Kto poda klucze Twoim gościom? Zarządzanie najmem za granicą w 2026: Mit dochodu pasywnego w Hiszpanii, Chorwacji i Dubaju
„Dochód pasywny” to najpopularniejsze hasło w broszurach deweloperskich. Obietnica jest kusząca: kupujesz apartament, pieniądze same wpływają na konto, a Ty pijesz kawę w Warszawie. W 2026 roku rzeczywistość wygląda jednak inaczej. Najem krótkoterminowy (Holiday Lettings) to nie inwestycja pasywna – to biznes w branży hotelarskiej, który działa 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu.
Jako specjaliści w Sea and Homes, widzimy to codziennie. Klienci kupują wymarzone apartamenty, a potem zderzają się z prozą życia: cieknącą spłuczką, zgubionymi kluczami o 2:00 w nocy i negatywnymi opiniami za „brudną fugę pod prysznicem”. Dziś analizujemy trzy modele zarządzania najmem: ryzykowną metodę „Zrób to Sam”, współpracę z lokalną agencją w Europie oraz bezobsługowy model hotelowy w Dubaju. Kto naprawdę zaopiekuje się Twoim gościem?
Metoda „Na Partyzanta” – historia Pana Krzysztofa
Zacznijmy od scenariusza, który odradzamy każdemu, kto nie mieszka na miejscu. Pan Krzysztof, nasz klient sprzed lat, postanowił zarządzać swoim apartamentem w Alicante zdalnie z Polski, by zaoszczędzić 20% prowizji agencji.
Zainstalował „inteligentny zamek” na kod, a sprzątaczkę znalazł na lokalnej grupie na Facebooku. System działał świetnie… przez dwa miesiące.
W szczycie lipca, o 1:00 w nocy, do apartamentu dotarła rodzina z trójką małych dzieci. Bateria w inteligentnym zamku padła (upał + sól morska). Kod nie działał. Pan Krzysztof w Polsce spał. Goście dzwonili 30 razy. Ostatecznie spędzili noc w drogim hotelu obok, a rano wystawili Panu Krzysztofowi druzgocącą opinię i zażądali zwrotu kosztów.
Tydzień później sprzątaczka „rzuciła pracę” przez WhatsAppa na godzinę przed przyjazdem kolejnych gości, zostawiając brudną pościel.
Wniosek: Zarządzanie zdalne to rosyjska ruletka. Oszczędność na prowizji szybko zamienia się w koszty awaryjne i stres.
Hiszpania i Chorwacja – ile kosztuje święty spokój?
W Europie Południowej dominującym modelem w 2026 roku jest współpraca z profesjonalną agencją zarządzającą (Property Management).
Na czym to polega? Oddajesz klucze firmie, która zajmuje się wszystkim: od marketingu (zdjęcia, cenniki), przez Check-in/Check-out, sprzątanie, pranie pościeli, aż po drobne naprawy.
Ile to kosztuje?
Klienci z Polski są często zaskoczeni stawkami.
- Prowizja: Standard rynkowy w Hiszpanii (Costa del Sol/Blanca) i Chorwacji to 20% – 25% od przychodu brutto (+ VAT od tej usługi).
- Sprzątanie: Często płatne dodatkowo przez gościa (Cleaning Fee), ale czasem pokrywane przez właściciela.
Czy to dużo? Tak. Ale w zamian kupujesz czas. Gdy w apartamencie zepsuje się klimatyzacja w niedzielę, to agencja szuka serwisanta, a nie Ty. Agencja weryfikuje też gości i pobiera kaucję na wypadek zniszczeń.
Dubaj – profesjonalizacja totalna
W Dubaju model „Zrób to Sam” praktycznie nie istnieje na rynku inwestycyjnym. Rynek zdominowany jest przez licencjonowanych operatorów Holiday Homes.
Tutaj standardy wyznacza DTCM (Departament Turystyki). Apartament musi spełniać rygorystyczne wymogi (od liczby łyżeczek po gaśnicę).
- Model: Podpisujesz umowę z operatorem na rok. Apartament jest włączany do ich „systemu hotelowego”.
- Koszty: Prowizje są podobne jak w Europie (15-25%), ale standard obsługi jest wyższy. Operatorzy często oferują własną pościel i kosmetyki hotelowe.
- Elastyczność: Jest mniejsza. Często nie możesz wstawić do mieszkania „swoich” mebli – wszystko musi być zgodne ze standardem operatora (tzw. furniture package).
Licencje Turystyczne – „Game Changer” 2026
To najważniejszy punkt tego artykułu. W 2026 roku nie wystarczy mieć mieszkania, by je wynajmować na doby.
- Hiszpania: Wiele miast (np. Sewilla, Malaga, Barcelona) wprowadziło strefy z zakazem wydawania nowych licencji turystycznych. Bez numeru licencji portale takie jak Airbnb czy Booking zablokują Twoje ogłoszenie. Co gorsza, Wspólnoty Mieszkaniowe mogą przegłosować zakaz najmu w danym budynku. Kupno mieszkania bez sprawdzenia statutu wspólnoty to ogromne ryzyko.
- Chorwacja: Wymagana jest „Kategoryzacja” (gwiazdki). Obiekt musi spełnić wymogi techniczne (np. odpowiednia wysokość sufitów, miejsca parkingowe).
- Dubaj: Każdy unit musi być zarejestrowany w systemie rządowym. „Szara strefa” jest surowo karana grzywnami rzędu kilkudziesięciu tysięcy dirhamów.
W Sea and Homes, zanim zaproponujemy Ci mieszkanie inwestycyjne, sprawdzamy, czy uzyskanie licencji jest w ogóle możliwe.
Porównanie Modeli Zarządzania 2026
| Cecha | Samodzielnie (DIY) | Agencja Lokalna (Hiszpania/Chorwacja) | Operator Hotelowy (Dubaj) |
|---|---|---|---|
| Twój Czas | Duży nakład (24/7 telefon pod ręką) | Minimalny (akceptacja kosztów) | Zerowy (pełen pasyw) |
| Koszt (Prowizja) | 0% (tylko koszty portali ~15%) | 20% – 25% (+VAT) | 15% – 25% |
| Kontrola nad gośćmi | Pełna (Ty decydujesz kogo wpuszczasz) | Średnia (Agencja decyduje) | Niska (Standard hotelowy) |
| Ryzyko prawne | Wysokie (Licencje, podatki) | Niskie (Agencja pilnuje prawa) | Niskie (Operator pilnuje) |
| Dochód Netto | Teoretycznie najwyższy | Stabilny, pomniejszony o prowizję | Stabilny, wysoki standard |
Czy „Gwarantowany Najem” istnieje?
Często pytacie o umowy z „gwarantowanym czynszem” (np. 5% rocznie na rękę, niezależnie od obłożenia).
W 2026 roku takie oferty są rzadsze i dotyczą głównie dużych resortów hotelowych lub akademików.
- Zaleta: Stały przelew, zero ryzyka pustostanu.
- Wada: Zazwyczaj niższy zwrot niż przy modelu rynkowym (operator bierze premię za ryzyko) i brak możliwości korzystania z apartamentu przez właściciela w sezonie.
Nasza rola: Łączymy Cię z najlepszymi
W Sea and Homes nie zarządzamy apartamentami (nie pierzemy pościeli), ale wiemy, kto robi to najlepiej.
Przy zakupie nieruchomości przekazujemy Ci kontakty do sprawdzonych, lokalnych partnerów:
- Polskojęzycznych agencji w Hiszpanii (dla Twojego komfortu).
- Renomowanych operatorów w Dubaju.
- Lokalnych zarządców w Chorwacji i Albanii.
Nie zostawiamy Cię z kluczami w ręku i pytaniem „co dalej?”.
Skontaktuj się z nami, aby poznać realne wyliczenia ROI uwzględniające koszty zarządzania w wybranej lokalizacji.
Dowiedz się więcej o biznesowej stronie najmu:
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy mogę korzystać z mieszkania, jeśli oddam je agencji?
Tak, większość umów z agencjami w Hiszpanii czy Chorwacji to umowy elastyczne. Możesz zablokować kalendarz na własny pobyt (np. 2 tygodnie w lipcu). Pamiętaj jednak, że rezygnujesz wtedy z najbardziej dochodowego okresu w roku, co wpłynie na Twój roczny zysk.
Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?
Za drobne naprawy wynikające z eksploatacji (np. przepalona żarówka, cieknący kran) płaci zazwyczaj właściciel, ale agencja organizuje naprawę i potrąca koszt z zysku. Za zniszczenia zawinione przez gościa (np. zbite lustro) płaci gość (z kaucji) lub ubezpieczenie (np. AirCover na Airbnb).
Czy muszę płacić podatek od najmu w Polsce?
Tak. Jako polski rezydent podatkowy musisz wykazać dochód z najmu zagranicznego w Polsce. Dzięki umowom o unikaniu podwójnego opodatkowania, zazwyczaj nie dopłacasz podatku (metoda wyłączenia), ale obowiązek sprawozdawczy istnieje. W kraju położenia nieruchomości (np. Hiszpania) również płacisz podatek (zazwyczaj pobierany przez agencję lub rozliczany kwartalnie).
Ile kosztuje sprzątanie apartamentu w Hiszpanii?
W 2026 roku stawki poszły w górę. Sprzątanie apartamentu 2-pokojowego z wymianą pościeli (pralnia) to koszt dla agencji rzędu 60-90 euro. Koszt ten jest zazwyczaj przerzucany na gościa jako „opłata serwisowa” przy rezerwacji, więc nie obciąża bezpośrednio Twojego portfela, ale wpływa na atrakcyjność ceny końcowej.
