Zakup nieruchomości w Grecji w 2025 roku – Przewodnik inwestycyjny w Sea and Homes

Grecja, kraj o bogatej historii, malowniczych krajobrazach i dynamicznie rozwijającej się gospodarce, umacnia swoją pozycję jako coraz bardziej atrakcyjna destynacja dla inwestorów w nieruchomości. Rok 2025 zapowiada kontynuację pozytywnych trendów, oferując unikalne połączenie potencjału wzrostu wartości kapitału i atrakcyjnych stóp zwrotu z wynajmu. Rynek nieruchomości w Grecji, zwłaszcza w Atenach, wykazuje silne fundamenty, napędzane zarówno przez inwestorów lokalnych, jak i międzynarodowych, co czyni go jednym z najbardziej dynamicznych sektorów w Europie.

Niniejszy przewodnik ma na celu dostarczenie potencjalnym klientom Sea and Homes kompleksowych i konkretnych informacji na temat inwestowania w greckie nieruchomości w 2025 roku, ze szczególnym uwzględnieniem Aten. Przedstawiona zostanie analiza rynku, potencjalne zyski z wynajmu, ocena opłacalności inwestycji oraz praktyczne aspekty życia w Atenach i procesu zakupu, bazując na najnowszych danych i prognozach.

I. Grecki Rynek Nieruchomości w 2025 Roku: Perspektywy Inwestycyjne

A. Dlaczego mieszkania w Grecji są atrakcyjne cenowo?

Ceny nieruchomości w Grecji wykazują obecnie znaczną atrakcyjność, co ma swoje korzenie w historycznych wydarzeniach gospodarczych. W latach 2009-2017, w wyniku głębokiego kryzysu finansowego, ceny nieruchomości w kraju spadły o ponad 40%, tworząc rynek kupującego, na którym nieruchomości były dostępne po historycznie niskich stawkach. Od 2017 roku rynek systematycznie się odradza, a ceny rosną, jednak nadal pozostają znacznie poniżej szczytowych poziomów z 2008 roku. Ta obserwowana dysproporcja wartości w stosunku do historycznych szczytów oraz w porównaniu z innymi rynkami europejskimi stanowi kluczową okazję dla inwestorów.

Grecja jest konsekwentnie uznawana za jeden z najbardziej przystępnych cenowo rynków nieruchomości w Europie. Przykładowo, średnia cena za metr kwadratowy w Atenach wynosiła około 1485 EUR w trzecim kwartale 2024 roku. Jest to zaledwie 36% cen w Madrycie (4101 EUR/m²), 28% w Berlinie (5389 EUR/m²) i zaledwie 15% w Paryżu (9940 EUR/m²). Taka znacząca różnica cenowa, pomimo rosnącej dynamiki greckiego rynku, sprawia, że kraj ten jest niezwykle atrakcyjny dla inwestorów poszukujących wartościowych aktywów.

Rząd grecki aktywnie wspiera rynek nieruchomości poprzez szereg inicjatyw. Kluczowym elementem jest program „Złota Wiza” (Golden Visa), który oferuje zezwolenie na pobyt w zamian za inwestycje w nieruchomości. Program ten znacząco przyczynił się do wzrostu zagranicznych inwestycji, przyciągając ponad 2,9 miliarda EUR i wydając ponad 11 870 Złotych Wiz do końca 2024 roku. Dodatkowo, obniżki podatków od nieruchomości, w tym jednolitego podatku od nieruchomości (ENFIA), również stymulują rynek, czyniąc go bardziej konkurencyjnym.

Początkowe postrzeganie cen nieruchomości w Grecji jako „tanich” mogłoby sugerować, że rynek jest niedojrzały, ryzykowny lub niestabilny. Jednakże, pogłębiona analiza dostępnych danych wskazuje na odmienną rzeczywistość. Ceny rosną stabilnie od kilku lat, a rynek jest wspierany przez solidne fundamenty ekonomiczne, takie jak stały wzrost PKB, spadek bezrobocia i dynamiczne ożywienie turystyki. To oznacza, że obecna „atrakcyjność cenowa” jest raczej efektem historycznego niedowartościowania nieruchomości po kryzysie i opóźnionej, ale silnej reakcji na poprawę gospodarczą, a nie oznaką słabości czy nadmiernego ryzyka. Rynek znajduje się w fazie dynamicznego wzrostu, ale wciąż posiada znaczny potencjał do osiągnięcia poziomów sprzed kryzysu i zbliżenia się do średnich europejskich. Inwestorzy powinni zatem postrzegać obecne ceny nie jako „tanie” w sensie „ryzykowne”, ale jako „atrakcyjne” w sensie „oferujące znaczący potencjał wzrostu wartości kapitału w średnim i długim terminie”. Jest to swego rodzaju „okno możliwości”, zanim ceny zrównają się z tymi na bardziej dojrzałych rynkach Unii Europejskiej.

B. Aktualne trendy i prognozy cenowe na 2025 rok w Grecji

Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Grecji kontynuują trend wzrostowy, choć tempo wzrostu zaczyna się umiarkować. W pierwszym kwartale 2025 roku odnotowano wzrost o 6,19% rok do roku w skali kraju, co odpowiada realnemu wzrostowi o 3,53% po uwzględnieniu inflacji. W Atenach ceny wzrosły o 7,6% w pierwszym kwartale 2025 roku, natomiast w Salonikach odnotowano imponujący wzrost o 12,54%. W latach 2018-2022 ceny w Atenach wzrosły o 32-35%, a w latach 2023-2024 o 7-9% rocznie.

Krótkoterminowe prognozy na drugą połowę 2025 roku wskazują na dalszy, choć umiarkowany wzrost cen: w Atenach oczekuje się wzrostu o 5-7%, w Salonikach o 8-10%, a na wyspach o 3-7%. Bank Grecji przewiduje średni roczny wzrost cen o 3% w latach 2025-2030. Inne prognozy mówią o 4,4% wzrostu w 2025 roku i poniżej 3,4% rocznie w latach 2025-2027, co sugeruje stopniową stabilizację po okresie szybkiej aprecjacji.

Na dynamikę cen wpływa wiele czynników. Inwestycje zagraniczne stanowią znaczący udział w rynku, odpowiadając za 35-40% transakcji w Atenach. Napływ kapitału zagranicznego, zwłaszcza poprzez program Złota Wiza, jest kluczowym motorem wzrostu. Sektor turystyczny również odgrywa istotną rolę; silny wzrost przychodów z turystyki (20,5 mld EUR w 2023 r., wzrost o 12,3% w porównaniu do poziomów sprzed pandemii) bezpośrednio wspiera popyt na wynajem, co przekłada się na wzrost cen nieruchomości. Rozwój infrastruktury, w tym projekty takie jak Ellinikon (inwestycja o wartości 8 mld EUR na Riwierze Ateńskiej), znacząco podnosi wartość nieruchomości w południowych przedmieściach Aten, gdzie odnotowano 14% wzrost. Rozbudowa metra w Salonikach również przyczynia się do wzrostu wartości nieruchomości. Stabilność gospodarcza Grecji, z prognozowanym wzrostem PKB na poziomie 2,0-2,3% rocznie do 2026 roku, przewyższającym średnią strefy euro, tworzy pozytywne środowisko makroekonomiczne dla aprecjacji nieruchomości. Dodatkowo, korzystne warunki kredytowania hipotecznego, ze stałymi stopami procentowymi dla nierezydentów zaczynającymi się od 2,9% (dla 3-letnich okresów) i standardowymi stawkami wahającymi się od 3,2-3,5%, są bardzo atrakcyjne w porównaniu do 4-5% w wielu innych krajach europejskich.

Rynek w 2025 roku wyraźnie sprzyja sprzedającym, z popytem znacząco przewyższającym podaż, zwłaszcza w centralnych dzielnicach Aten i na popularnych wyspach. Niska podaż, szczególnie dla wyremontowanych nieruchomości gotowych do wynajmu, powoduje szybką sprzedaż (60-90 dni w Atenach). Nowe projekty budowlane mogą stopniowo łagodzić ograniczenia podaży dopiero w latach 2026-2027.

Chociaż dane wskazują na dalszy silny wzrost cen, prognozy na lata 2025-2027 sugerują umiarkowanie tempa wzrostu. Nie należy tego interpretować jako oznaki spowolnienia czy zbliżającego się spadku, ale raczej jako przejście z fazy gwałtownego odbicia po kryzysie (charakteryzującego się dwucyfrowymi wzrostami) do fazy bardziej zrównoważonego, stabilnego wzrostu, typowego dla dojrzewających rynków. Oznacza to, że inwestorzy powinni oczekiwać solidnych, ale niekoniecznie spektakularnych, dwucyfrowych zysków z aprecjacji kapitału w najbliższych latach. Stabilizacja tempa wzrostu zwiększa przewidywalność rynku i zmniejsza ryzyko bańki spekulacyjnej, czyniąc inwestycję bardziej bezpieczną i atrakcyjną w dłuższej perspektywie.

Istnieje również intrygujący paradoks na greckim rynku nieruchomości. Z jednej strony, rynek jest obecnie rynkiem sprzedającego, charakteryzującym się ograniczoną podażą i szybką sprzedażą nieruchomości. Z drugiej strony, zaskakujące badanie Athens University of Economics and Business (AUEB) ujawnia, że ponad 2,27 miliona domów w Grecji stoi pustych, co stanowi ponad trzykrotność liczby najemców w całym kraju. Co więcej, około 40% nowo wybudowanych nieruchomości z ostatnich 15 lat również pozostaje niezamieszkałych. Ta sprzeczność wskazuje, że pustostany nie są głównie wynikiem wynajmu krótkoterminowego, ale raczej problemów strukturalnych, takich jak brak renowacji, nieuregulowany status prawny, czy też nieodpowiednie lokalizacje. Grecki rząd może w przyszłości wprowadzić lub zintensyfikować politykę mającą na celu aktywizację tych pustostanów (np. poprzez ulgi podatkowe za wynajem długoterminowy, jak te wprowadzone od 2025 roku dla nieruchomości do 120 m² wcześniej pustych lub wynajmowanych krótkoterminowo , lub poprzez kary za nieużywanie nieruchomości). Gdyby znaczna część tych pustostanów została wprowadzona na rynek wynajmu długoterminowego lub sprzedaży, mogłoby to zwiększyć podaż, potencjalnie wpływając na stopy zwrotu z wynajmu krótkoterminowego i ogólne ceny nieruchomości. Inwestorzy powinni uważnie monitorować te potencjalne regulacje i ich wpływ na rynek.

Tabela 1: Prognozy Wzrostu Cen Nieruchomości w Grecji (2025-2026)

Lokalizacja	Prognozowany Wzrost Cen (2025)	Prognozowany Wzrost Cen (2026)
Ateny Centrum	+5-7%	+3-5%
Saloniki	+8-10%	+4-6%
Mykonos	+3-7%	+2-4%
Korfu	+3-7%	+3-5%
Kreta (Chania)	+3-7%	+4-5%
Rodos	+3-7%	+3-4%
Kontynentalna Grecja Wiejska	+2-3%	+2-3%

Źródło: Opracowanie własne na podstawie

C. Program Złota Wiza: Nowe zasady i możliwości

Program Złota Wiza, kluczowy czynnik napędzający zagraniczne inwestycje, przechodzi istotne zmiany w 2025 roku. Od 31 grudnia 2024 roku wchodzą w życie nowe zasady, które podnoszą minimalny próg inwestycyjny do 800 000 EUR w regionach premium, takich jak Ateny, Saloniki, Mykonos i Santorini. W pozostałych regionach Grecji i na wyspach z mniej niż 3100 mieszkańców próg wynosi 400 000 EUR.

Nowe przepisy wprowadzają również zasadę „jednej nieruchomości”, wymagającą zakupu jednej, znaczącej nieruchomości o minimalnej powierzchni 120 m². Oznacza to, że nie ma już możliwości łączenia inwestycji z wielu mniejszych apartamentów, aby osiągnąć wymagany próg.

Istnieją jednak wyjątki i alternatywy. Nadal istnieje możliwość uzyskania Złotej Wizy przy inwestycji 250 000 EUR, jeśli nieruchomość komercyjna jest przekształcana na mieszkalną lub gdy inwestycja dotyczy renowacji zabytkowych budynków. Te wyjątki oferują elastyczność i potencjalnie wyższe stopy zwrotu, zwłaszcza że nie ma ograniczeń co do rozmiaru czy lokalizacji, a także co do wynajmu krótkoterminowego w tych konkretnych przypadkach. Nieruchomości zakupione w ramach Złotej Wizy (z wyjątkiem tych za 250 tys. EUR z przekształceniem lub renowacją) nie mogą być przeznaczone na wynajem krótkoterminowy.

Program nadal oferuje znaczące korzyści dla inwestorów, w tym zezwolenie na pobyt w Grecji i swobodny dostęp do strefy Schengen (27 krajów). Co więcej, warto zauważyć, że skrócono czas przetwarzania wniosków z 18 do zaledwie 3 miesięcy w 2025 roku, co świadczy o poprawie efektywności administracyjnej.

Wprowadzenie wyższych progów inwestycyjnych, zasady „jednej nieruchomości” oraz zakazu wynajmu krótkoterminowego dla większości inwestycji w ramach Złotej Wizy zmusza inwestorów do rewizji dotychczasowych strategii. Mniejsze inwestycje pod Airbnb w centrum Aten, które były popularne w kontekście Złotej Wizy, stają się mniej atrakcyjne w tym programie. Spodziewane jest większe zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości o wyższej wartości, często w mniej zatłoczonych regionach (gdzie próg wynosi 400 tys. EUR) lub w projekty renowacyjne/przekształceniowe (próg 250 tys. EUR), które nadal pozwalają na wynajem krótkoterminowy. To może prowadzić do rozwoju nowych obszarów inwestycyjnych, zwiększenia podaży na rynku wynajmu długoterminowego oraz ogólnej poprawy jakości nieruchomości oferowanych w ramach programu.

II. Potencjał Zysku z Wynajmu Nieruchomości w Grecji

A. Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w Grecji?

Potencjał zysku z wynajmu nieruchomości w Grecji jest znaczący, choć różni się w zależności od strategii i lokalizacji. Średnia stopa zwrotu brutto z wynajmu w Grecji wynosi około 4,60% (Q2 2025) , choć inne źródła podają szerszy zakres 4-8% lub 2,5-4,5%. W Atenach średnia stopa zwrotu brutto to 5,0-6,5% , a w centralnych dzielnicach może osiągać 6-9%. Warto pamiętać, że po odliczeniu kosztów operacyjnych i podatków, stopy zwrotu netto są zazwyczaj o 1,5-2% niższe niż brutto.

Analizując wynajem krótko- i długoterminowy, obserwuje się wyraźne różnice. Wynajem krótkoterminowy, popularny na platformach takich jak Airbnb, w centralnych Atenach może osiągnąć brutto 8-15%. Szczytowe miesiące (maj, wrzesień, październik) generują średnio 2241 USD miesięcznie przy obłożeniu 59,7%. Najlepsze nieruchomości (Top 10%) mogą zarabiać ponad 3503 USD miesięcznie. Należy jednak pamiętać, że koszty operacyjne są znacznie wyższe (40-60% przychodów brutto) w porównaniu do wynajmu długoterminowego (7-15%), co znacząco obniża zysk netto.

Z kolei wynajem długoterminowy oferuje większą stabilność ze stopami zwrotu brutto 4-7%. Współczynnik obłożenia dla wynajmu długoterminowego jest bardzo wysoki, wynosząc 90-97% , co wskazuje na niską liczbę pustostanów i stały popyt. W Atenach średnie miesięczne czynsze za mieszkania z dwiema sypialniami wahają się od 650 do 1770 EUR.

Chociaż wynajem krótkoterminowy oferuje potencjalnie wyższe stopy zwrotu brutto , nowe regulacje (np. zakaz wynajmu krótkoterminowego dla większości nieruchomości Golden Visa, wyższe podatki i wymogi dotyczące pozwoleń) zwiększają ryzyko i koszty operacyjne. Z drugiej strony, niedobór mieszkań na wynajem długoterminowy i stabilne stopy obłożenia wskazują na rosnący i niezaspokojony popyt w tym segmencie. Inwestorzy powinni dokładnie analizować lokalne przepisy i rozważyć strategię hybrydową lub skupić się na wynajmie długoterminowym w obszarach o dużym popycie, szczególnie w kontekście zmieniającego się otoczenia regulacyjnego. Potencjał zysku z wynajmu krótkoterminowego jest wysoki, ale wymaga bardziej aktywnego zarządzania i świadomości ryzyka regulacyjnego, podczas gdy wynajem długoterminowy oferuje większą stabilność i przewidywalność dochodów.

B. Najbardziej dochodowe lokalizacje pod wynajem

W Atenach istnieje kilka dzielnic, które oferują szczególnie wysokie stopy zwrotu z wynajmu. Exarchia, Kypseli i Amerikis Square należą do obszarów z najwyższymi stopami zwrotu brutto, często w przedziale 6-8%. Kypseli i Acharnon to również obszary, gdzie kupujący z ograniczonym budżetem mogą znaleźć nieruchomości w cenach 1000-1500 EUR/m² z potencjalnymi stopami zwrotu na poziomie 7-8%. Centralne dzielnice, takie jak Koukaki i Pangrati, charakteryzują się silnym popytem turystycznym i wysokimi stopami zwrotu. Koukaki odnotowało imponujący 800% wzrost rezerwacji Airbnb. Mieszkania typu studio w pobliżu uniwersytetów (np. w Salonikach, a analogicznie w Atenach) oferują 7-9% brutto z niskimi kosztami zakupu i silnym popytem ze strony studentów i młodych profesjonalistów. Plaka, jako obszar turystyczny, generuje wysokie miesięczne przychody z Airbnb (2948 USD) i wysokie stawki dzienne (268,43 USD) , co wskazuje na duży potencjał dochodowy.

Poza Atenami, inne regiony Grecji również są atrakcyjne dla inwestorów pod wynajem. Saloniki, drugie co do wielkości miasto Grecji, odnotowuje silny wzrost cen i znaczący potencjał wynajmu. Popularne wyspy turystyczne, takie jak Mykonos, Santorini, Paros, Naxos, Korfu i Kreta, oferują silny potencjał wynajmu turystycznego, choć ceny nieruchomości są tam zazwyczaj wyższe. Na Cykladach roczne stopy zwrotu z wynajmu mogą być bardzo wysokie. Półwysep Chalkidiki to popularny region na domy wakacyjne, z cenami wahającymi się od 2000 do 4500 EUR za metr kwadratowy.

Różne lokalizacje i typy nieruchomości w Grecji oferują zróżnicowane stopy zwrotu i profile ryzyka. Inwestowanie wyłącznie w najbardziej popularne i drogie obszary może ograniczyć potencjał zwrotu z kapitału. Z tego powodu, inwestorzy powinni rozważyć dywersyfikację portfela, inwestując w mieszkania studenckie w Atenach lub Salonikach, nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy w mniej znanych, ale rozwijających się turystycznie obszarach, lub w nieruchomości komercyjne (biura, magazyny), które również wykazują silny wzrost popytu. Taka strategia może zwiększyć odporność portfela na zmiany rynkowe i regulacyjne, oferując bardziej zrównoważone i stabilne dochody.

Tabela 2: Średnie Stopy Zwrotu z Wynajmu w Atenach (Brutto, Q2 2025)

Dzielnica/Typ Nieruchomości	Średnia Cena Zakupu (EUR)	Średni Miesięczny Czynsz (EUR)	Średnia Stopa Zwrotu Brutto (%)
Exarchia (1 sypialnia)	100 000 – 250 000	500 – 800	6-8%
Koukaki (2 sypialnie)	250 000 – 500 000	1100 – 1600	6-9%
Studio w okolicy uniwersytetów	<100 000	450 – 600	7-9%
Kypseli (1-2 sypialnie)	<100 000	550	6.60%
Pangrati (1-2 sypialnie)	100 000 – 250 000	700 – 1000	6-8%
Kolonaki (luksusowe apartamenty)	500 000+	1700 – 2300	3.25-4.5%
Glyfada (luksusowe apartamenty)	500 000+	1700 – 2300	3.25-4.5%

Źródło: Opracowanie własne na podstawie źródeł internetowych.

III. Czy Warto Inwestować w Nieruchomości w Grecji? Kompleksowa Ocena

A. Korzyści finansowe i kapitałowe

Inwestowanie w nieruchomości w Grecji w 2025 roku oferuje szereg przekonujących korzyści finansowych. Potencjał wzrostu wartości nieruchomości jest znaczący, ponieważ ceny w Grecji, mimo stałego wzrostu, nadal pozostają znacznie poniżej szczytów z 2008 roku i średniej Unii Europejskiej. To wskazuje na duży potencjał dalszej aprecjacji kapitału, a prognozy wskazują na stabilny wzrost w najbliższych latach.

Stabilność gospodarcza Grecji jest kolejnym kluczowym czynnikiem. Kraj odnotowuje stały wzrost PKB, który przewyższa średnią strefy euro. Sektor bankowy również uległ znaczącej poprawie, ze wskaźnikiem kredytów zagrożonych (NPL) obniżonym do 3% i poprawą adekwatności kapitałowej, co zwiększa skłonność banków do udzielania kredytów zagranicznym nabywcom. Dodatkowo, korzystne warunki kredytowania hipotecznego, ze stałymi stopami procentowymi dla nierezydentów na poziomie 2,9-3,5%, są atrakcyjne w porównaniu do innych rynków europejskich, co czyni finansowanie zakupu bardziej dostępnym.

Historycznie Grecja była postrzegana jako rynek ryzykowny z powodu długotrwałego kryzysu zadłużeniowego. Jednak aktualne dane z 2025 roku, takie jak stabilny wzrost PKB, znacząca poprawa sektora bankowego, rosnące bezpośrednie inwestycje zagraniczne oraz umiarkowany, ale stabilny wzrost cen nieruchomości , wskazują na fundamentalną zmianę w kondycji gospodarczej kraju. Inwestycja w Grecji w 2025 roku jest zatem znacznie bezpieczniejsza i bardziej przewidywalna niż dekadę temu. Rynek oferuje teraz nie tylko potencjał wysokich zysków z aprecjacji i wynajmu, ale także zwiększoną stabilność i zmniejszone ryzyko, co jest kluczowe dla długoterminowych inwestorów.

B. Korzyści związane ze stylem życia

Grecja oferuje nie tylko atrakcyjne perspektywy finansowe, ale także wyjątkowe korzyści związane ze stylem życia. Kraj ten cieszy się ponad 300 słonecznymi dniami w roku, łagodnymi zimami i gorącymi, suchymi latami. Dostęp do jednej z najdłuższych linii brzegowych na świecie i tysięcy malowniczych wysp stanowi ogromną zaletę dla osób ceniących bliskość morza i możliwość rekreacji.

Kultura i kuchnia Grecji są równie pociągające. Bogata historia, starożytne zabytki i tętniąca życiem scena kulturalna pozwalają na codzienne obcowanie z dziedzictwem cywilizacji. Słynna kuchnia śródziemnomorska, oparta na świeżych, lokalnych produktach, oliwie z oliwek i owocach morza, sprzyja zdrowemu stylowi życia.

Koszty utrzymania w Grecji są niższe w porównaniu do wielu innych stolic europejskich, co sprawia, że Ateny są znacznie tańsze niż np. Paryż czy Rzym. Koszty życia są porównywalne do Polski , co przekłada się na wysoką jakość życia przy niższych wydatkach. Dodatkowo, przyjaźni i gościnni mieszkańcy, zrelaksowany śródziemnomorski styl życia, silne więzi społeczne i rosnąca społeczność ekspatów tworzą środowisko sprzyjające adaptacji i poczuciu przynależności.

C. Potencjalne wyzwania i jak sobie z nimi radzić

Mimo licznych zalet, inwestowanie w nieruchomości w Grecji wiąże się z pewnymi wyzwaniami, które należy uwzględnić. Kwestie biurokratyczne i prawne mogą być długotrwałe i skomplikowane, zwłaszcza dla obywateli spoza Unii Europejskiej. Konieczne jest uzyskanie greckiego numeru podatkowego (AFM), otwarcie konta bankowego i przeprowadzenie szczegółowego due diligence, które obejmuje sprawdzenie tytułu własności, zadłużeń i pozwoleń. Kluczowym rozwiązaniem jest zatrudnienie doświadczonego prawnika, który może reprezentować kupującego na podstawie pełnomocnictwa, załatwiając większość formalności zdalnie. Agencje takie jak Sea and Homes mogą również zapewnić kompleksowe wsparcie w tym zakresie.

Oprócz ceny zakupu, należy uwzględnić dodatkowe koszty, które wynoszą około 10% ceny sprzedaży. Obejmują one opłaty notarialne, prawne, podatek od przeniesienia własności (3,09% dla nieruchomości z rynku wtórnego lub 24% VAT dla nowych budynków), opłaty za rejestr gruntów i prowizję brokerską. Roczny podatek od nieruchomości (ENFIA) zależy od wartości i lokalizacji nieruchomości, ale dla większości nieruchomości w północnej Grecji nie przekracza 4 EUR/m². Należy również pamiętać o progresywnym opodatkowaniu dochodów z wynajmu (od 15% do 45% w zależności od wysokości dochodu). Dokładne planowanie budżetu i konsultacja z ekspertem podatkowym są niezbędne, aby uniknąć niespodzianek.

Stan starszych nieruchomości jest kolejnym aspektem. Wiele nieruchomości, zwłaszcza w Atenach, pochodzi z lat 60.-80. XX wieku i może wymagać renowacji. Inwestycja w renowację może znacząco zwiększyć wartość nieruchomości i jej atrakcyjność na rynku wynajmu. Istnieją również zachęty, takie jak możliwość uzyskania Złotej Wizy za renowację zabytkowych budynków.

IV. Życie w Atenach: Perspektywa Mieszkańca i Inwestora

A. Jak się mieszka w Atenach?

Życie w Atenach to doświadczenie pełne kontrastów i unikalnych cech. Miasto oferuje niezrównany dostęp do starożytnych zabytków, takich jak Akropol i Agora, oraz światowej klasy muzeów, co pozwala na codzienne obcowanie z historią. Kulinaria to kolejny mocny punkt – wyśmienita kuchnia śródziemnomorska z obfitością świeżych produktów, oliwy z oliwek i owoców morza sprzyja zdrowemu stylowi życia.

Ateny posiadają rozbudowaną sieć metra, tramwajów i autobusów, która, choć ruch uliczny może być problemem, umożliwia efektywne poruszanie się po mieście. Rozbudowa metra znacząco poprawiła jakość życia mieszkańców. Rosnąca i aktywna społeczność międzynarodowa ułatwia adaptację i nawiązywanie kontaktów, oferując wsparcie i możliwości społeczne. Bliskość wysp i plaż sprawia, że Ateny są doskonałą bazą wypadową do zwiedzania Grecji, co pozwala na szybkie weekendowe ucieczki od miejskiego zgiełku. Łagodne zimy i słoneczne dni przez większość roku sprawiają, że Ateny są przyjemnym miejscem do życia przez cały rok. Co ciekawe, mimo bycia stolicą, Ateny zachowują przyjazną, lokalną atmosferę, co wielu mieszkańców określa jako „poczucie wioski”.

Jednak życie w Atenach wiąże się również z pewnymi wyzwaniami. Centralne obszary mogą być zatłoczone, zwłaszcza w sezonie turystycznym, co może być uciążliwe. Średni miesięczny dochód netto w Atenach wynosi około 1017 EUR , co może być wyzwaniem w porównaniu do kosztów życia, nawet jeśli są one niższe niż w innych stolicach UE. Sporadyczne problemy z dostawą wody czy prądu, szczególnie w upalne dni, mogą się zdarzyć. Chociaż w sektorach turystycznych i technologicznych angielski jest powszechny, znajomość greckiego jest korzystna dla pełnej integracji.

Ateny to miasto pełne sprzeczności: starożytność spotyka się z nowoczesnością, tłok z urokliwymi zakątkami, niższe zarobki z niższymi kosztami życia. Ta dwoistość wymaga od mieszkańców adaptacji i elastyczności. Miasto oferuje bogactwo kulturowe i historyczne oraz przyjemny klimat, ale wiąże się to z pewnymi niedogodnościami typowymi dla dużych, historycznych metropolii. Inwestorzy rozważający zamieszkanie w Atenach powinni być świadomi tych kontrastów. Nieruchomości w Atenach będą zawsze atrakcyjne ze względu na unikalny charakter miasta i jego globalne znaczenie, pomimo sporadycznych wyzwań. Akceptacja tych aspektów jest kluczowa dla czerpania pełnych korzyści z życia w tej metropolii.

B. Dzielnice Aten warte uwagi pod kątem zamieszkania i inwestycji

Ateny oferują szeroki wachlarz dzielnic, z których każda ma swój unikalny charakter i potencjał inwestycyjny.

Centralne i wschodzące dzielnice:

• Koukaki: Blisko Akropolu, łączy tradycyjny urok z nowoczesnymi udogodnieniami i jest często wymieniana jako jedna z najlepszych dzielnic do życia.
• Pangrati: Centralna, autentyczna, ale jednocześnie modna i ekscentryczna, z dobrym połączeniem starego i nowego, co czyni ją atrakcyjną zarówno dla mieszkańców, jak i inwestorów.
• Exarchia: Alternatywna dzielnica, popularna wśród studentów i artystów, korzystająca z projektów rewitalizacyjnych, choć z reputacją „edgy”.
• Kypseli, Nea Smyrni: Wschodzące obszary oferujące nieruchomości w niższych cenach (poniżej 100 000 EUR za 1-2 sypialnie) i często wymagające renowacji, z potencjałem wysokich stóp zwrotu.
• Petralona: Szybko zyskująca na popularności, blisko dwóch uniwersytetów, stanowi dobrą opcję dla inwestycji w mieszkania dla klasy średniej.
• Gazi: Dzielnica z tętniącym życiem nocnym i wydarzeniami kulturalnymi, przekształcona z dawnej strefy przemysłowej, co przyciąga młodych ludzi i turystów.

Luksusowe przedmieścia i Riwiera Ateńska:

• Kolonaki, Glyfada, Voula, Kifisia, Vouliagmeni: Oferują luksusowe apartamenty, penthousy i wille, często z ogrodami i basenami. Ceny w tych prestiżowych lokalizacjach mogą przekraczać 4000-5000 EUR/m².
• Glyfada: Popularna wśród ekspatów i rodzin, charakteryzuje się zielenią, spokojem i bezpieczeństwem, choć transport opiera się głównie na samochodach ze względu na brak metra.
• Palaio Faliro, Alimos: Dzielnice nadmorskie, blisko centrum, z nowymi inwestycjami, których ceny zaczynają się od 7000 EUR/m².
• Ellinikon: Obszar megaprojektu deweloperskiego, który znacząco podnosi wartość nieruchomości w południowych przedmieściach. Przewiduje się, że po otwarciu Ellinikon w 2026 roku ceny w Alimos wzrosną do 8000 EUR/m².

Znaczna część zasobów mieszkaniowych w Atenach to starsze budynki, często z lat 60. i 80. XX wieku. Jednocześnie, istnieje silny i rosnący popyt na wyremontowane, nowoczesne i energooszczędne nieruchomości, zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż. To stwarza strategiczną okazję do zakupu starszych, tańszych nieruchomości w dobrze zlokalizowanych, wschodzących dzielnicach (np. Kypseli, Exarchia, Petralona) i poddania ich kompleksowej renowacji. Taka strategia może zmaksymalizować stopy zwrotu, zarówno z wynajmu (poprzez zwiększenie atrakcyjności i stawek czynszu), jak i z aprecjacji kapitału (poprzez podniesienie wartości rynkowej nieruchomości). Inwestorzy mogą kupić nieruchomość poniżej jej potencjalnej wartości rynkowej (uwzględniając koszt renowacji), a następnie sprzedać lub wynająć ją po znacznie wyższej cenie, spełniając obecne zapotrzebowanie na nowoczesne i energooszczędne mieszkania w pożądanych lokalizacjach.

Tabela 3: Przykładowe Ceny Nieruchomości w Atenach wg Dzielnic (EUR/m², Q1 2025)

Dzielnica	Średnia Cena za m² (EUR, Q1 2025)	Wzrost r/r (%) Q1 2025 vs Q1 2024
Ateny – Centrum	2 317	11.77%
Ateny – Północ	3 222	7.40%
Ateny – Południe	4 000	9.17%
Ateny – Zachód	2 055	9.31%
Ateny – Wschód	2 281	9.51%
Pireus	2 500	7.16%
Przedmieścia Pireusu	2 042	8.91%
Reszta Attyki	2 000	5.88%

Źródło: Opracowanie własne na podstawie

Konkluzje i Rekomendacje

Analiza greckiego rynku nieruchomości w 2025 roku jednoznacznie wskazuje, że kraj ten stanowi obecnie bardzo atrakcyjną destynację dla inwestorów. Pomimo niedawnego kryzysu finansowego, rynek wykazał niezwykłą odporność i obecnie znajduje się w fazie stabilnego wzrostu, oferując ceny znacznie niższe niż w innych europejskich stolicach, co stwarza znaczny potencjał aprecjacji kapitału. Solidne fundamenty gospodarcze, takie jak stały wzrost PKB, poprawa sektora bankowego i korzystne warunki kredytowania hipotecznego, zwiększają bezpieczeństwo inwestycji.

Ateny, jako serce greckiego rynku, wyróżniają się silnym popytem, zarówno ze strony inwestorów zagranicznych, jak i turystów, co przekłada się na konkurencyjne stopy zwrotu z wynajmu. Choć rynek wynajmu krótkoterminowego może oferować wyższe stopy zwrotu brutto, zmieniające się regulacje i koszty operacyjne skłaniają do rozważenia stabilniejszych inwestycji długoterminowych lub strategii „value-add” poprzez renowację starszych nieruchomości.

Życie w Atenach, pomimo wyzwań typowych dla dużych, historycznych metropolii, oferuje unikalne połączenie bogatej kultury, doskonałej kuchni, łagodnego klimatu i niższych kosztów utrzymania w porównaniu do innych stolic europejskich. Dzielnice takie jak Koukaki, Pangrati czy wschodzące Kypseli i Petralona, a także luksusowe przedmieścia Riwiery Ateńskiej, oferują zróżnicowane możliwości zarówno dla mieszkańców, jak i inwestorów.

Program Złota Wiza, mimo podniesienia progów inwestycyjnych, nadal stanowi atrakcyjną ścieżkę do uzyskania rezydencji w UE, zwłaszcza dla inwestycji w obiekty wymagające renowacji lub przekształcenia.

Podsumowując, grecki rynek nieruchomości w 2025 roku jest dojrzały do dalszego, zrównoważonego wzrostu. Dla potencjalnych inwestorów, zwłaszcza tych poszukujących połączenia stabilnych zysków finansowych z atrakcyjnym stylem życia, Grecja, a w szczególności Ateny, oferuje przekonujące możliwości. Kluczowe jest jednak dokładne zrozumienie lokalnych przepisów, trendów rynkowych oraz skorzystanie z profesjonalnego doradztwa, aby skutecznie nawigować po tym dynamicznym środowisku. Sea and Homes, z głęboką znajomością lokalnego rynku i kompleksowym wsparciem, jest idealnym partnerem w realizacji tych inwestycyjnych aspiracji.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy warto kupić nieruchomość w Atenach na wynajem?
Tak. Ateny to rynek o bardzo silnym popycie na wynajem, zarówno krótkoterminowy (turystyczny), jak i długoterminowy (studenci, pracownicy). Średnia stopa zwrotu wynosi ok. 5-6% brutto, ale w centralnych dzielnicach i przy wynajmie turystycznym może być wyższa.

Jaki jest minimalny wkład własny przy kredycie w Grecji?
Greckie banki zazwyczaj wymagają wkładu własnego na poziomie minimum 30-40% wartości nieruchomości w przypadku kredytobiorców zagranicznych.

Czy program Złota Wiza pozwala na pracę w Grecji?
Złota Wiza daje prawo pobytu i swobodnego podróżowania w strefie Schengen, a także prowadzenia działalności gospodarczej jako udziałowiec lub członek zarządu firmy. Jednak sama wiza rezydencka dla inwestora (Golden Visa) nie daje automatycznego, bezpośredniego dostępu do greckiego rynku pracy na etacie.

Czy starsze mieszkania w Atenach to dobra inwestycja?
Tak, zakup starszego mieszkania do remontu w dobrej lokalizacji to popularna strategia „value-add”. Pozwala na nabycie nieruchomości w niższej cenie, podniesienie jej standardu i wartości oraz uzyskanie wyższych stawek najmu lub zysku przy odsprzedaży.

Odwiedź nas również na Instagramie!