Zarządzanie najmem nieruchomości w Hiszpanii i Grecji 2025: Jak zarabiać bezstresowo na wynajmie?

Zakup wymarzonego apartamentu w Hiszpanii lub willi w Grecji to ogromny sukces i początek nowej przygody. Jednak tuż po euforii związanej z odbiorem kluczy, pojawia się kluczowe pytanie: „Co dalej?”. Jak sprawić, by nasza nieruchomość nie tylko była miejscem wakacyjnego wypoczynku, ale także zaczęła na siebie zarabiać? Efektywne zarządzanie najmem to sztuka, która pozwala cieszyć się pasywnym dochodem bez niepotrzebnego stresu.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach! #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️ na YouTube!

W tym kompleksowym przewodniku na 2025 rok przeanalizujemy kluczowe aspekty zarządzania najmem nieruchomości za granicą. Porównamy model samodzielny ze współpracą z profesjonalną firmą. Wyjaśnimy, czym różni się wynajem krótko- i długoterminowy, oraz jakie obowiązki podatkowe ciążą na właścicielu. Ten artykuł to praktyczna mapa drogowa do bezstresowego i dochodowego zarabiania na wynajmie.

Zarządzanie najmem: Samodzielnie czy z profesjonalną firmą?

To pierwsza i najważniejsza decyzja, jaką musisz podjąć. Obie opcje mają swoje plusy i minusy.

Zarządzanie samodzielne – analiza pełnej kontroli i oszczędności

Zarządzanie na własną rękę, z pomocą platform takich jak Booking.com czy Airbnb, daje poczucie pełnej kontroli i pozwala zaoszczędzić na prowizji dla zarządcy.

• Zalety:
  • Brak prowizji: Cały zysk (po odliczeniu prowizji portali rezerwacyjnych, ok. 15-18%) trafia do Ciebie.
  • Pełna kontrola: Sam decydujesz o cenach, dostępności, gościach i standardzie.
• Wady (i ukryte koszty):
  • Czasochłonność: Obsługa zapytań, rezerwacji, komunikacja z gośćmi (często w nocy), rozwiązywanie problemów – to praca na pełen etat.
  • Bariera językowa i odległość: Jak zorganizować hydraulika w Alicante lub elektryka na Krecie, mieszkając w Polsce?
  • Organizacja sprzątania i serwisu: Znalezienie i nadzorowanie niezawodnej ekipy sprzątającej i technicznej jest największym wyzwaniem.

Współpraca z firmą zarządzającą najmem – wygoda i profesjonalizm

Zlecenie obsługi profesjonalnej firmie to najpopularniejsze rozwiązanie wśród zagranicznych inwestorów.

• Zalety:
  • Pasywny dochód: Twoja rola ogranicza się do otrzymywania comiesięcznych raportów i przelewów. Firma zajmuje się absolutnie wszystkim.
  • Profesjonalna obsługa: Doświadczony zespół dba o marketing, optymalizację cen, obsługę gości 24/7 i utrzymanie nieruchomości w idealnym stanie.
  • Spokój ducha: Nie martwisz się o pękniętą rurę o 3 nad ranem czy gości, którzy zgubili klucze.
• Wady:
  • Koszt: Prowizja za kompleksowe zarządzanie najmem krótkoterminowym wynosi zazwyczaj od 20% do 30% przychodu. W przypadku najmu długoterminowego jest to ok. 8-15% miesięcznego czynszu.

Najem krótkoterminowy vs długoterminowy – co wybrać w Hiszpanii i Grecji?

Najem krótkoterminowy (wakacyjny) w Hiszpanii i Grecji – jak to działa?

Wynajem na dni lub tygodnie, głównie dla turystów.

• Potencjał zarobkowy: Zdecydowanie najwyższy. W szczycie sezonu (lipiec-sierpień) tygodniowy przychód może być równy miesięcznemu czynszowi z najmu długoterminowego.
• Wymogi prawne: Zarówno Hiszpania, jak i Grecja wymagają uzyskania licencji turystycznej i rejestracji nieruchomości. Nowe przepisy w Hiszpanii (2025) wprowadzają dodatkowe wymogi, takie jak zgoda wspólnoty mieszkaniowej.
• Dla kogo: Dla inwestorów, których głównym celem jest maksymalizacja zysków i którzy posiadają nieruchomość w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji.

Najem długoterminowy w Hiszpanii i Grecji – stabilność i mniejsze ryzyko

Wynajem na okres od kilku miesięcy do kilku lat, dla rezydentów, studentów czy pracowników.

• Potencjał zarobkowy: Niższy, ale stabilny i przewidywalny. Nie ma wahań sezonowych.
• Wymogi prawne: Mniej skomplikowane niż przy najmie turystycznym. Kluczowe jest przygotowanie solidnej umowy najmu, zgodnej z lokalnym prawem.
• Dla kogo: Dla inwestorów ceniących stabilność, mniejsze zaangażowanie i minimalizację ryzyka.

Podatki od najmu w Hiszpanii i Grecji – co musisz wiedzieć jako nierezydent?

Jako właściciel nieruchomości z Polski (rezydent UE, ale nierezydent podatkowy w Hiszpanii/Grecji), masz obowiązek rozliczania dochodów z najmu w kraju, w którym znajduje się nieruchomość.

Podatki od wynajmu nieruchomości w Hiszpanii w 2025 roku

• Stawka podatku: Wynosi 19% od dochodu.
• Co można odliczyć? Od przychodu można odliczyć wszystkie udokumentowane koszty związane z wynajmem (amortyzacja, remonty, opłaty za media, prowizja zarządcy, odsetki od kredytu itp.).

Podatki od wynajmu nieruchomości w Grecji w 2025 roku

• Stawka podatku: Jest progresywna.
  • 15% dla rocznego dochodu do 12 000 €.
  • 35% dla dochodu od 12 001 € do 35 000 €.
  • 45% dla dochodu powyżej 35 000 €.

Sea and Homes – Twój partner w zarządzaniu i maksymalizacji zysków

W Sea and Homes rozumiemy, że zakup nieruchomości za granicą to dopiero początek drogi do sukcesu inwestycyjnego. Dlatego nasza usługa wykracza daleko poza samą transakcję.

• Rekomendujemy sprawdzonych partnerów: Współpracujemy z najlepszymi, lokalnymi firmami zarządzającymi najmem w Hiszpanii i Grecji, które gwarantują profesjonalną obsługę i maksymalizację Twoich zysków.
• Pomagamy w formalnościach: Asystujemy w procesie uzyskiwania licencji turystycznej i doradzamy w kwestiach podatkowych, łącząc Cię z renomowanymi kancelariami księgowymi.

Naszym celem jest zapewnienie Ci pełnego spokoju ducha i przekształcenie Twojej nieruchomości w prawdziwie pasywną, dochodową inwestycję.

Chcesz dowiedzieć się, jaki potencjał najmu ma Twoja wymarzona nieruchomość i jak możemy pomóc Ci nim zarządzać?

Skontaktuj się z naszymi ekspertami, aby otrzymać bezpłatną analizę rentowności!

Pomożemy Ci stworzyć strategię, która pozwoli Ci cieszyć się zyskami bez żadnego wysiłku.

FAQ (Najczęściej zadawane pytania)

Czy muszę zakładać firmę, aby wynajmować apartament w Hiszpanii?
Nie, nie jest to wymagane. Jako osoba fizyczna (obywatel UE) możesz legalnie wynajmować swoją nieruchomość i rozliczać podatki w Hiszpanii na podstawie numeru NIE.

Jak uzyskać licencję turystyczną w Grecji?
Należy zarejestrować nieruchomość w greckim systemie AADE (odpowiednik urzędu skarbowego). Proces ten można przeprowadzić online lub z pomocą księgowego. Po rejestracji otrzymasz numer AMA, który musisz umieszczać na wszystkich portalach rezerwacyjnych (np. Airbnb, Booking).

Czy firma zarządzająca zajmie się drobnymi naprawami?
Tak, to standard. Profesjonalne firmy mają własne zespoły techniczne („złota rączka”), które na bieżąco usuwają usterki, wymieniają żarówki czy naprawiają klimatyzację, dbając o to, by nieruchomość była zawsze gotowa na przyjęcie gości.

Kiedy najlepiej kupić nieruchomość, aby zacząć zarabiać w sezonie?
Jeśli celujesz w sezon letni (startujący w czerwcu), idealnym momentem na zakup jest jesień lub zima poprzedniego roku. Daje to czas na sfinalizowanie transakcji, ewentualne odświeżenie wnętrza, uzyskanie licencji i rozpoczęcie marketingu na portalach rezerwacyjnych.