Dziedziczenie nieruchomości za granicą 2026: Jakie prawo obowiązuje w Hiszpanii, Włoszech i Grecji? Przewodnik dla Polaków

Zakup wymarzonego domu w Hiszpanii, Włoszech czy Grecji to często inwestycja na pokolenia. Jednak niewielu właścicieli zastanawia się nad tym, co stanie się z ich zagraniczną nieruchomością po ich śmierci. Jakie prawo będzie miało zastosowanie? Czy polscy spadkobiercy będą musieli zmierzyć się ze skomplikowanymi procedurami i wysokimi podatkami w obcym kraju? Kwestia dziedziczenia to jeden z najważniejszych, a jednocześnie najbardziej zaniedbywanych aspektów posiadania nieruchomości za granicą.

W tym kompletnym przewodniku prawnym na 2026 rok, rozwiejemy wszelkie wątpliwości. Wyjaśnimy, które prawo – polskie czy lokalne – reguluje dziedziczenie. Porównamy kluczowe zasady prawa spadkowego i podatki od spadków w Hiszpanii, Włoszech i Grecji. Pokażemy również, jak Sea and Homes jako Agent Kupującego pomaga zabezpieczyć interesy Twojej rodziny na przyszłość.

Jakie prawo reguluje dziedziczenie nieruchomości za granicą przez Polaków? Kluczowe Rozporządzenie UE

Od 2015 roku w Unii Europejskiej (z wyjątkiem Danii i Irlandii) obowiązuje Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 650/2012 w sprawie spadków. Wprowadziło ono rewolucyjną zasadę:

• Prawo miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy: Co do zasady, do całości spadku (w tym nieruchomości położonych w różnych krajach UE) stosuje się prawo państwa, w którym zmarły miał miejsce zwykłego pobytu w chwili śmierci. Oznacza to, że jeśli Polak mieszkający na stałe w Polsce umrze, pozostawiając apartament w Hiszpanii, to dziedziczenie tego apartamentu będzie podlegało prawu polskiemu.
• Możliwość wyboru prawa: Spadkodawca może jednak w testamencie dokonać wyboru prawa państwa swojego obywatelstwa jako prawa właściwego dla dziedziczenia po nim. Polak mieszkający na stałe w Hiszpanii może więc zastrzec, że chce, aby jego spadek (w tym hiszpańska willa) był dziedziczony według prawa polskiego.

Ważne: Rozporządzenie dotyczy tylko tego, KTO dziedziczy i W JAKICH UDZIAŁACH. Kwestie podatkowe zawsze podlegają prawu kraju, w którym znajduje się nieruchomość.

Porównanie prawa spadkowego: Jak wygląda dziedziczenie ustawowe i testamentowe w Hiszpanii, Włoszech i Grecji?

Chociaż dzięki rozporządzeniu często stosuje się prawo polskie, warto znać podstawowe zasady lokalne, zwłaszcza jeśli rozważamy wybór prawa lub zamieszkanie na stałe za granicą. Wszystkie te kraje, podobnie jak Polska, znają instytucję dziedziczenia ustawowego (gdy nie ma testamentu) i testamentowego, a także chronią najbliższą rodzinę poprzez zachowek (choć jego zasady mogą się różnić).

Jakie są zasady dziedziczenia nieruchomości w Hiszpanii?

• Duże różnice regionalne: Hiszpania ma skomplikowany system, gdyż obok prawa krajowego obowiązują prawa regionalne (derechos forales) w niektórych wspólnotach autonomicznych.
• Dziedziczenie ustawowe: W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i zstępni, następnie wstępni (rodzice), a dopiero potem małżonek.
• Zachowek (legítima): Jest bardzo wysoki i wynosi aż 2/3 spadku dla dzieci.

Jak wygląda dziedziczenie domu we Włoszech?

• Dziedziczenie ustawowe: Podobnie jak w Polsce – dzieci i małżonek dziedziczą w pierwszej kolejności.
• Zachowek (legittima): Również jest wysoki i gwarantuje określoną część spadku dla najbliższej rodziny (małżonka, dzieci, rodziców), nawet jeśli zostali pominięci w testamencie.

Jakie prawo spadkowe obowiązuje przy dziedziczeniu nieruchomości w Grecji?

• Dziedziczenie ustawowe: Dzieci i małżonek dziedziczą w pierwszej kolejności.
• Zachowek (nomimi moira): Wynosi połowę tego, co dany spadkobierca otrzymałby przy dziedziczeniu ustawowym.

Podatki od spadków i darowizn: Gdzie zapłacimy najwięcej za odziedziczoną nieruchomość?

To kluczowy i często najbardziej bolesny aspekt dziedziczenia za granicą. Podatki te płaci się zawsze według prawa kraju, w którym znajduje się nieruchomość.

Jak wysoki jest podatek od spadku w Hiszpanii i od czego zależy?

Hiszpania ma jeden z najwyższych i najbardziej skomplikowanych systemów podatku od spadków (ISD) w Europie.

• Stawki progresywne: Wynoszą od 7,65% do 34%.
• Współczynniki korygujące: Do stawki bazowej stosuje się mnożniki (od 1,0 do 2,4) zależne od stopnia pokrewieństwa i posiadanego wcześniej majątku spadkobiercy. W rezultacie maksymalna stawka może sięgnąć nawet 81,6%!
• Różnice regionalne: Każda wspólnota autonomiczna ma własne ulgi i zwolnienia. W niektórych regionach (np. Andaluzja, Madryt) najbliższa rodzina (małżonek, dzieci) jest praktycznie zwolniona z podatku do kwoty 1 miliona euro, podczas gdy w innych (np. Wspólnota Walencka) ulgi są znacznie niższe.

Case Study z życia wzięte: Kilka miesięcy temu zgłosiła się do nas rodzina z Warszawy, która otrzymała w spadku nieruchomość w Hiszpanii (region o mniej korzystnych ulgach). Prawo spadkowe w Hiszpanii jest specyficzne – odziedziczona nieruchomość może kosztować nawet ponad 30% podatku. Niestety, rodzina nie posiadała wystarczających środków na opłacenie tak wysokich podatków. Dzięki szybkiej interwencji naszej współpracującej kancelarii prawnej i naszej pomocy w znalezieniu kupca, udało się sprzedać nieruchomość i uregulować zobowiązania. Jak podkreśla Michał Wójcik z Sea and Homes, ta historia pokazuje, jak kluczowe jest wcześniejsze planowanie spadkowe i zrozumienie lokalnych przepisów podatkowych.

Jakie są podatki od spadków i darowizn we Włoszech?

System włoski jest znacznie prostszy i bardziej korzystny niż hiszpański.

• Wysokie kwoty wolne: Małżonek i dzieci dziedziczą bez podatku do kwoty 1 miliona euro na osobę.
• Niskie stawki: Powyżej kwoty wolnej, stawki dla najbliższej rodziny wynoszą tylko 4%. Dla rodzeństwa stawka to 6% (kwota wolna 100 000 €), a dla dalszej rodziny 8%.

Jak opodatkowane jest dziedziczenie nieruchomości w Grecji?

System grecki jest również stosunkowo korzystny dla najbliższej rodziny.

• Wysokie kwoty wolne: Najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, rodzice) korzysta z wysokich kwot wolnych od podatku (np. 150 000 € na dziecko).
• Niskie stawki progresywne: Powyżej kwoty wolnej, stawki dla najbliższej rodziny wynoszą od 1% do 10%.

Jak przygotować się na dziedziczenie nieruchomości za granicą? Praktyczne porady

• Sporządź testament: Nawet jeśli prawo miejsca pobytu (np. polskie) wydaje się korzystne, warto sporządzić testament, w którym dokonasz wyboru prawa (np. polskiego) i precyzyjnie określisz, kto ma dziedziczyć. Testament powinien być zgodny z formą wymaganą przez prawo lokalne lub polskie.
• Zaplanuj kwestie podatkowe: Zastanów się, jak Twoi spadkobiercy poradzą sobie z ewentualnym podatkiem spadkowym. W krajach o wysokich podatkach (jak Hiszpania) warto rozważyć wcześniejsze darowizny lub założenie odpowiedniej struktury prawnej.
• Poinformuj rodzinę: Upewnij się, że Twoi bliscy wiedzą o istnieniu zagranicznej nieruchomości i posiadają kopie najważniejszych dokumentów (akt własności, testament).

Jak Sea and Homes jako Niezależny Doradca pomaga w planowaniu spadkowym?

W Sea and Homes działamy jako Twój niezależny doradca na każdym etapie – od bezpiecznego zakupu nieruchomości, po planowanie jej przyszłości.

• Świadomość prawna: Informujemy Cię o potencjalnych konsekwencjach spadkowych i podatkowych już na etapie zakupu.
• Współpraca z ekspertami: Łączymy Cię z najlepszymi, lokalnymi prawnikami specjalizującymi się w prawie spadkowym i podatkowym, którzy pomogą Ci przygotować testament i zaplanować optymalną strategię sukcesji. Chcesz dowiedzieć się więcej o naszym podejściu? Sprawdź nasz kanał YouTube i profil Facebook założyciela, Michała Wójcika. Obserwuj nas też na Instagramie.

Chcesz mieć pewność, że Twoja zagraniczna nieruchomość będzie bezpiecznym dziedzictwem dla Twojej rodziny, a nie źródłem problemów?

Skontaktuj się z nami, aby porozmawiać o planowaniu spadkowym i zabezpieczeniu Twojej inwestycji!

Pomożemy Ci zadbać o przyszłość Twojego majątku.

FAQ (Najczęściej Zadawane Pytania)

Pytanie: Czy testament sporządzony w Polsce jest ważny za granicą?

Odpowiedź: Tak, testament sporządzony zgodnie z polskim prawem (np. własnoręczny lub notarialny) jest co do zasady ważny w innych krajach UE. Warto jednak rozważyć sporządzenie testamentu również w kraju położenia nieruchomości, zgodnie z lokalną formą, co może przyspieszyć procedurę spadkową.

Pytanie: Co to jest Europejskie Poświadczenie Spadkowe (EPS)?

Odpowiedź: To dokument wydawany przez sąd lub notariusza w kraju UE, który pozwala spadkobiercom w prosty sposób udowodnić swoje prawa do spadku (w tym do nieruchomości) we wszystkich innych krajach UE, bez konieczności przeprowadzania osobnych postępowań.

Pytanie: Czy muszę zapłacić podatek od spadku zarówno w Polsce, jak i za granicą?

Odpowiedź: Większość krajów, w tym Polska, Hiszpania, Włochy i Grecja, ma podpisane umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie spadków. Zazwyczaj podatek płaci się w kraju położenia nieruchomości, a w Polsce można go zaliczyć na poczet ewentualnego polskiego podatku (który dla najbliższej rodziny i tak wynosi 0% po spełnieniu warunków).