Rezydencja w Omanie przez zakup nieruchomości 2026: nowe zasady i ile trzeba zainwestować?

24 czerwca 2026 roku Royal Oman Police opublikowała Decyzję nr 87/2026, która zmieniła zasady rezydencji dla zagranicznych właścicieli nieruchomości w Omanie — i, co najważniejsze dla inwestora, zniosła wymóg lokalnego sponsora przy ubieganiu się o kartę pobytu. Jako Agent Kupującego prowadzący transakcje w Omanie dostaję w tym temacie najwięcej pytań: czy kupując mieszkanie w Maskacie albo Salalah automatycznie dostaję prawo pobytu? Ile trzeba zainwestować? I czy rezydencja przepada, jeśli sprzedam nieruchomość? W tym artykule rozkładam na czynniki pierwsze wszystkie ścieżki rezydencyjne dostępne dziś w Omanie dla zagranicznego właściciela nieruchomości.

Co dokładnie zmieniła Decyzja ROP nr 87/2026?

Od 24 czerwca 2026 roku zagraniczny właściciel zarejestrowanej nieruchomości w Omanie może ubiegać się o rezydencję bez lokalnego sponsora (kafala) — to największa zmiana tej nowelizacji. Decyzja wprowadziła też osobną wizę zakupową (6-12 miesięcy, odnawialną) dla osób kupujących grunt lub nieruchomość w trakcie rejestracji, oraz nową kategorię „Property Owner Residency” dla już zarejestrowanych właścicieli. Rezydencja obejmuje też małżonka i krewnych pierwszego stopnia (dzieci, rodziców), a posiadacz musi wjechać do Omanu w ciągu 3 miesięcy od wydania wizy. Kluczowe zastrzeżenie: ta rezydencja jest bezpośrednio powiązana z własnością — jeśli sprzedasz nieruchomość, karta pobytu wygasa automatycznie, tak samo jak rezydencja towarzyszących jej członków rodziny.

Ile trzeba zainwestować, żeby dostać rezydencję w Omanie?

Zero — to minimalny próg inwestycyjny dla podstawowej „Property Owner Residency” wprowadzonej Decyzją 87/2026: wystarczy zarejestrowana własność dowolnej nieruchomości kwalifikującej się do zakupu przez cudzoziemca (czyli w strefie ITC, w jednym z nowych miast jak Sultan Haitham City czy Al Jabal Al Aali, albo w zintegrowanym osiedlu mieszkaniowym typu Surouh). To jednak rezydencja krótkoterminowa — 6 do 12 miesięcy, odnawialna, ale bez dodatkowych przywilejów jak prawo do pracy czy zakładania firmy bez sponsora poza samym prawem pobytu. Jeśli zależy Ci na dłuższej, bardziej stabilnej rezydencji, w Omanie równolegle funkcjonuje program Golden Visa: 250 000 OMR (ok. 650 000 USD, ok. 600 000 EUR) daje 5-letnią rezydencję „Silver”, a 500 000 OMR (ok. 1,3 mln USD, ok. 1,2 mln EUR) — 10-letnią rezydencję „Golden” z szerszymi uprawnieniami, w tym prawem do pracy i zakładania biznesu bez sponsora. Uwaga: część starszych źródeł i doradców wciąż podaje próg 200 000 OMR dla 10-letniej rezydencji sprzed aktualizacji programu z 2025/2026 roku — te liczby są nieaktualne i przed transakcją zawsze weryfikujemy próg bezpośrednio na portalu Royal Oman Police lub Ministerstwa Mieszkalnictwa.

Ile trwa rezydencja i co się dzieje, jeśli sprzedam nieruchomość?

6-12 miesięcy (odnawialne) trwa podstawowa Property Owner Residency, 5 lat program Silver Golden Visa i 10 lat program Golden Visa — wszystkie trzy ścieżki łączy jedna zasada: rezydencja jest prawnie powiązana z własnością nieruchomości, a nie z jednorazowym faktem zakupu. Sprzedaż mieszkania czy willi automatycznie kończy rezydencję, i to natychmiast — nie ma okresu przejściowego. Dotyczy to też osób towarzyszących: jeśli sponsorowałeś pobyt małżonka lub dzieci na podstawie swojej własności, ich rezydencja wygasa razem z Twoją w momencie przeniesienia tytułu własności na kogoś innego. To ważne przy planowaniu wyjścia z inwestycji — sprzedaż nieruchomości w Omanie to nie tylko decyzja finansowa, ale też decyzja o statusie pobytowym całej rodziny.

Kogo obejmuje rezydencja właściciela nieruchomości w Omanie?

Małżonek i krewni pierwszego stopnia (dzieci, rodzice) mogą być objęci rezydencją właściciela nieruchomości — w programie Golden Visa dzieci są uwzględnione bez ograniczenia wieku, o ile są niezamężne/nieżonate, co w praktyce oznacza, że dorosłe, ale stanu wolnego dzieci też mogą zostać objęte wnioskiem rodzica. Osoby towarzyszące mogą wjeżdżać i przebywać w Omanie do trzech miesięcy jednorazowo w ramach powiązanej wizy. Warto pamiętać, że dokładne warunki wieku i pokrewieństwa dla poszczególnych kategorii rezydencji ustala Dyrektor Generalny ROP, więc w indywidualnych, nietypowych sytuacjach rodzinnych zawsze warto potwierdzić kwalifikowalność przed zakupem, a nie po nim.

Property Owner Residency, Silver czy Golden Visa — porównanie trzech ścieżek

Program	Minimalna inwestycja	Czas trwania	Dodatkowe uprawnienia	Dla kogo
Property Owner Residency (Decyzja 87/2026)	brak progu — dowolna zarejestrowana nieruchomość kwalifikowana	6-12 miesięcy, odnawialne	pobyt, bez automatycznego prawa do pracy	właściciele jednego, mniejszego apartamentu inwestycyjnego
Golden Visa — Silver	250 000 OMR (ok. 600 000 EUR)	5 lat, odnawialne	pobyt + szersze uprawnienia niż podstawowa rezydencja	inwestorzy średniego segmentu, np. willa w Al Mouj lub Muscat Bay
Golden Visa — Golden	500 000 OMR (ok. 1,2 mln EUR)	10 lat, odnawialne	pobyt, prawo do pracy i zakładania firmy bez sponsora	inwestorzy premium, rodziny planujące długoterminowe osiedlenie

Progi inwestycyjne i zasady programów zmieniały się w Omanie kilkukrotnie w ciągu 2025 i 2026 roku — dane w tabeli odzwierciedlają stan na wrzesień 2026 na podstawie Decyzji ROP nr 87/2026 oraz aktualnych warunków programu Golden Visa. Zawsze weryfikujemy aktualne progi bezpośrednio przed rozpoczęciem procesu, ponieważ oficjalne portale nie zawsze nadążają z aktualizacją treści po zmianie przepisów.

Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami

Prowadzimy program na YouTube, w którym dzielimy się wiedzą i doświadczeniem o nieruchomościach w ciepłych krajach — w tym o rynku omańskim! Sprawdź nasz program #PrzejażdżkaPodPalmami! ▶️

Czy warto kupować droższą nieruchomość tylko dla dłuższej rezydencji?

To zależy od tego, czy rezydencja jest dla Ciebie celem samym w sobie, czy efektem ubocznym inwestycji. Jeśli kupujesz nieruchomość przede wszystkim pod wynajem lub wzrost wartości — np. apartament w Muscat Hills czy Hawana Salalah w budżecie 65 000-150 000 OMR — podstawowa Property Owner Residency „w pakiecie” z zakupem to realna korzyść bez dodatkowego wydatku, nawet jeśli jest krótkoterminowa i wymaga odnawiania. Jeśli natomiast planujesz realnie mieszkać w Omanie, pracować tam lub prowadzić firmę, sensowniejsze może być od razu celowanie w próg Silver lub Golden Visa, żeby nie odnawiać rezydencji co pół roku i mieć od razu prawo do pracy. Pisaliśmy już o konkretnych przedziałach cenowych w stolicy w artykule Gdzie kupić nieruchomość w Maskacie? — warto zestawić te ceny z progami rezydencyjnymi z tabeli powyżej, zanim ustalisz budżet.

Procedura: od zakupu nieruchomości do karty rezydenta w Omanie krok po kroku

• Krok 1: Wybór strefy i nieruchomości kwalifikującej się do zakupu przez cudzoziemca. Musi to być strefa ITC (np. Al Mouj, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, AIDA, Hawana Salalah), jedno z nowych miast (Sultan Haitham City, Al Thuraya City, Al Jabal Al Aali) lub zintegrowane osiedle typu Surouh.
• Krok 2: Rezerwacja i umowa zakupu. Ustalenie harmonogramu płatności z deweloperem lub sprzedającym na rynku wtórnym.
• Krok 3: Weryfikacja prawna nieruchomości i statusu ITC. Sprawdzamy, czy dana działka lub jednostka rzeczywiście uprawnia cudzoziemca do rezydencji, zanim klient zapłaci choć jedno riala zaliczki.
• Krok 4: Rejestracja tytułu własności (Title Deed) w Ministerstwie Mieszkalnictwa i Planowania Miejskiego. To moment prawnego przeniesienia własności — dopiero wpis do rejestru gruntów czyni Cię formalnym właścicielem i otwiera drogę do wniosku rezydencyjnego.
• Krok 5: Uzyskanie certyfikatu własności i złożenie wniosku o rezydencję. W zależności od wybranej ścieżki — Property Owner Residency (bez progu) albo Golden Visa (250 000 lub 500 000 OMR) — wniosek składany jest do Royal Oman Police lub Ministerstwa Handlu, wraz z paszportem, certyfikatem własności i dokumentami rodzinnymi.
• Krok 6: Wjazd do Omanu w ciągu 3 miesięcy od wydania wizy oraz badania medyczne i weryfikacja bezpieczeństwa. To formalny warunek aktywacji rezydencji — spóźnienie może wymagać ponownego złożenia wniosku.
• Krok 7: Odbiór karty rezydenta i, w razie potrzeby, jej odnowienie. Pamiętaj: rezydencja wygasa automatycznie w momencie sprzedaży nieruchomości, więc każda decyzja o wyjściu z inwestycji to jednocześnie decyzja o statusie pobytowym.

Bezpieczny zakup w Omanie z Agentem Kupującym

Nie jesteśmy agencją dewelopera i nie bierzemy od niego prowizji — dzięki temu przy każdej transakcji sprawdzamy interesy klienta, a nie interesy sprzedającego. Jako Agent Kupującego weryfikujemy przede wszystkim, czy dana nieruchomość faktycznie znajduje się w zarejestrowanej strefie ITC lub innej lokalizacji kwalifikującej do zakupu przez cudzoziemca, czy próg inwestycyjny, który klient ma na uwadze, rzeczywiście odpowiada aktualnym — a nie nieaktualnym, wciąż krążącym w internecie — wymogom programu rezydencyjnego, oraz czy dokumentacja własnościowa jest kompletna przed złożeniem wniosku o rezydencję, żeby uniknąć odrzucenia wniosku i utraty czasu. Ponieważ rezydencja jest bezpośrednio powiązana z własnością, doradzamy też klientom planującym sprzedaż nieruchomości w przyszłości, jak rozłożyć taką transakcję w czasie, by nie zostawić rodziny bez ważnej podstawy pobytu z dnia na dzień.

Więcej o rynku nieruchomości w Omanie: Freehold czy Leasehold w Omanie? Strefy ITC 2026, Gdzie kupić nieruchomość w Maskacie?, Hawana Salalah 2026: Riviera Residences czy Lubana Island oraz Oman — „Anty-Dubaj” dla koneserów. Pełną ofertę nieruchomości w Omanie znajdziesz na stronie ofertowej Sea and Homes, a bieżące analizy rynkowe na YouTube @SeaandHomes i Instagramie.

Dlaczego klienci wybierają Sea and Homes

• 13 lat doświadczenia na rynkach nieruchomości zagranicznych
• 50+ mln € zainwestowanych przez naszych klientów w 14 krajach
• 5,0★ w Google na podstawie 37 opinii
• Model wyłącznie Agenta Kupującego — zero prowizji od dewelopera, zero konfliktu interesów

Najczęściej zadawane pytania o rezydencję w Omanie przez zakup nieruchomości

Czy każdy zakup nieruchomości w Omanie daje prawo do rezydencji?

Nie każdy — musi to być nieruchomość w strefie kwalifikującej cudzoziemca do własności, czyli w strefie ITC, jednym z nowych miast albo zintegrowanym osiedlu mieszkaniowym. Poza takimi lokalizacjami zagraniczny nabywca zwykle może liczyć jedynie na dzierżawę długoterminową (usufruct), a nie na pełną własność uprawniającą do rezydencji.

Czy rezydencja w Omanie daje prawo do pracy?

Tylko wyższe progi programu Golden Visa (250 000 i 500 000 OMR) dają prawo do pracy i zakładania firmy bez lokalnego sponsora. Podstawowa Property Owner Residency wprowadzona Decyzją 87/2026, dostępna bez minimalnego progu inwestycyjnego, daje prawo pobytu, ale nie automatyczne prawo do pracy.

Co się stanie z rezydencją mojej rodziny, jeśli sprzedam nieruchomość w Omanie?

Wygasa automatycznie i natychmiast, razem z Twoją własną rezydencją — dotyczy to małżonka i dzieci sponsorowanych na podstawie Twojej własności. Nie ma tu okresu przejściowego ani karencji, dlatego decyzję o sprzedaży nieruchomości w Omanie warto planować z wyprzedzeniem, uwzględniając wpływ na status pobytowy całej rodziny.

Rezydencja w Omanie przez zakup nieruchomości to dziś realnie trzy różne ścieżki, nie jeden program — od darmowej „w pakiecie” z zakupem po pełny Golden Visa z prawem do pracy. Jeśli zastanawiasz się, która ścieżka i która nieruchomość pasują do Twojego budżetu i planów pobytowych, umów bezpłatną konsultację z naszym zespołem. A jeśli wolisz najpierw samodzielnie zgłębić temat inwestycji zagranicznych, sprawdź nasz e-book „Globalny Inwestor Nieruchomości”.