekcję techniczną, aby wykryć ukryte wady (wilgoć, stare instalacje).
- Nasi prawnicy sprawdzają księgi wieczyste pod kątem długów i służebności.
- Weryfikujemy legalność licencji turystycznej, jeśli planujesz wynajem.
Nie wiesz, co będzie lepsze dla Twojego portfela? Skontaktuj się z nami. Przeanalizujemy Twoją sytuację i doradzimy, czy w 2026 roku lepiej poczekać na klucze, czy zacząć zarabiać od zaraz.
Bądź na bieżąco z trendami budowlanymi w naszych mediach:
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy kupno „dziury w ziemi” w Hiszpanii jest bezpieczne?
Tak, pod warunkiem, że deweloper posiada pozwolenie na budowę (Licencia de Obras) i oferuje Gwarancję Bankową (Aval Bancario). W Hiszpanii prawo chroni wpłaty nabywców. Pieniądze są deponowane na specjalnym koncie powierniczym i mogą być użyte tylko na cele budowy. Nigdy nie rekomendujemy wpłaty środków, jeśli deweloper nie ma jeszcze pozwolenia na budowę.
Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim w 2026 roku?
W Hiszpanii i Portugalii standard deweloperski zazwyczaj obejmuje już podłogi, wykończone łazienki, a często także zabudowę kuchenną i szafy. Do kupienia pozostają meble ruchome, oświetlenie i AGD. Koszt pakietu meblowego dla apartamentu z 2 sypialniami to w 2026 roku wydatek rzędu 15-25 tysięcy euro, w zależności od standardu.
Czy podatek VAT na Cyprze zawsze wynosi 5% przy zakupie od dewelopera?
Nie. Standardowa stawka VAT na Cyprze to 19%. Obniżona stawka 5% dotyczy tylko pierwszych 130 m² powierzchni nieruchomości nabywanej jako główne miejsce zamieszkania (Permanent Residence) i pod pewnymi warunkami wartości (limit ok. 350-475 tys. euro, przepisy ewoluują). Jeśli kupujesz nieruchomość czysto inwestycyjną pod wynajem, zazwyczaj obowiązuje stawka 19%.
Czy na rynku wtórnym można negocjować cenę?
Zdecydowanie tak. W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, gdzie cenniki deweloperów są sztywne (choć czasem można wynegocjować dodatkowe wyposażenie), na rynku wtórnym cena ofertowa jest tylko punktem wyjścia. W 2026 roku, przy wysokich stopach procentowych kredytów, sprzedający są bardziej skłonni do negocjacji, co pozwala nam często uzyskać rabaty rzędu 5-10%.
