Zarządzanie najmem krótkoterminowym 2026: Jak legalnie i zyskownie wynajmować apartament w Hiszpanii, Grecji i Turcji?
Zakup mieszkania inwestycyjnego za granicą to pierwszy krok do sukcesu. Jednak w 2026 roku prawdziwe wyzwanie zaczyna się po odebraniu kluczy. Prowadzenie najmu krótkoterminowego (przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com) na popularnych rynkach, takich jak Hiszpania, Grecja czy Turcja, stało się skomplikowanym labiryntem prawnym, podatkowym i operacyjnym. Niewiedza w tym zakresie to największa pułapka, która zamienia wysokie ROI brutto w realną stratę netto.
Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami
Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!
Jako specjaliści od nieruchomości Sea and Homes, nasz szczegółowy przewodnik analizuje, jak legalnie i zyskownie zarządzać wynajmem. Koncentrujemy się na trzech kluczowych filarach: licencjach, podatkach i realnych kosztach zarządzania.
Hiszpania: Pułapka licencji turystycznej (VUT) i wysokie koszty zarządzania
Hiszpania, a zwłaszcza nieruchomości na Costa del Sol, to najbardziej dojrzały rynek najmu krótkoterminowego w Europie. Jest też najbardziej restrykcyjny.
Wyzwanie numer jeden: Licencja turystyczna (VUT)
W Hiszpanii nie można legalnie wynajmować apartamentu turyście bez Licencji na Wynajem Turystyczny (VUT – Vivienda de Uso Turístico). Uzyskanie jej w 2026 roku jest ekstremalnie trudne, a w wielu miastach (jak Malaga, Walencja, Barcelona czy Palma de Mallorca) wręcz niemożliwe z powodu moratorium i lokalnych regulacji.
- Blokada prawna: Aby w ogóle złożyć wniosek o VUT, nieruchomość musi posiadać Licencję Pierwszego Zasiedlenia (LPO – Licencia de Primera Ocupación). Wiele starszych budynków na rynku wtórnym (nawet tych luksusowych) nigdy jej nie uzyskało.
- Nasza rola: Zanim klient kupi mieszkanie w Hiszpanii z przeznaczeniem na wynajem, nasz zespół prawny przeprowadza audyt prawny i sprawdza status LPO. Weryfikujemy, czy dana strefa miasta nie jest objęta zakazem wydawania nowych licencji. Bez tego audytu, klient kupuje nieruchomość, której nie może legalnie wynajmować.
Realne koszty: Prowizje firm zarządzających
Drugim zaskoczeniem dla inwestorów w Hiszpanii jest koszt operacyjny. Zarządzanie najmem jest tu najdroższe.
- Koszty: Lokalne firmy zarządzające (zajmujące się sprzątaniem, check-in, marketingiem) na Costa del Sol pobierają prowizję w wysokości 20% do 30% od przychodu z rezerwacji (plus VAT). Jest to znacznie więcej niż w Turcji czy Grecji.
- Podatki: Nierezydenci z UE (w tym Polacy) płacą 19% podatku od dochodu z najmu.
Grecja: Biurokracja, podatki i nowe wymogi techniczne
Rynek nieruchomości w Grecji (Ateny, Kreta, Korfu) również przeżywa boom Airbnb, co skłoniło rząd do wprowadzenia surowych regulacji.
Wymogi prawne i podatkowe
Zarządzanie najmem w Grecji wymaga rejestracji i precyzyjnego rozliczania podatków.
- Rejestracja (AMA): Każda nieruchomość musi być zarejestrowana w systemie AADE i posiadać numer AMA, który musi być widoczny w ogłoszeniu na Airbnb/Booking.
- Podatki: Dochód z najmu krótkoterminowego jest opodatkowany progresywnie (stawki 15% do €12 000, 35% do €35 000 i 45% powyżej).
Pułapka renowacji i wymogów technicznych
Największym wyzwaniem w Grecji, zwłaszcza przy zakupie starszych apartamentów w Atenach lub na Krecie, są nowe wymogi techniczne. Od 2025/2026 roku nieruchomości przeznaczone na wynajem krótkoterminowy muszą spełniać surowe normy (np. przeciwpożarowe, instalacyjne).
- Ukryte koszty: Klienci często nie doszacowują kosztów renowacji, aby dostosować starsze domy w Grecji do tych standardów. Koszt ten może pochłonąć znaczną część pierwszego roku zysków.
- Koszty zarządzania: Lokalne firmy zarządzające na Krecie czy Korfu pobierają prowizję w wysokości ok. 20%.
Turcja: Ryzyko podatkowe i pułapki Ikimetu
Nieruchomości w Turcji oferują najwyższe ROI brutto, ale także największe ryzyko prawne i podatkowe.
Wyzwanie numer jeden: Licencja i Ikimet
Od 2024 roku Turcja wprowadziła wymóg uzyskania specjalnej licencji turystycznej na wynajem krótkoterminowy (do 100 dni). W praktyce uzyskanie jej na pojedynczy apartament w budynku wielorodzinnym jest prawie niemożliwe, gdyż wymaga zgody 100% właścicieli w danym budynku.
- Ograniczenia: Oznacza to, że legalny wynajem krótkoterminowy jest możliwy niemal wyłącznie w kompleksach, które w całości mają status hotelowy lub licencję turystyczną.
- Pułapka Ikimetu: Wielu obcokrajowców wynajmuje „na czarno”, co jest obarczone ogromnym ryzykiem. Co więcej, jeśli właściciel posiada pozwolenie na pobyt (Ikimet) na podstawie aktu własności (TAPU), a zostanie przyłapany na nielegalnym wynajmie komercyjnym, jego Ikimet może zostać anulowany.
Pułapka podatkowa: Turecki urząd skarbowy
Wielu właścicieli apartamentów w Alanyi żyje w przekonaniu, że wynajem to „szara strefa”. Jest to największy błąd.
- Monitoring: Turecki urząd skarbowy (Maliye) aktywnie monitoruje portale (Airbnb, Sahibinden) i przeprowadza kontrole. Kary za nierejestrowany najem są bardzo wysokie.
- Opodatkowanie: Legalny wynajem wymaga rejestracji i płacenia progresywnego podatku dochodowego (stawki 15%-40%).
- Koszty zarządzania: Prowizje firm są niższe niż w Hiszpanii (ok. 15-20%), ale ryzyko prawne i podatkowe jest znacznie wyższe.
Porównanie kosztów zarządzania i realnego ROI 2026
| Kraj | Śr. Prowizja za Zarządzanie | Podatek od Najmu (Nierezydent UE) | Kluczowe Wyzwanie Prawne |
|---|---|---|---|
| Hiszpania | 20% – 30% (Najwyższe) | 19% (dla UE) / 24% (reszta) | Licencja Turystyczna (VUT/LPO) |
| Grecja | 20% | 15% – 45% (Progresywny) | Wymogi techniczne / Rejestracja AMA |
| Turcja | 15% – 20% | 15% – 40% (Progresywny) | Licencja 100% zgody / Ryzyko Ikimetu |
Podsumowanie: Jak legalnie zarabiać na wynajmie?
Zakup mieszkania inwestycyjnego z myślą o wynajmie krótkoterminowym w 2026 roku wymaga specjalistycznej wiedzy.
- W Hiszpanii i Grecji (UE): Kluczem jest audyt prawny i techniczny przed zakupem. Należy kupować tylko te nieruchomości, które już posiadają licencję turystyczną lub mają gwarancję jej uzyskania.
- W Turcji (Non-UE): Należy kupować wyłącznie w kompleksach z pełną licencją hotelową (tzw. apart-hotel) lub nastawić się na bezpieczniejszy wynajem długoterminowy, unikając ryzyka podatkowego i problemów z Ikimetem.
Wybór nieruchomości pod wynajem to skomplikowany proces. Jeśli rozważasz taką inwestycję, skontaktuj się z naszym zespołem specjalistów Sea and Homes. Zapewniamy pełne wsparcie w audycie prawnym, podatkowym i weryfikacji licencji turystycznych. Zobacz nasze analizy na LinkedIn Michał Wójcik i Instagram Sea and Homes. Doradztwo zaczynamy od: zakupu nieruchomości w Hiszpanii, apartamentu w Grecji lub mieszkania w Turcji.
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Jaka jest realna prowizja za zarządzanie najmem w Hiszpanii?
Na Costa del Sol, wiodące firmy zarządzające pobierają od 20% do 30% prowizji od przychodu z rezerwacji (plus VAT), co jest jednym z najwyższych wskaźników w Europie.
Czy w Hiszpanii trudno jest teraz dostać licencję turystyczną (VUT)?
Tak. W wielu miastach (np. Malaga, Walencja) jest to prawie niemożliwe z powodu lokalnych ograniczeń. Kluczowe jest kupowanie nieruchomości, które już posiadają ważną licencję.
Jaki jest podatek od najmu w Turcji dla obcokrajowca?
Obcokrajowcy (nierezydenci) płacą podatek dochodowy na zasadach ogólnych, według skali progresywnej (zaczynającej się od 15%). Wymaga to rocznego rozliczenia w Turcji.
