Inwestycja w nieruchomości w Chorwacji 2026: Gdzie wyższe ROI? Porównanie Splitu vs. Puli

Chorwacja, po wejściu do strefy Euro, stała się jednym z najgorętszych rynków inwestycji w nieruchomości w Europie. Ale gdzie dokładnie ulokować kapitał, aby pracował on najefektywniej? Czy postawić na pulsującą życiem, znaną na całym świecie stolicę Dalmacji – Split, gwarantującą stały napływ turystów? Czy może wybrać Pulę, historyczną stolicę Istrii, oferującą niższy próg wejścia i potencjalnie wyższy wzrost wartości?

W tym szczegółowym porównaniu inwestycyjnym na 2026 rok, opartym na najnowszych danych rynkowych, przeanalizujemy oba miasta. Zestawimy realne ceny nieruchomości w Chorwacji, stopy zwrotu z najmu (ROI), potencjał wzrostu wartości kapitału i płynność rynku. To przewodnik dla świadomych inwestorów, którzy chcą podjąć decyzję opartą na liczbach i wybrać najlepszą strategię dla swojego portfela.

Jakie są rynki nieruchomości: Split (Dalmacja) vs. Pula (Istria) w 2026 roku – analiza porównawcza?

Choć oba miasta leżą nad Adriatykiem, reprezentują zupełnie inne profile inwestycyjne.

Analiza rynku nieruchomości w Splicie – czy inwestycja w Dalmacji to pewny zysk?

Split, drugie co do wielkości miasto Chorwacji i serce Dalmacji, to globalna marka turystyczna. Pałac Dioklecjana (UNESCO), tętniąca życiem Riva i bliskość rajskich wysp (Hvar, Brač) gwarantują ogromny, stały napływ turystów.

• Charakter rynku: Rynek premium, bardzo dojrzały i niezwykle płynny. Dominują tu apartamenty na wynajem krótkoterminowy, zarówno w historycznych kamienicach, jak i nowoczesnych budynkach.
• Ceny: To jeden z najdroższych rynków w Chorwacji. Średnia cena za metr kwadratowy w atrakcyjnych lokalizacjach (np. blisko centrum lub plaży Bačvice) wynosi 4,500 – 5,500 €. Nowoczesny apartament w Splicie z 2 sypialniami to wydatek rzędu 350,000 – 500,000 €.

Przewodnik po rynku nieruchomości w Puli – jaki potencjał ma inwestycja na Istrii?

Pula, największe miasto Istrii, słynące z rzymskiego amfiteatru, jest ważnym ośrodkiem gospodarczym i turystycznym regionu. Bliskość Włoch i Słowenii oraz międzynarodowe lotnisko przyciągają inwestorów.

• Charakter rynku: Rynek bardziej zróżnicowany, z większym udziałem rynku lokalnego i niższymi cenami niż w Splicie. Potencjał najmu jest wysoki, ale sezon jest nieco krótszy niż w Dalmacji.
• Ceny: Znacznie bardziej przystępne. Średnia cena za metr kwadratowy w Puli to ok. 2,800 – 3,500 €. Nowy apartament w Puli o podobnym standardzie co w Splicie można kupić za 200,000 – 300,000 €. To niemal 40% taniej!

Jakie jest ROI z najmu w Chorwacji: Gdzie wyższa stopa zwrotu – w Splicie czy Puli?

Stopa zwrotu z inwestycji (ROI) to kluczowy wskaźnik dla inwestora.

Jakie jest realne ROI z wynajmu apartamentu w Splicie w 2026 roku?

Dzięki ogromnej popularności i długiemu sezonowi, Split oferuje bardzo dobre, stabilne zyski z najmu krótkoterminowego.

• Realne ROI: Po uwzględnieniu wysokich cen zakupu i kosztów zarządzania, realna stopa zwrotu netto oscyluje w granicach 4-6% rocznie. Wynajem długoterminowy jest mniej popularny i oferuje niższe ROI (3-4%).

Jaka jest rentowność najmu w Puli – czy niższa cena zakupu oznacza wyższe ROI?

Niższy próg wejścia w Puli ma bezpośrednie przełożenie na wyższe procentowe ROI, mimo nieco krótszego sezonu.

• Realne ROI: Inwestorzy mogą liczyć na stopę zwrotu netto z najmu krótkoterminowego na poziomie 5-7% rocznie. Rynek najmu długoterminowego jest tu również bardziej rozwinięty niż w Splicie (ze względu na charakter miasta), oferując stabilne 4-5% ROI.

Wniosek: Jeśli Twoim celem jest jak najwyższa procentowa stopa zwrotu (ROI), Pula oferuje bardziej atrakcyjne warunki dzięki niższym cenom zakupu.

Potencjał wzrostu wartości kapitału: Które miasto Chorwacji zyska więcej na wartości?

Czy inwestycja w nieruchomości w Splicie to gwarancja stabilnego wzrostu?

Split to rynek „blue chip”. Jego globalna rozpoznawalność i ograniczona podaż gwarantują stabilny, choć umiarkowany wzrost wartości kapitału. Nie należy tu oczekiwać spektakularnych skoków, ale pewnej, bezpiecznej aprecjacji na poziomie 3-5% rocznie.

Pula jako rynek wzrostowy – jakie są prognozy dla Istrii i jej stolicy?

Pula i cała Istria, dzięki bliskości Europy Zachodniej i rosnącym inwestycjom, mają większy potencjał dynamicznego wzrostu. Ceny wciąż nadrabiają dystans do Dalmacji. Analitycy prognozują, że w perspektywie 5-10 lat wzrost wartości nieruchomości w Puli może być szybszy niż w Splicie, sięgając 5-7% rocznie.

Wniosek: Jeśli polujesz na wyższy wzrost wartości kapitału, Pula wydaje się mieć większy potencjał w średnim i długim terminie.

Sezonowość i płynność rynku: Gdzie łatwiej wynająć i sprzedać nieruchomość w Chorwacji?

• Split:
  • Sezonowość: Bardzo długi sezon turystyczny (od kwietnia do października), a dzięki statusowi dużego miasta, rynek najmu (zwłaszcza krótkoterminowego) funkcjonuje w pewnym stopniu przez cały rok.
  • Płynność: Bardzo wysoka. Sprzedaż apartamentu w Splicie jest stosunkowo szybka ze względu na ogromny popyt.
• Pula:
  • Sezonowość: Sezon turystyczny jest nieco krótszy (od maja do września). Poza sezonem miasto żyje swoim rytmem, ale popyt na wynajem krótkoterminowy znacząco spada.
  • Płynność: Dobra, ale niższa niż w Splicie. Rynek jest mniejszy, a sprzedaż może zająć nieco więcej czasu.

Podsumowanie inwestycyjne: Split vs. Pula – którą lokalizację w Chorwacji wybrać w 2026?

Cecha	Split (Dalmacja)	Pula (Istria)
Główny atut	Stabilność i płynność	Wyższe ROI i potencjał wzrostu
Próg wejścia	Wysoki (od 350k €)	Średni (od 200k €)
ROI z najmu (netto)	4-6%	5-7%
Potencjał wzrostu	Umiarkowany (3-5%)	Wyższy (5-7%)
Sezonowość	Długi sezon, miasto całoroczne	Krótszy sezon
Profil inwestora	Ceniący bezpieczeństwo	Szukający wyższych zysków

Werdykt:

• Wybierz Split, jeśli: Dysponujesz większym kapitałem, Twoim priorytetem jest maksymalne bezpieczeństwo, stabilny dochód i wysoka płynność inwestycji. Chcesz postawić na sprawdzoną, globalną markę.
• Wybierz Pulę, jeśli: Jesteś inteligentnym inwestorem szukającym wyższej stopy zwrotu (ROI) i większego potencjału wzrostu wartości kapitału. Dysponujesz mniejszym budżetem i akceptujesz nieco większą sezonowość rynku.

Jak Sea and Homes jako Agent Kupującego pomaga wybrać najlepszą inwestycję w Chorwacji?

Wybór między Splitem a Pulą to strategiczna decyzja inwestycyjna. W Sea and Homes działamy jako Twój niezależny doradca ds. nieruchomości. Naszym celem nie jest sprzedaż jakiejkolwiek oferty, ale znalezienie nieruchomości w Chorwacji, która idealnie pasuje do Twojego profilu inwestycyjnego i celów finansowych. Znamy oba te rynki i obiektywnie przedstawimy Ci ich potencjał i ryzyka. Chcesz zobaczyć, jak analizujemy rynek chorwacki? Sprawdź nasz kanał YouTube i poznaj naszego założyciela, Michała Wójcik.

Chcesz porozmawiać o tym, czy dla Twojego portfela lepszy będzie Split, czy Pula?

Skontaktuj się z naszymi ekspertami od rynku chorwackiego!

Pomożemy Ci podjąć najmądrzejszą decyzję i zbudować dochodowy portfel nieruchomości na Adriatyku.

FAQ (Najczęściej Zadawane Pytania)

Pytanie: Czy wejście do strefy Euro ułatwiło inwestowanie w Chorwacji?

Odpowiedź: Tak, znacząco. Wyeliminowało ryzyko kursowe, obniżyło koszty transakcyjne i uczyniło rynek bardziej transparentnym dla zagranicznych inwestorów.

Pytanie: Jakie są główne podatki od najmu w Chorwacji dla nierezydenta?

Odpowiedź: Dochody z najmu są opodatkowane stawką ryczałtową (zależną od liczby łóżek, jeśli wynajmujesz turystom) lub według skali progresywnej (10% i 15% plus lokalne dopłaty) po odliczeniu kosztów. System jest stosunkowo prosty i korzystny.

Pytanie: Czy Istria jest lepiej skomunikowana z Polską niż Dalmacja?

Odpowiedź: Samochodem – zdecydowanie tak. Dojazd na Istrię jest o kilka godzin krótszy. Lotniczo – oba regiony mają międzynarodowe lotniska (Split i Pula) z dobrymi połączeniami z Polski, zwłaszcza w sezonie letnim.