Rynek pierwotny czy wtórny w Omanie? VAT, ceny i nowe prawo 79/2025 w 2026 roku

Pierwsza sprzedaż nowego mieszkania w Omanie jest objęta 5% VAT, a każda kolejna odsprzedaż tej samej nieruchomości — zero. Przy zakupie za 300 000 USD to różnica 15 000 USD, o której większość inwestorów dowiaduje się już w trakcie transakcji, nie przed nią. Jako Agent Kupującego prowadzący transakcje w Omanie regularnie słyszę to samo pytanie: „kupić mieszkanie w budowie, czy gotowe z drugiej ręki?”. Odpowiedź zmieniła się częściowo w marcu 2026 roku, kiedy w życie wszedł nowy, jednolity omański Prawo Regulujące Rynek Nieruchomości (Royal Decree 79/2025) — i to właśnie na jego tle warto dziś porównywać obie ścieżki zakupu. W tym artykule rozkładam na czynniki pierwsze różnice w VAT, cenie, planie płatności, ryzyku i płynności rynku wtórnego między rynkiem pierwotnym (off-plan) a wtórnym w Omanie.

Czym różni się zakup na rynku pierwotnym od rynku wtórnego w Omanie?

Rynek pierwotny w Omanie to zakup jednostki wciąż w budowie, bezpośrednio od dewelopera, na podstawie umowy przedwstępnej (Sale and Purchase Agreement, SPA) i harmonogramu płatności rozłożonego na etapy budowy. Rynek wtórny to zakup już wybudowanej, zarejestrowanej nieruchomości od jej obecnego właściciela — z przeniesieniem tytułu własności (Title Deed) właściwie od razu po podpisaniu umowy i uregulowaniu płatności. Różnica nie ogranicza się do „gotowe kontra w budowie” — zmienia się też strona transakcji (deweloper kontra osoba prywatna), struktura kosztów, moment, w którym można zacząć wynajmować, oraz to, ile realnie masz do negocjacji. W praktyce doradzam klientom traktować to jako dwie osobne strategie inwestycyjne, nie dwa warianty tej samej decyzji.

Ile VAT zapłacisz, kupując nowe mieszkanie, a ile przy odsprzedaży?

Zgodnie z przewodnikiem VAT dla sektora nieruchomości wydanym przez Omańskie Urząd Podatkowy (Oman Tax Authority), pierwsza sprzedaż nieruchomości mieszkalnej przez dewelopera — tzw. „first supply” — jest opodatkowana standardową stawką 5% VAT, natomiast każda kolejna odsprzedaż tej samej nieruchomości jest z VAT zwolniona. Innymi słowy: kupując mieszkanie na rynku pierwotnym (off-plan albo nowe, nigdy wcześniej niesprzedane), płacisz 5% VAT wliczone w cenę zakupu od dewelopera; kupując tę samą jednostkę rok później na rynku wtórnym — nie płacisz VAT wcale. Przy nieruchomości wartej 300 000 USD to różnica rzędu 15 000 USD. Co istotne, VAT od wynajmu nieruchomości mieszkalnej osoby prywatnej pozostaje zwolniony niezależnie od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego — pisałem o tym szerzej w artykule o podatkach od nieruchomości w Omanie. Dla nieruchomości komercyjnych i mieszanych (część mieszkalna plus część komercyjna w jednym budynku) stawka VAT liczona jest odrębnie dla każdej części — to szczegół, który regularnie sprawdzam z klientami kupującymi jednostki w kompleksach z lokalami usługowymi na parterze.

Jak wygląda plan płatności przy zakupie na rynku pierwotnym?

Standardowy plan płatności off-plan w Omanie zaczyna się od 10-20% wartości nieruchomości płatnych przy podpisaniu umowy SPA, a resztę rozkłada na transze powiązane z etapami budowy — nie z kalendarzem. Oznacza to, że kolejna płatność jest wymagana dopiero po potwierdzeniu przez niezależnego konsultanta projektu, że dany etap prac został faktycznie wykonany, a nie automatycznie co kwartał. Harmonogramy różnią się istotnie między projektami i są jednym z najbardziej negocjowalnych elementów całej umowy — zawsze proszę klientów, by zanim podpiszą rezerwację, poprosili o pisemny harmonogram powiązany z konkretnymi kamieniami milowymi budowy, a nie ogólnikowe „płatności kwartalne”. Na rynku wtórnym tego rozłożenia po prostu nie ma: płacisz całość (albo wkład własny plus kredyt) jednorazowo, zwykle w ciągu kilku tygodni od podpisania umowy — pisałem o finansowaniu zakupu w artykule o kredycie hipotecznym na nieruchomość w Omanie dla obcokrajowców.

Kryterium	Rynek pierwotny (off-plan)	Rynek wtórny (odsprzedaż)	Komentarz Agenta Kupującego
VAT	5% (pierwsza sprzedaż przez dewelopera)	Zwolniona	Na nieruchomości za 300 000 USD to 15 000 USD różnicy — zawsze liczę to osobno od ceny ofertowej.
Plan płatności	10-20% przy SPA, reszta wg etapów budowy	Jednorazowo lub kredyt, szybka finalizacja	Off-plan rozkłada obciążenie gotówkowe w czasie, ale wymaga dyscypliny w śledzeniu postępu budowy.
Cena za m² względem gotowych jednostek	Zwykle niższa na starcie	4-9% premii za m² względem sąsiednich projektów off-plan	Premia na rynku wtórnym to w praktyce koszt pewności — widzisz, co kupujesz, od razu.
Moment, od którego można wynajmować	Po zakończeniu budowy i odbiorze	Od dnia przeniesienia tytułu własności	Przy projektach z odbiorem za 2-3 lata to realnie kilka lat utraconego przychodu z wynajmu, który zawsze pokazuję klientom w kalkulacji.
Główne ryzyko	Opóźnienie budowy, zmiana specyfikacji względem wizualizacji	Zaległości we wspólnocie, gwarancja liczona od oryginalnego odbioru, nie od Twojego zakupu	Dwa różne rodzaje ryzyka — oba realne, ale wymagają innej weryfikacji przed podpisaniem.
Płynność przy wyjściu z inwestycji	Ograniczona do czasu zakończenia budowy; zgoda dewelopera na cesję	Zależy od strefy — najgłębszy rynek wtórny ma Al Mouj, najwęższy nowe, jeszcze nieoddane dzielnice	Zawsze sprawdzam z klientem głębokość rynku wtórnego w konkretnej strefie, zanim porówna ją z off-planem.

Dane o premii cenowej i głębokości rynku wtórnego pochodzą z analiz branżowych rynku omańskiego z 2026 roku (m.in. porównania cen w Muscat Bay, Zen Residences i Luma Residence) — rzeczywista różnica zależy od konkretnego projektu i etapu budowy, dlatego zawsze weryfikujemy ją indywidualnie przed rekomendacją konkretnej jednostki.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach — w tym o rynku omańskim! Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️

Co zmienia nowe prawo 79/2025 w ochronie kupujących nieruchomość off-plan?

10 marca 2026 roku w Omanie weszło w życie Prawo Regulujące Rynek Nieruchomości (Royal Decree 79/2025), które zastąpiło trzy wcześniejsze, rozproszone ustawy: o brokerach nieruchomości (Royal Decree 78/86), o własności mieszkań i pięter (Royal Decree 48/89) oraz o rachunkach escrow dla projektów deweloperskich (Royal Decree 30/2018). Nowe przepisy wprowadzają trzyetapowe licencjonowanie deweloperów — licencję na działalność deweloperską, osobną licencję na konkretny projekt (łącznie z obowiązkiem otwarcia rachunku escrow jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży off-plan) oraz zgodę na promocję i reklamę projektu — a także nadają wspólnotom właścicieli (owners’ associations) osobowość prawną pod nadzorem ministerstwa. Deweloperzy mieli dodatkowo 6 miesięcy od wejścia ustawy w życie, czyli do około 10 września 2026 roku, na zarejestrowanie w rejestrze nieruchomości wszystkich wcześniej sprzedanych jednostek off-plan — termin, który w momencie publikacji tego artykułu już minął, więc przy każdej transakcji off-plan sprawdzam teraz, czy dany projekt faktycznie dopełnił tego obowiązku. Na środki wpływające na rachunek escrow nałożono też konkretne ograniczenia: 5% wartości sprzedaży jest zatrzymywane na rok od rejestracji jako zabezpieczenie na wypadek wad i niedokończonych prac, a wydatki na reklamę z tych środków nie mogą przekroczyć 3% zdeponowanej kwoty bez wcześniejszej zgody ministerstwa.

Gdzie w Omanie rynek wtórny nieruchomości jest najbardziej rozwinięty?

Al Mouj Muscat ma najgłębszy rynek wtórny w całym Omanie — to tam znajdziesz najwięcej porównywalnych transakcji odsprzedaży, co realnie ułatwia wycenę i finansowanie. Muscat Bay ma funkcjonujący, ale mniej płynny rynek wtórny; Jebel Sifah to rynek już ugruntowany; As Sifah (The Beachfront) dopiero się rozwija, choć pierwsza faza sprzedaży już się wyprzedała. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w dzielnicach, które jeszcze nie przeszły pierwszych odbiorów — np. w nowo budowanej Sultan Haitham City pod Al Khoud — tam rynku wtórnego po prostu nie ma, a jedyną dostępną formą jest cesja praw z umowy przedwstępnej (assignment), wymagająca zgody dewelopera i zwykle dodatkowej opłaty. Udział jednostek off-plan w całkowitej podaży różni się też wyraźnie między strefami: w Al Khoud i Hawana Salalah sięga około 40% podaży, w Al Mouj i Muscat Bay około 35%, w Muscat Hills około 30%, a w starszej, bardziej ugruntowanej Qurum spada do około 10% — czyli tam zdecydowana większość transakcji to już rynek wtórny. Pisałem szerzej o konkretnych strefach w artykule Gdzie kupić nieruchomość w Maskacie? oraz Hawana Salalah: Riviera Residences czy Lubana Island?.

Czy mieszkanie z rynku wtórnego jest droższe niż off-plan?

Tak — gotowe, wykończone jednostki sprzedają się zwykle z premią 4-9% za metr kwadratowy względem porównywalnych projektów off-plan w tej samej okolicy. Przykładowo w Muscat Bay gotowa willa sprzedawana jest za ok. 269 USD/sq ft, podczas gdy sąsiednie projekty off-plan — Zen Residences (odbiór planowany na I kwartał 2027) i Luma Residence — wycenione są na ok. 260 USD/sq ft i 248 USD/sq ft odpowiednio, wciąż na etapie dokumentacji projektowej. Ta premia to w praktyce cena za pewność: widzisz dokładnie, co kupujesz, możesz zrobić niezależny przegląd techniczny, sprawdzić realne opłaty wspólnoty i — jeśli to inwestycja pod wynajem — zacząć zarabiać od razu po przeniesieniu tytułu własności, a nie dopiero po zakończeniu budowy. Przy projektach z odbiorem za 2-3 lata taka różnica w czasie oznacza realnie kilka lat przychodu z wynajmu, które off-plan po prostu nie generuje — zawsze pokazuję tę kalkulację klientom, którzy patrzą tylko na niższą cenę wejścia, nie na pełny koszt alternatywny.

Jakie ryzyka wiążą się z zakupem w budowie, a jakie z odsprzedażą?

Przy zakupie off-plan rachunek escrow chroni Twoje środki przed niewłaściwym wykorzystaniem przez dewelopera, ale nie gwarantuje terminu zakończenia budowy — to wciąż ryzyko, które trzeba adresować osobnym zapisem w umowie SPA (konkretna rekompensata, kara umowna albo prawo odstąpienia za opóźnienie, nie ogólnikowe „deweloper dołoży należytej staranności”). Drugie realne ryzyko to różnica między wizualizacją marketingową a tym, co faktycznie zapisano w SPA — wykończenie, układ, część wspólna mogą się różnić albo zostać dostarczone później, dlatego zawsze czytam z klientem specyfikację techniczną, nie folder reklamowy. Trzecie ryzyko dotyczy wyjścia z inwestycji: ponieważ własność cudzoziemców ograniczona jest do licencjonowanych stref ITC, pula potencjalnych nabywców przy odsprzedaży jest z definicji mniejsza niż na rynkach bez takich ograniczeń. Przy rynku wtórnym ryzyka są inne: kupujesz nieruchomość razem z jej historią — zaległości w opłatach wspólnoty przechodzą na nowego właściciela, a gwarancja budowlana liczona jest od daty pierwotnego odbioru przez pierwszego właściciela, nie od Twojej daty zakupu. W mniejszych, nowszych kompleksach z niewielką liczbą transakcji porównawczych trudniej też o wycenę bankową pod kredyt i o szybkie wyjście z inwestycji, gdybyś chciał sprzedać.

Co bardziej się opłaca — rynek pierwotny czy wtórny w Omanie?

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi — zależy od celu inwestycji i horyzontu czasowego. Jeśli priorytetem jest natychmiastowy dochód z wynajmu, możliwość obejrzenia nieruchomości przed zakupem i rozłożenie ryzyka na sprawdzoną, działającą wspólnotę — rynek wtórny, najlepiej w strefie z głębokim rynkiem odsprzedaży jak Al Mouj, zwykle wygrywa mimo wyższej ceny za m². Jeśli priorytetem jest niższa cena wejścia, rozłożenie płatności w czasie i gotowość poczekać 2-3 lata na pełną wartość inwestycji — off-plan w dobrze licencjonowanym projekcie, z rachunkiem escrow zweryfikowanym pod nowym prawem 79/2025, ma sens, zwłaszcza przy pierwszym wejściu na rynek omański z mniejszym budżetem. Jako Agent Kupującego nie polecam jednego wariantu wszystkim klientom — zawsze zaczynam od pytania o cel: mieszkanie na własne potrzeby, inwestycja pod wynajem krótkoterminowy, czy budowanie portfela pod rezydencję. Dopiero to decyduje, którą ścieżkę warto rozważyć.

Bezpieczny zakup w Omanie z Agentem Kupującym

Jako Agent Kupującego, niezależnie od tego, czy klient wybiera rynek pierwotny czy wtórny, pilnuję kilku konkretnych rzeczy przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Przy off-planie sprawdzam, czy deweloper i konkretny projekt mają pełne licencje wymagane przez prawo 79/2025 — licencję deweloperską, licencję projektową i otwarty rachunek escrow w lokalnym banku — oraz czy w umowie SPA jest konkretny, wymagalny zapis o konsekwencjach opóźnienia budowy. Przy rynku wtórnym weryfikuję historię opłat wspólnoty, status tytułu własności (freehold w zarejestrowanej strefie ITC — pisałem o tym w artykule Freehold czy Leasehold w Omanie?) oraz to, od kiedy faktycznie liczy się gwarancja budowlana. W obu przypadkach zawsze proszę o pisemne, a nie ustne potwierdzenie pełnej struktury kosztów — w tym tego, czy i jak VAT został już wliczony w cenę ofertową. Bieżące analizy rynkowe publikujemy na YouTube @SeaandHomes i Instagramie.

Dlaczego klienci wybierają Sea and Homes

• 13 lat doświadczenia w branży nieruchomości
• 50+ mln € zainwestowanych przez naszych klientów w 14 krajach
• 5,0★ w Google na podstawie 37 opinii
• Model wyłącznie Agenta Kupującego — zero prowizji od dewelopera, zero konfliktu interesów

Procedura: jak kupić nieruchomość na rynku pierwotnym lub wtórnym w Omanie, krok po kroku

• Krok 1: Określenie celu i wybór ścieżki. Razem z klientem ustalam, czy priorytetem jest niższa cena wejścia i rozłożone płatności (off-plan), czy natychmiastowy dochód z wynajmu i możliwość obejrzenia nieruchomości przed zakupem (rynek wtórny).
• Krok 2: Weryfikacja statusu prawnego projektu lub nieruchomości. Przy off-planie sprawdzam licencję deweloperską, licencję projektową i rachunek escrow wymagane przez prawo 79/2025; przy rynku wtórnym — status freehold ITC, historię opłat wspólnoty i datę oryginalnego odbioru.
• Krok 3: Podpisanie umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej (SPA). Na tym etapie negocjuję harmonogram płatności (off-plan) albo warunki przeniesienia własności i rozliczenia (rynek wtórny), oraz potwierdzam pisemnie pełen koszt transakcji wraz z VAT, jeśli dotyczy.
• Krok 4: Realizacja płatności. Przy off-planie środki trafiają na rachunek escrow projektu i są uwalniane dla dewelopera dopiero po potwierdzeniu postępu budowy przez niezależnego konsultanta; przy rynku wtórnym płatność (gotówka lub kredyt) trafia bezpośrednio do sprzedającego zgodnie z umową.
• Krok 5: Przeniesienie tytułu własności (Title Deed). Rejestracja w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego (MHUP) — przy rynku wtórnym następuje praktycznie od razu po spełnieniu warunków umowy, przy off-planie dopiero po zakończeniu budowy i odbiorze technicznym.
• Krok 6: Rozpoczęcie wynajmu lub użytkowania. Od momentu przeniesienia tytułu własności nieruchomość można oficjalnie wynajmować albo zamieszkać — to data, od której realnie liczy się zwrot z inwestycji, nie data podpisania pierwszej umowy.

Najczęściej zadawane pytania o rynek pierwotny i wtórny w Omanie

Więcej o rynku nieruchomości w Omanie: Freehold czy Leasehold w Omanie? Strefy ITC 2026, Gdzie kupić nieruchomość w Maskacie?, Kredyt hipoteczny na nieruchomość w Omanie oraz Podatki od nieruchomości w Omanie 2026. Pełną ofertę nieruchomości w Omanie znajdziesz na stronie ofertowej Sea and Homes.

Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym w Omanie to dziś znacznie więcej niż tylko „gotowe czy w budowie” — to inna struktura VAT, inny plan płatności i, od marca 2026 roku, inny poziom formalnej ochrony kupującego dzięki prawu 79/2025. Żadna z dwóch ścieżek nie jest obiektywnie lepsza — zależy od tego, czy liczy się niższa cena wejścia, czy natychmiastowy dochód z wynajmu. Jeśli planujesz zakup w Omanie i chcesz dobrać ścieżkę do swojego celu inwestycyjnego, zamiast zgadywać na podstawie ogólnych artykułów, umów bezpłatną konsultację z naszym zespołem. A jeśli wolisz najpierw samodzielnie zgłębić temat inwestycji zagranicznych, sprawdź nasz e-book „Globalny Inwestor Nieruchomości”.