Złota Wiza (Golden Visa) 2026: Który kraj UE oferuje najlepszą ścieżkę do rezydencji? Porównanie Hiszpanii, Grecji, Cypru i zmian w Portugalii
W 2026 roku zakup luksusowej nieruchomości za granicą to już nie tylko inwestycja w słońce i styl życia, ale strategiczna decyzja o globalnej mobilności i bezpieczeństwie kapitału. Programy „Złotej Wizy” (Golden Visa), oferujące prawo stałego pobytu (a docelowo obywatelstwo) w Unii Europejskiej w zamian za inwestycję, stały się kluczowym narzędziem dla zamożnych inwestorów. Jednak ostatnie lata przyniosły chaos: Portugalia drastycznie zreformowała swój program, a Grecja i Hiszpania podniosły progi wejścia.
Jako specjaliści od nieruchomości Sea and Homes, nasz szczegółowy przewodnik analizuje, który kraj UE oferuje w 2026 roku realnie najlepsze, najszybsze i najbardziej opłacalne warunki. Porównujemy cztery kluczowe jurysdykcje: stabilną Hiszpanię, dynamiczną Grecję, biznesowy Cypr oraz Portugalię po reformach.
Portugalia 2026: Koniec Złotej Wizy przez nieruchomości i chaos po reformie NHR
Przez lata nieruchomości w Portugalii były numerem jeden dla globalnych inwestorów dzięki połączeniu Złotej Wizy i raju podatkowego NHR (Niezwykły Rezydent Podatkowy). W 2026 roku sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
Rząd Portugalii zakończył program Golden Visa w opcji zakupu nieruchomości. Jednocześnie drastycznie zreformowano (ograniczono) program NHR. Te decyzje wywołały na rynku chaos. Z naszego doświadczenia wynika, że wielu inwestorów, którzy wcześniej celowali w Lizbonę czy Algarve, teraz przekierowuje swój kapitał do innych krajów UE. Portugalia, choć wciąż oferuje wspaniałą jakość życia, straciła swój główny magnes inwestycyjny dla nowych rezydentów.
Hiszpania: Stabilny i przewidywalny wybór premium
Nieruchomości w Hiszpanii oferują najbardziej ugruntowany i stabilny program Golden Visa, choć jest on jednym z najdroższych.
Warunki programu Golden Visa w Hiszpanii
- Minimalna Inwestycja: €500 000 (plus podatki i koszty transakcyjne, łącznie ok. 10-14%).
- Wymagania: Inwestycja musi być wolna od obciążeń (kredytu) do kwoty €500 000. Można kupić jedną lub kilka nieruchomości, aby osiągnąć ten próg.
- Proces: Proces jest transparentny i uregulowany. Wiza daje prawo do życia i pracy w Hiszpanii oraz swobodnego podróżowania po strefie Schengen.
- Wyzwanie: Wysoki próg wejścia. Hiszpania nie oferuje specjalnych ulg podatkowych powiązanych z tą wizą (w przeciwieństwie do Cypru).
Zakup domu na Costa del Sol za €500 000+ jest postrzegany jako bezpieczna, choć kosztowna, lokata kapitału w stabilnej jurysdykcji UE z doskonałą infrastrukturą medyczną.
Grecja: Zróżnicowane progi i ulgi dla cyfrowych nomadów
Nieruchomości w Grecji stały się bardzo atrakcyjne po reformach w Portugalii, ale Grecja również skomplikowała swój system, wprowadzając zróżnicowane progi.
Warunki programu Golden Visa w Grecji
- Minimalna Inwestycja (Standard): €250 000. Jest to wciąż jeden z najniższych progów w Europie.
- Podwyższony Próg: W popularnych lokalizacjach (jak Ateny, Saloniki, Mykonos, Santorini i niektóre inne wyspy) próg został podniesiony do €500 000 (a lokalnie nawet do €800 000).
- Wyzwanie: Inwestor musi dokładnie wiedzieć, jaki próg obowiązuje w danej gminie. Rynek grecki ma też wysokie koszty transakcyjne (do 15%) i wymaga obowiązkowego audytu technicznego (inżyniera lądowego), co podnosi koszty wejścia.
- Alternatywa: Grecja oferuje też atrakcyjną Digital Nomad Visa z ulgami podatkowymi (50% zwolnienia z podatku przez 7 lat), co jest świetną opcją dla osób pracujących zdalnie.
Apartamenty na Krecie (gdzie próg €250 000 wciąż obowiązuje w wielu miejscach) stały się bardzo popularne jako alternatywa dla drogich Aten.
Cypr: „Cichy wygrany” reform i raj podatkowy Non-Dom
Po chaosie w Portugalii, Cypr stał się „cichym wygranym” w walce o globalny kapitał. Oferuje idealne połączenie stosunkowo niskiego progu wejścia, bezpieczeństwa UE i najlepszego systemu podatkowego.
Warunki programu Golden Visa (Rezydencja Stała) na Cyprze
- Minimalna Inwestycja: €300 000 (plus VAT) w nową nieruchomość od dewelopera.
- Wymagania: Należy również udokumentować stały dochód z zagranicy i złożyć depozyt w cypryjskim banku.
- Proces: Z naszego doświadczenia wynika, że program Golden Visa na Cyprze jest obecnie najszybszą i najbardziej przewidywalną ścieżką do rezydencji stałej w UE (często proces zajmuje tylko 2-3 miesiące).
Kluczowa zaleta: Status Non-Dom
Największą przewagą Cypru nie jest sama wiza, ale połączenie jej ze statusem Non-Dom (Non-Domicile).
- Ulgi podatkowe: Nowi rezydenci (którzy uzyskali status Non-Dom) są całkowicie zwolnieni z podatku od dochodów pasywnych przez 17 lat. Oznacza to 0% podatku od dywidend, 0% od odsetek i 0% od zysków kapitałowych ze sprzedaży akcji (zyski ze sprzedaży nieruchomości na Cyprze są opodatkowane).
- Wniosek: Dla przedsiębiorcy lub inwestora żyjącego z dywidend, zakup nieruchomości w Limassol lub Pafos to najlepsza strategia optymalizacji podatkowej w całej UE.
Porównanie programów Golden Visa (Nieruchomości) w 2026 roku
| Kraj | Minimalny Próg Inwestycji (EUR) | Status Prawny | Kluczowa Korzyść Podatkowa | Czas Procesu |
|---|---|---|---|---|
| Hiszpania | €500 000 | UE / Euro | Brak specjalnych ulg (standardowy CGT) | Średni (3-6 mies.) |
| Grecja | €250 000 / €500 000+ (zależne od strefy) | UE / Euro | Ulgi dla Digital Nomads (nie Golden Visa) | Średni (3-6 mies.) |
| Cypr | €300 000 (nowe budownictwo) | UE / Euro | Status Non-Dom (0% od dywidend) | Szybki (2-3 mies.) |
| Portugalia | Program przez nieruchomości ZAMKNIĘTY | UE / Euro | Reforma NHR (ulgi ograniczone) | N/A |
Podsumowanie: Którą Złotą Wizę wybrać?
Wybór zależy od Twojego kapitału i celu:
- Hiszpania: Wybór dla tych, którzy dysponują budżetem powyżej €500 000 i cenią stabilność, infrastrukturę (medyczną, lotniska) oraz płynność rynku premium.
- Grecja: Wybór dla tych, którzy szukają najniższego progu wejścia (€250 000) i są gotowi zainwestować w mniej popularnych regionach (np. Kreta), akceptując wyższe koszty transakcyjne i biurokrację.
- Cypr: Najlepszy, strategiczny wybór dla przedsiębiorców i inwestorów pasywnych. Próg €300 000 połączony ze statusem Non-Dom (0% podatku od dywidend) czyni go bezkonkurencyjnym hubem biznesowym w UE.
- Często spotykamy się z dylematem: serce czy portfel? Ostatnio doradzaliśmy inwestorowi, który był emocjonalnie związany z wizją życia w Hiszpanii, ceniąc tamtejszą kulturę i klimat. Jednak po przeprowadzeniu szczegółowej symulacji podatkowej z naszymi ekspertami, twarde dane zwyciężyły. Okazało się, że oszczędności wynikające z cypryjskiego statusu Non-Dom – a konkretnie 0% podatku od dywidend – są tak znaczące, że w perspektywie kilku lat pokryją koszt zakupu nowej nieruchomości. Klient podjął strategiczną decyzję: wybrał Cypr jako centrum rezydencji podatkowej, uznając, że efektywność finansowa i ochrona kapitału są w tym momencie warte więcej niż hiszpański styl życia, który ostatecznie będzie mógł swobodnie finansować z zaoszczędzonych środków podatkowych.
Często spotykamy się z dylematem: serce czy portfel? Ostatnio doradzaliśmy inwestorowi, który był emocjonalnie związany z wizją życia w Hiszpanii, ceniąc tamtejszą kulturę i klimat. Jednak po przeprowadzeniu szczegółowej symulacji podatkowej z naszymi ekspertami, twarde dane zwyciężyły. Okazało się, że oszczędności wynikające z cypryjskiego statusu Non-Dom – a konkretnie 0% podatku od dywidend – są tak znaczące, że w perspektywie kilku lat pokryją koszt zakupu nowej nieruchomości. Klient podjął strategiczną decyzję: wybrał Cypr jako centrum rezydencji podatkowej, uznając, że efektywność finansowa i ochrona kapitału są w tym momencie warte więcej niż hiszpański styl życia, który ostatecznie będzie mógł swobodnie finansować z zaoszczędzonych środków podatkowych.
Nasza praca jako specjalistów polega na audycie tych programów. Pomagamy wybrać nie tylko nieruchomość, ale także jurysdykcję, która najlepiej zabezpieczy Twój kapitał i zoptymalizuje podatki.
Jeśli rozważasz zakup luksusowej nieruchomości w celu uzyskania rezydencji UE, skontaktuj się z naszym zespołem ekspertów Sea and Homes. Zapewniamy pełne wsparcie w audycie prawnym, podatkowym i procesie aplikacyjnym Golden Visa. Zobacz nasze analizy na LinkedIn Michał Wójcik i Instagram Sea and Homes. Doradztwo zaczynamy od: zakupu nieruchomości w Hiszpanii, apartamentu w Grecji lub nieruchomości na Cyprze.
FAQ (Najczęściej zadawane pytania)
Czy program Golden Visa w Portugalii został całkowicie zamknięty?
Nie, program wciąż istnieje, ale opcja uzyskania wizy poprzez zakup nieruchomości mieszkalnej została zamknięta. Można ją nadal uzyskać np. poprzez inwestycje w fundusze lub renowację dziedzictwa kulturowego.
Jaka jest największa zaleta cypryjskiej Golden Visa?
Największą zaletą jest połączenie szybkiej ścieżki do rezydencji stałej (min. €300 000) z możliwością uzyskania statusu Non-Dom, który oferuje 0% podatku od dochodów pasywnych (dywidendy, odsetki) przez 17 lat.
Czy próg €500 000 w Hiszpanii obejmuje podatki?
Nie. Próg €500 000 to cena netto nieruchomości. Dodatkowo, kupujący musi pokryć koszty transakcyjne (ok. 10-14%), czyli realny wydatek to ok. €550 000 – €570 000.
